一、基本案情

甲房地产开发有限公司开发建设位于西安市某区的一楼盘，并对外销售。其与买受人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后的400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_1__项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。开发商按约定交房后一直未办理初始登记，导致业主无法取得房产证。双方协商不成，酿成诉讼。

二、法律分析

1、办理房屋权属证书的义务主体应是出卖人

办理商品房权属证书的义务主体应为出卖人，即房地产开发企业。买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》根本目的是为了购买不动产，依照我国《物权法》第6条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”的规定，只有为买受人办理了房屋权属证书，开发商才算完成房屋的交付义务，完成合同义务。所以办理房产证是开发商的法定义务。

严格地从买卖合同法律关系讲开发商将其开发建设的房屋的所有权登记到自己名下后，才有权处分既将房屋出卖给买受人。只是结合我国特殊的土地制度及房地产开发流程，目前的房屋买卖交易都是开发商在房屋建盖过程中取得预售证后即开始卖房，等房屋建盖好，才逐渐取得竣工验收合格，规划验收等相关证明文件，具备办理初始登记的条件，办理完初始登记后，才能为各个业主办理分户的房屋权属证书。

《合同法》第130条，最高院商品房买卖合同解释第1条均明确出卖人有义务转移标的物所有权于买受人。且《商品房买卖合同解释》第18条也列举了处于出卖人原因导致买受人不能按期取得房屋权属证书应承担违约责任的情形，无论从法理还是现行法律规定来讲，出卖人都是办理商品房权属证书的义务主体。

大量的延期办证引发的商品房买卖合同纠纷案件中，法院审判实践中所持的观点是办理房产证的义务主体是买受人，买受人向房管局申请，由房管局完成。甚至部分法院在立案登记时就要求买受人将“要求开发商办理房屋权属证书”的诉讼请求改为“要求开发商向产权登记机关提供必要材料”。笔者认为这种观点及做法是值得商榷的。

2、要求开发商办证是否适用诉讼时效

从诉讼时效的角度考量目前部分法院所持的：“开发商非办证义务主体，只需按合同约定履行向权属登记机关提交备案材料”的观点，那么买受人要求开发商办证的请求则是基于合同约定的债权请求权，则需要使用普通诉讼时效两年的限制。但是基于以上关于办证义务主体的分析及有关《物权法》的法律规定，可得出买受人要求办证的请求是基于物权请求权。因此出卖人将房屋交付给买受人，买受人已实现对房屋占有使用的，买受人请求出卖人办理房屋产权过户登记的请求权具有物权请求权属性，不适用我国《民法通则》关于诉讼时效的规定。但延期办证引起的纠纷中买受人除要求出卖人履行办证义务同时还会主张延期办证违约金。延期办证违约金则属债权请求权，应适用普通诉讼时效两年的限制。设立诉讼时效制度的意义，既在于促使权利人尽快行使权利，也在于利于证据的及时收集，便于法院审理案件，及时有效地保护当事人权益。所以建议买受人在开发商延期办证纠纷维权时，一定要注意诉讼时效的期限。

3、延期办证的违约金承担

《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。但大家都清楚，在我们日常购买商品房过程中，基本没有与开发商协商的空间和可能。合同文本由开发商提供，合同条款全都是开发商的制式条款，一个小区内所有业主的购房合同除了房屋价款、房屋面积和业主信息不同其他所有条款都是一样的。

本案中的购房合同就是如此。显然业主与开发商签订的购房合同中的条款大部分是典型的格式条款。如本案中开发商虽然在合同中写明了延期办证情况下退房及不退房的处理方法。但延期办证不退房的处理方式条款却没有被明确选择。开发商抗辩，业主只能在解除合同的情况下主张赔偿。不解除合同的情况下不能要求赔偿。如果按照开发商对合同的解释，业主基于入住多年及添附装修的考虑，都不要求解除合同。业主不解除合同的情况下，开发商失去了违约金条款的制约，对于办理房产证之义务便可以肆无忌惮，不积极履行。只要业主不解除，开发商便可以无限期的拖延办证而不受任何制约及惩罚。显然这种条款属于《合同法》40条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效条款。本案中迟延办证违约金问题成为双方庭审争议中的焦点问题。开发商认为根据双方合同约定双方明确约定只有买方要求退房的情况下才赔偿违约金。不退房的情况双方没有违约金，相当于买方放弃违约金的赔偿请求权。

双方合同中关于延迟办证违约金条款属格式条款应为确定事实。关键是对于该条款如何理解与如何适用法律。按照《合同法》41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款包含了不退房，按照房款总价1%赔偿违约金的表述，应视为双方对于延期办证情况下买受人不退房违约金的赔偿方式。

按照《合同法》第40条关于格式条款无效的规定，应排除双方《商品房买卖合同》第十五条整条关于延期办证违约条款的适用，视为双方对于延期办证违约金没有约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条？第四款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，可以主张按照中国人民银行逾期贷款利息按日主张违约金。笔者认为本案中法官应当充分考虑民法公平的基本精神和原则，违约金的适用标准由买受人来选择适用标准。这样不但能保证个案的公平正义，也有利于督促广大开发商依法诚信履行自身义务，充分保护广大购房者的合法权益。

三、律师提示

近年来，随着国家房地产市场政策的收紧，部分开发商前期投入过快，在相关手续未办理齐全的情况下仓促建设商品房，并面向社会出售。后期可能由于项目未足额缴纳土地出让金、土地使用权抵押、超规划建设、无法缴纳出前期代收的契税和大修基金等各种原因无法办理产权登记手续。

建议广大购房者在购买商品房时一定要选择五证齐全，开发商实力雄厚的楼盘。仔细阅读开发商的制式合同，如果出现严重侵犯购房者利益条款，经与开发商协商后仍不能修改的，建议谨慎购买。否则，一旦开发商违约，业主维权难度及成本都会加大。若后期开发商出现延期交房、交付的商品房存在质量问题、延期办证等违约行为时，应保留相关书面证据，并及时与开发商协商，协商不成应尽快在专业律师的指导下启动诉讼程序，积极维护自身合法权益。