法院判决出卖人履行提前还贷义务并支付违约金
（为保护当事人隐私安全，本文均使用化名）
一、原告诉称
原告赵小溪称：2010年9月16日，被告关亮将其名下位于通州区x号房屋卖给我，双方约定购房价为1050000元，我应于2010年9月19日前将首期款800000元支付给关亮。关亮应在接到开发商通知办理房屋所有权证后10日内办理证书，并还清所有贷款，将有关资料交给北京某房地产经纪有限公司，用于协助双方办理产权转移登记手续。2013年，关亮办理了房屋所有权登记手续，双方又于2013年12月29日签订《补充协议》，约定关亮应于2014年3月31日前办理房屋提前还贷手续。关亮在解抵押完毕后，立即将房产证原件等产权转移所需资料交给北京某房地产经纪有限公司用于办理产权登记及转移手续。但至今关亮未办理提前还贷手续，拒绝将房屋所有权变更至我名下。现要求关亮办理该房屋的提前还贷手续，协助办理该房屋产权过户手续，支付违约金210000元。
二、被告辩称
被告关亮经合法传唤未到庭，未答辩。
三、审理查明
2009年6月19日，被告关亮与北京X房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》及附件，约定关亮购买X号房屋，该房屋预测面积为89.99平方米，总价款715233元，关亮按商业贷款的方式承担付款相应义务。此外，该合同及附件还约定了其他内容。2010年9月16日，关亮（甲方）与原告赵小溪（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定关亮将x号房屋出卖给赵小溪。合同约定房屋价款270000元，此外还约定了其他内容。同日，又方签订《补充协议》，约定关亮出售给赵小溪的房屋合同价款为270000元，标的房屋的配套设施折价款为780000元，因此房屋总价款1050000元。2013年12月29日，双方再次签订《补充协议》，约定若双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。关亮承诺于2014年3月31日之前办理提前还贷手续，若由于甲方未按本条款约定时间办理还款手续以及移交房产资料，则视甲方违约，并按照买卖合同的有关约定承担违约责任。
四、法院判决
1、被告关亮办理位于通州区x号房屋的提前还贷手续；
2、被告关亮协助原告赵小溪办理通州区x号房屋产权变更登记至原告赵小溪名下。
3、被告关亮支付原告赵小溪违约金共计四万元。
4、驳回原告赵小溪的其他诉讼请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告赵小溪与被告关亮签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。赵小溪已依约支付首期款项共计800000元，但关亮未能按约定办理提前还贷手续，并协助办理产权转移手续实为不妥。因此，赵小溪要求关亮办理提前还贷手续、并协助办理房屋产权变更登记及支付违约金的诉讼请求合理，证据充分，予以支持是正确的。但合同约定的合同金额20%的违约金明显过高，且赵小溪实际损失无法确定，应依据赵小溪已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额予以酌定。
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