房地产限贷政策致房屋买卖合同变更
房地产限贷政策致房屋买卖合同变更
——王某诉葛某房屋买卖合同纠纷案
依据: （2011）二中民终字第00889号
核心法律问题：房地产限贷政策致房屋买卖合同变更、情势变更的适用方法与法律效果
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告、反诉原告）：葛某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某
原审被告：美邦公司
2009年6月26日，王某、葛某、美邦公司签订《北京市存量房屋居间合同》，约定王某与葛某在美邦公司提供的居间服务下签订房屋买卖合同。2009年6月26日，王某与葛某签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：葛某将北京市朝阳区百子湾西里的诉争房屋售给王某，房屋建筑面积104.89平方米。当日，葛某（甲方）、王某（乙方）、美邦公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意将诉争房屋售给乙方，成交价为160万元；乙方于合同签订之日起向甲方支付购房定金2万元，剩余房款48万元乙方于2009年6月29日前支付甲方；甲方拿到房屋所有权证后，甲方应在7个工作日内配合乙方办理乙方的房屋贷款手续，乙方的银行贷款批款后，甲乙双方应在3个工作日内办理房屋产权转移手续；甲方取得房产证后，丙方有责任协助甲、乙双方办理贷款及房屋产权转移手续；因合同未全之处造成房屋未能按时办理过户手续的，由甲、乙、丙三方协商解决；补充协议与合同正文约定不符的，以补充协议为准。
合同签订后，王某于2009年6月26日支付葛某2万元，于2009年6月29日支付葛某48万元。葛某于2009年6月29日向王某交付房屋。
2010年6月7日，葛某取得诉争房屋的所有权证。后王某未办理贷款购买该房屋的手续。2010年7月27日，葛某向王某发出告知函，内容为：“……我已经于2010年6月7日通知你产权证已办理完毕，要求你立即办理贷款手续。依据合同《补充协议》第3条约定，你应当在7个工作日内办理贷款。但是，你没有依约办理，已构成违约。鉴于你不能依约办理贷款，合同对于其他付款方式以及履行期限未明确约定，依据《合同法》第六十二条第一款第（四）项、第（五）项之规定，我郑重通知你：1?请你于2010年7月31日前，将剩余购房款壹佰壹拾万元（￥1 100 000.00）一次性支付我，届时我将配合你办理房屋过户手续。2?如果你逾期不履行上述义务，你的行为构成违约，我将依法追究你违约责任，由此产生的一切责任由你承担。” 2010年8月5日，葛某以特快专递邮件形式向王某发出告知函，告知函内容为：因王某不能依约办理贷款支付剩余购房款，已构成违约，且未于2010年7月31日前支付剩余购房款，已构成根本违约，故解除与王某之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求王某腾退房屋并支付占用房屋期间的使用费。王某主张未收到该告知函。
2010年8月23日，王某通过银行转账方式支付葛某购房款110万元。
王某起诉到原审法院称：签约后，我按约定支付葛某50万元，葛某向我交付房屋钥匙，我对房屋进行了装修，并一直居住至今。后我得知，葛某已于2010年6月7日取得诉争房屋的所有权证，遂要求两被告办理贷款及房屋产权过户手续，但葛某一直以各种借口不肯办理。现起诉要求葛某将其所有的诉争房屋的产权转移给我，美邦公司协助葛某办理房屋产权转移登记手续。
