房屋买卖合同债权请求权与物权效力法律关系
房屋买卖合同债权请求权与物权效力法律关系
——王某诉武某所有权确认纠纷案
依据:（2012）二中终字第04725号
核心法律问题：物权效力与债权请求权的法律关系
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告）：王某
被上诉人（原审被告）：武某
武某与杨某系夫妻关系，婚后共同购置位于北京市丰台区某号房屋（以下简称诉争房屋）。2002年3月19日，杨某到北京市第二公证处作出公证遗嘱一份，写明：“一、坐落于北京市丰台区某号楼房中本人所有的份额（房款已交，房产证正在办理过程中）；二、上述居室内的一切家具、电器、生活物品中本人所有的份额；三、本人的所有银行存款。我现年岁已高，为防止日后发生纠纷，我决定在我去世后，自愿将上述财产中属于我的份额全部遗留给我的妻子武某，其他人不得干涉。”
2005年5月，李某到武某家中做保姆，约定武某每月给付李某保姆费500元。因李某与杨某产生了暧昧关系，被武某发现。杨某于2005年5月21日向武某写下了内容为“保证今后改正和李某暧昧关系”的字据一份。后李某继续留在武某家中做保姆。
2006年3月21日，杨某、武某（甲方）与李某（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将诉争房屋卖给乙方所有，双方商定，成交价格为人民币313 000元，付款方式为抵扣保姆费。合同第7项约定乙方对甲方尽生养死葬及生活护理义务，甲方在此居住，“百年后”甲方一切财产归乙方。杨某、武某及李某均在合同上签了字。同年3月23日，双方到原北京市丰台区建设委员会将房屋的产权过户到李某名下，并将双方签订的房屋买卖合同存档在该处。李某于2006年4月24日领取了所有权证书。2006年11月30日，杨某因病去世，办理丧事的一切花销均由武某承担。
2006年12月20日，李某与王某签订《北京市房屋买卖合同》，约定王某向李购买该诉争房屋。后在等待领取房产证期间，因该房被查封，故王某至今未取得该套房产的房屋所有权证书。另查明，武某曾起诉李某房屋买卖合同纠纷，武某要求解除与李某签订的房屋买卖合同，并将房屋恢复至武某名下。一审法院判决解除武某与李某签订的房屋买卖合同，驳回了武某其他诉讼请求。武某不服，上诉至二审法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
2010年12月，王某诉至原审法院称：我于2006年10月经我爱我家房地产中介公司介绍，与案外人李某签订《北京市房屋买卖合同》，购买了李某的诉争房屋，我已支付了购房款及各种税费，在等待领取房产证期间，武某以与李某之间有合同纠纷为由向法院申请查封了该套房屋，并且实际占用了该套房屋。为维护我的合法权益，故诉至法院要求确认诉争房屋所有权归我所有，武某搬出该套房屋，并支付2007年1月19日至今房屋租金145 000元。
武某辩称：王某与案外人李某所签订的《北京市房屋买卖合同》系双方恶意串通所为，王某应起诉李某，不应起诉我，现我不同意王某的诉讼请求。
二、法院判决
一审法院经审理认为：李某与王某签订《北京市房屋买卖合同》，王某购买李某的诉争房屋，但现王某未取得该套房屋的所有权证书，故其不应享有该套房屋的物权权利，故对王某的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条之规定，判决如下：驳回王某的诉讼请求。
判决后，王某不服，提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其的全部诉讼请求。其上诉理由为：我已经付款并且是通过中介买得该房屋，为善意第三人，有权取得房屋所有权；武某与李某之间的合同不应当解除。
武某同意原判。
二审法院经审理认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。目前诉争房屋所有权登记于李某名下，王某虽与李某签订了《北京市房屋买卖合同》，但王某基于买卖合同仅享有债权请求权，在其基于合同所产生的履行合同请求权尚未实现之前，其对于诉争房屋并不享有物权，故其在本案中诉请确认诉争房屋为其所有并基于物权主张返还原物及赔偿损失，没有法律依据，原审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。王某如认为其基于《北京市房屋买卖合同》所享有的权利受损，可向合同相对方李某主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案核心问题在于房屋买受人能否通过双方合同约定的债权请求权要求获得房屋的物权，如若无法直接取得物权的话，其债权请求权应当如何获得保护的问题。
