商品房销售合同的解除及违约责任范围的确定
阅读提示：房地产开发商销售房屋，应当将影响房屋居住的重要因素如实告知购房人。如果没有如实告知，或会导致购房人签订《商品房买卖合同》，购买适宜居住房屋的合同目的难以实现。随之而来的就是此种情形下商品房买卖合同能否解除及法律责任问题。
原被告双方于2010年10月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的某楼盘房屋一套。2013年1月原告验房时，发现所购买的房屋上方有一座栈桥，直接影响房屋的通风、采光等，也影响房屋视野和外部观感，但购买时被告并没有将房屋的外部结构明确告知原告，其认为属于欺诈，要求解除合同，并赔偿违约金及重新购房差价损失。被告辩称房屋的构建是通过三方的认证，也是由有资质的人承建的，亦通过国家验收，原告所述不能成立，其主张不应得到支持。经现场勘验，该争议房屋因上方的一座栈桥影响部分房间的光线，不适宜居住。
本案的争议焦点为：商品房销售合同能否解除？被告是否应当承担违约责任？违约金及差价损失以何标准计算？
一审法院审理认为：原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效。被告交付的房屋上方有一座栈桥严重影响房屋通风、采光，不适宜居住，现原告要求解除合同，经现场勘验被告表示确实不适宜居住，同意解除合同，故对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。
涉案房屋虽经验收合格，但根据现场勘查及原、被告双方陈述，可以确定该房屋存在对居住环境有重大不利影响的质量问题，对于该事实被告应在销售时向原告履行告知义务，被告未履行该义务，应由被告承担相应的违约责任，由此造成的损失应由被告予以赔偿。
关于原告主张的逾期交房违约金及重新购房差价损失，法院确定被告就其违约行为进行赔付的金额应以弥补原告的损失为原则，原告所遭受损失体现在其重新购房需要多支出的房屋升值价款。经查实，原告所购房屋同地段房屋平均价格，在法院审理本案时较原告签订购房合同时，按建筑面积每平米上涨1000元左右，故本院酌定按每平米1000元的价格计算原告因房屋升值所遭受损失。
一、商品房销售合同能否解除
合同的解除，是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。有效的合同系双方达成合意的真实意思表示，对双方均有约束力，只有在主客观情况发生变化致使合同不必要或者不可能履行，继续履行合同已失去积极意义，将造成不适当的结果的情况下，才允许解除合同。
本案中商品房销售合同系原被告双方真实的意思表示，应认定有效。被告开发商在法院实地勘察以后，主动表示同意解除合同，当然可作解除合同处理。
如若被告在庭审中以工程已验收合格为由不同意解除，合同是否能够解除则值得商榷。笔者认为，就本案而言，经实地勘察，房屋上方的栈桥已经影响了房屋的采光与通风，存在影响居住的重大因素，而原告购买房屋的目的乃是为了居住适宜，现实情况与合同目的明显背道而驰，合同目的必定无法完全实现，应予解除。此外，商品房销售合同中并未就房屋上方有栈桥进行明确的说明与约定，业务人员在销售房屋时，也没有就此有重大影响的事项进行说明，原告对此亦毫不知情，因此不能简单地以房屋经过验收合格为由就免除自身的责任，故不论从法理还是情理而言，该房屋销售合同仍应解除。
二、违约责任范围的确定
上述案件中，采光、通风等作为买房重要的参考因素，对于房屋的购买乃至居住有着重大影响。而本案被告在合同签订及履行过程中，一直没有向原告告知房屋的实际情况，导致合同解除，在此过程中存在过错，应当承担违约责任。案涉商品房买卖合同中明确规定了关于解除合同违约金的计算方法，对于该项没有争议，但是对于能否支持重新购房差价损失、差价损失与违约金能否共同支持还是仅支持其中一项则存在争议。
违约者应承担违约责任，被告应该赔偿原告违约金或赔偿原告相应的损失，但是对于合同约定违约金与差价损失并不能同时享有，亦即违约责任应以原告所受的损失为限，主要理由如下：
合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条规定了合同解除后，过错方需赔偿相应的损失。
合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。前述法条规定了违约方对守约方因其违约行为而遭受的损失应承担的赔偿责任，应依法遵循两个原则，一是完全赔偿原则，即应赔偿守约方因此造成的直接和间接损失，直接损失主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用等，间接损失是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益；二是合理预见原则，即损失应以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。
合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……从该条规定中可以看出，对于违约金不足以弥补损失的，可以要求增加，但是仍以所受损失为限，故笔者认为，此种情形下对于两者不能同时主张。
就本案而言，合同解除后，由于被告存在明显过错，除了应返还购房款外，还应承担违约责任并赔偿原告因此造成的损失。近几年来，房价快速上涨，被告作为开发商，应当能预见到原告若重新购房需要额外花费的差价，故购房差价可以作为合理预见范围内的损失予以赔偿。虽然合同约定了违约金的计算方法，但是数额较低，不足以弥补购房差价，原告完全可以要求增加，但增加的部分仍以其所遭受的损失为限，一审法院仅以房屋差价作为赔偿原告的损失是合法亦合情合理的。故对于此类案件，如果合同违约金高于原告的实际损失，则应以合同违约金支持；如合同违约金明显低于原告的实际损失，则应以实际损失为限支持；但是不能就两者主张同时享有。
三、购房差价的计算标准
虽然确认了被告应赔偿原告购房差价，但是就其计算标准，实践中做法不一。最为稳妥的方法当然是鉴定、评估该房屋现有的价值，其与购买时的价值的差额即为差价损失。该方法虽然最为科学、公平，但是耗费的人力、物力较大，时间成本较高，原告还需就此另外缴纳评估费用，不符合效率的原则。
应该看到，市场有其独特的价格杠杆，可以通过同楼盘、同区域、同楼层现有的销售价格与购买时价格的差额计算差价损失。首先，房屋销售价格系被告开发商依其成本、市场供求等一系列因素得出，且经过物价部门核准，以该价格估算房屋现有价值并无不当；其次，该种方法不违反公平原则，却明显缩短了时限，降低了成本，保证了原告的利益，为被告减轻了负担，亦符合法院效率的主题。
综上所述，房屋作为国人最看重的财产之一，各方在签订及履行商品房销售合同的时候，对于影响房屋购买、居住的重大因素，应做到明确且详细的告知义务，否则要承担不利后果。法院在处理房屋解除合同纠纷时，如果出现影响居住权益的要素或存在其他质量问题，不能仅以房屋经过验收就认定合同不能解除，亦需要从各方是否尽到如实告知义务、是否实现合同目的角度出发，综合考量。如果确因开发商存在违约行为导致合同解除的，除了返还购房款外，违约方还应赔偿相应的违约金或者购房差价损失，但也仅以业主的实际损失为限。对于损失的计算方法，从效率及公平的角度出发，可以同条件房屋的现有价值估算相应损失，此举不仅可以较为公平地计算损失，也可以减少当事人讼累，提升司法效率。