葛某答辩并反诉称：我于取得争议房屋房产证当日，通过美邦公司转告王某该情况，并敦促其办理银行贷款手续，但王某一直不予办理，也从未要求我去协助办理贷款手续。鉴于王某没有履行通过贷款方式支付剩余购房款的合同义务，我无义务先行办理房屋产权过户手续。因王某拒绝支付剩余购房款110万元，故我于2010年7月23日通知王某，限定其于2010年7月31日前将剩余购房款110万元付清，逾期将追究其违约责任。王某接到通知后不置可否。2010年8月4日，我通知王某解除合同。我认为，我已经履行了合同规定的交房义务，但王某不能依约办理贷款支付剩余购房款，已构成违约，且补充协议中关于剩余购房款的支付方式以及过户期限的约定不能继续执行，双方对此亦未达成补充协议。依据法律规定，在此情况下，王某应当于葛某履行完毕合同项下交房义务的同时支付剩余购房款。鉴于王某一直拒付剩余购房款，且在我给予的合理期限内仍拒绝履行付款义务，其根本违约行为导致我订立合同的目的无法实现，故我有权要求解除合同。不同意王某的诉讼请求，并提起反诉，要求解除我与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；要求王某将诉争房屋腾退交付给我；要求按每月4500元计算，王某赔偿我2009年6月29日起至其将房屋腾退交付给我时的占用房屋使用费。
王某针对葛某的反诉辩称：有关购买第三套房屋的贷款政策于2010年4月发布。我除了购买争议房屋之外，我爱人王彬在婚前曾购买一套房屋，我也另外购买过一套房屋，我的情形是否属购买第三套房屋、能否办理贷款，需要银行认定。我曾多次催告葛某配合办理贷款手续，但葛某一直以忙为借口不予办理，我也催告美邦公司，但美邦公司并未起到督促作用。后当美邦公司告知我不符合贷款条件后，我做好了一次性付款的准备。但此后我与葛某就支付房款及办理产权未协商一致。在我向法院立案后，葛某提出我应在2010年7月31日前付清房款，但葛某就何时为我办理产权未予承诺。在此情况下，我没有按葛某的要求支付房款。另外，我没有收到葛某作出的解除合同书面通知。我不存在违约行为，不同意葛某的诉讼请求。
美邦公司辩称：在我公司得知葛某取得房产证后，迅速通知王某并督促其办理贷款手续。但当时王某决定不了以谁的名字贷款，也决定不了以谁的名字办理产权。我公司告知王某，可随时协助其办理。但此后王某未通知我公司。
二、法院判决
一审法院经审理认为：王某与葛某签订的房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。根据合同，葛某应在取得房屋所有权证后的7个工作日内配合王某办理房屋贷款手续。但在合同履行过程中，遇国家政策调整，王某能否以贷款方式支付剩余购房款存在不确定性。此后王某提出变更付款方式，由其一次性支付剩余购房款，但双方就付款期限及何时办理产权证变更手续并未协商一致。在此情况下，葛某要求王某于2010年7月31日前支付剩余购房款，并以王某未按该期限付款为由主张解除房屋买卖合同不妥。因王某已于2010年8月23日支付葛某剩余购房款，本案不存在葛某不能实现合同目的之情形，故对葛某要求解除房屋买卖合同的反诉请求，不予支持。王某要求葛某办理房屋产权转移手续、美邦公司对此予以协助的诉讼请求，予以支持。葛某要求王某腾退房屋并支付房屋使用费的反诉请求，亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定判决：一、葛某、美邦公司于判决生效后十日内协助王某办理北京市朝阳区百子湾西里某房屋的过户手续；二、驳回葛某的反诉请求。
判决后，葛某不服，持原答辩意见上诉至二审法院，请求依法改判。
二审诉讼中，葛某自愿撤回上诉。二审法院经审理认为，葛某撤回上诉，符合相关法律规定，应予准许，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条之规定裁定：准予葛某撤回上诉，双方均按原审判决执行。
审判逻辑
一、争议焦点
情势变更的法律效果包括解除合同与变更合同，法院不能主动根据情势变更原则判决变更或解除合同，必须由当事人提出。当事人得以何种方式提出，本诉？反诉？抗辩？当事人提出解除合同的，法院是否可以判决变更合同？变更合同与解除合同之间是否存在顺位关系？
二、观点透析
（一）依申请之程序要件
适用情势变更原则必须具备依当事人申请之程序要件，即依据司法解释须有“当事人请求人民法院变更或者解除合同”。人民法院不得主动适用情势变更原则对当事人之间的合同进行变更或者解除。