二、观点透析
（一）物权与债权的区别
物权是民事主体在法律规定的范围内，直接支配特定的物而享受其利益，并得排除他人干涉的权利。物权具有排他性，债权具有相容性；物权具有优先性，债权具有平等性；物权具有追及性，债权没有追及性。
债权请求权，是指权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利。在公权力不法侵害私权利的情况下，民事主体可以依据私权所产生的请求权，主动要求公权力机关纠正不法行为，如果不能实现，将进一步提起诉讼。这样可以增加权利保护的途径，强化公民的权利保障意识。
从权利的效力上看，因物权为支配权，故物权具有排他性、优先性和追及效力；而债权为请求权，其具有相容性、平等性，无追及效力。依物权的排他性，在同一标的物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权存在，且物权可直接排除不法之妨碍；而按照债权的相容性，在同一标的物上，允许同时或先后设立数个内容相同的债权，不发生排他效力。依物权的优先性，当同一标的物上并存数个相容的物权时，先成立的物权一般优先于后成立的物权；而按照债权的平等性，各个债权不论成立先后，均平等受偿。依物权的追及效力，物权的标的物无论辗转落于何人之手，一般而言物权人都可追及其物之所在而行使权利；而债权则没有追及效力，债权人对其标的物没有直接支配权，当债权的标的物被第三人占有时，不论其占有是否合法，债权人一般不得直接向该第三人请求返还。
（二）物权效力
物权的效力是指法律赋予物权的作用力和保障力，包括三方面的内容：
首先，排他效力。是指在同一标的物上不能同时存在两个或两个以上内容不相容的物权，亦即在同一物上已存在的物权具有排除在该物上再成立与其内容互不相容的物权的效力。
其次，优先效力。物权相互间的优先效力、优先于债权的效力，其存在的例外就是“买卖不破租赁”原则。
再次，追及效力，又称物权的追及权，是指物权成立后，其标的物无论辗转归于何人之手，物权均得追及其所在而直间支配该物。
最后，妨害排除效力，又称物上请求权或物权的请求权，是指物权人于其物被侵害或有被侵害之虞时，物权人得请求排除侵害或防止侵害，以回复其物权的圆满状态的权利。
（三）物权的优先效力与债权请求权
物权的优先效力，也称为物权的优先权，其主要含义指同一标的物上有数个利益冲突的权利并存时，效力强的权利排斥效力弱的权利的实现。这种效力的强弱既体现在物权与债权之间，也体现在物权与物权之间。
物权的优先效力包括两方面：
第一，当物权与债权并存时，物权优先于债权。例如，拥有担保物权的债权人较之普通债权人享有优先受偿的权利。当然，法律和司法实践也赋予某些债的关系具有优先效力。如已出租的私有房屋的出租人出卖该房层时，承租人享有优先于他人购买该房屋的权利，但这种优先效力不是基于物权产生的，所以不具有优先于物权的效力。例如，甲、乙、丙三人将其共有的房屋出租给丁，后三人协商将该房屋出卖，在出卖给何人时发生了争议。甲、乙要将房屋出卖给戊，丙根据其物权主张优先购买权，丁则根据其债权主张优先购买权。在这种情形下，根据物权优先于债权的原则，该房屋应出卖于丙。
第二，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，即物权相互间也有优先效力的问题。在某些情况下，当事人可以在同一物之上设立多个物权，例如，为担保同一债权而设立两个或两个以上性质相同的担保物权，此时应当根据设立时间的先后顺序确定物权的优先效力。物权之间的效力根据物权成立时间的先后而确定，这是一般原则，不同种类的物权之间的优先效力要根据具体情况确定，如限制物权的效力优先于所有权。因为限制物权本来就是根据所有权人的意志设定的物上负担，起着限制所有权的作用，因此限制物权效力要优先于所有权。再如，根据《担保法解释》的规定，留置权的效力优先于抵押权。
