点评一起房产开发商逾期交房案件
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
2015年1月，王大辛称：2010年4月21日，我与X公司签订商品房预售合同一份，X公司将密云县X号房屋卖给我，合同总价款661021元，房屋交付日期为2011年9月15日前。合同第十三条约定，X公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，X公司应按日支付全部已付购房款万分之二的违约金。合同签订后，我按约交纳了购房款，但X公司未按期交付房屋。请求：1.X公司支付自2011年9月16日至2015年4月7日的逾期交房违约金183680元；2.案件受理费由X公司负担。
二、被告辩称
X公司辩称：逾期交房期限截点只认可到2015年1月22日即我公司通知王大辛收房的时间。涉案房屋在建设过程中受到了不可抗力的影响，2011年3月公安部下发通知要求民用建筑外墙保温材料由B级调整到A级，否则不予消防验收。当时市场上A级材料供应不足，进而影响了工程进展，涉案房屋的交付也因此受到影响。根据双方签订的商品房预售合同之规定：因不可抗力致使房屋延期交付的，应全部或部分免除延期交房的违约责任。此外，王大辛主张的违约金过高，请求对明显过高的违约金予以调整。
三、法院判决
1、X公司给付王大辛自2011年9月16日至2015年4月7日的逾期交房违约金171865元；
2、驳回王大辛的其他诉讼请求。
四、靳双权点评
房地产律师靳双权认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。
案件透析：王大辛与X公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依法应受保护。因X公司未提供其已通知王大辛收房的相关证据，故对王大辛主张的逾期交房期限予以认定。
X公司未在合同约定的交房期限届满前交付房屋，已构成违约，王大辛主张X公司按照合同约定给付逾期交房违约金，有合同和法律依据。X公司以公安部下发的通知构成不可抗力为由，主张免除逾期交房责任。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，X公司未提供该通知下发造成其客观上不能如期交房的相关证据，且X公司亦未向王大辛通知该事项。X公司辩称王大辛主张的违约金过高并请求予以减少，但未提供王大辛主张的违约金过分高于造成的损失的相关证据，故该公司答辩意见不被采纳是正确的。
提示：商品房买卖中，开发商以各种有理由延期交房已屡见不鲜，民事责任的承担一定程度上有赖于民事活动各方的约定，建议买房时在合同中做好相关责任约定，一旦权利遭受侵害，拿起法律武器，依法维权。