当事人申请应当依何种程序？我国台湾地区学者认为，“声请云者，原则须经起诉，并由法院以裁判行之；唯其于法院和解或以法院调整达成合意者，亦无不可。所谓声请，固指当事人有声请权而言，唯法院于诉讼中依职权适用情事变更原则者，亦毋庸解释为于法不合”。借鉴这种观点，可以看出，情势变更之申请，一般以起诉方式作出，但亦不排除以其他方式为之。申请的关键是申请的权利，不仅以诉权的方式表现，亦可以在法院调解中提出，及可以在法庭陈述与辩论中提出。以上述案件为例，葛某并非本诉原告，其在反诉中提出解除合同的请求，而王某认为合同可以变更贷款的付款方式为一次性付款是在针对反诉的答辩中提出，应当均视为申请权的行使。
（二）优先适用与排除适用
人民法院对情势变更的构成要件审查后，是否可以直接适用情势变更原则对合同是否继续履行、如何履行作出调整？应当看是否存在优先或排除情势变更原则的其他因素存在。
首先是合同条款排除情势变更。民法以意思自治为基本原则，当事人的特别约定应当优先于情势变更的法定原则而适用。“在契约中加入附随条款……如以保值条款。除此之外，对于未来不确定的事实，亦可于契约中，附以条件或为解除权的约定来解决。”在审查适用中，应当注意两类条款。其一是衡平性合同条款，即双方对合同权利义务出现失衡的情况下如何调整的条款；其二是解除权条款，如果合同约定了解除权的成立与行使，则可依此条款解除。
其次是特别法排除情势变更。根据特别法优先适用于一般法原理。“有情势变更时，其他法律有规定时，此规定应优先适用。”我国台湾地区学者列举了一些特别法的情况，可资借鉴。 一为不安抗辩权；二为物之瑕疵担保，只要有担保请求权，即不适用情势变更；三为给付不能，给付事实上不可能，如标的物灭失或者合同目的已达成，则无适用情势变更原则的余地；四为因重要理由而终止契约；五为目的未达成，如婚约无效、撤销、解除时，为订婚而赠与的彩礼；六为和解。
（三）变更与解除的效力顺位
适用情势变更的法律后果，根据司法解释的规定，“人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。合同变更与合同解除两种后果之间是何关系？史尚宽先生提出第一次效力第二次效力的概念。“情势变更之原则，对于已成立之法律关系以排除其因情势之变更所生不公平结果为目的，故其效力第一步应使维持当初之法律关系而止于变更其内容之程度；如依此方法尚不足以排去不公平之结果，第二步始应采取使其关系终止或消来之措施。前者可称为第一次效力。后者可称为第二次效力。”
从司法实践来看，人民法院在对合同变更或解除作出裁判时，应遵循一定的效力顺序。对于房产新政这一情势变更事由，卖方要求法院解除房屋买卖合同，买方要求法院判决在变更付款方式的贷款为一次性付款前提下继续履行合同。按照合同严守的原则，法官在作出裁判时应优先考虑在最大的限度范围内维持买卖双方原有合同关系，如果合同相关条款有依公平原则变更后继续履行的可能，应当判决继续履行。如买方已实际一次性支付了剩余房款，判决双方继续履行合同，对情势变更采变更效力，是正确的。如买方未能一次性支付剩余房款，要求解除合同，判决合同解除，在贷款条款无法变更的情况下采解除之效力，也是正当的。
（四）能动司法下的“再交涉义务”
PICC第6.2.3条第1款规定：“若出现艰难情况，处于不利地位的当事人有权要求重新谈判。但是，提出此要求应毫不延迟，而且应说明提出要求的理由。”PECL第6:111条第2款前段亦规定：“如果由于情事的变更使合同履行变得格外困难，当事人应当进行磋商以改订合同或者解除合同。”
上述规定中的“再交涉义务”尚未在我国立法中出现，但是在处理情势变更案件时，人民法院可以在“能动司法”理论的指导下，主动引导当事人进行所谓的“再交涉”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第4条中规定：“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。”此条规定即提到在处理案件时应当积极引导当事人变更合同，并力求调解。这是我国能动司法下的“再交涉义务”立法精神的体现。
