未成年人权益及善意第三人权益保护
未成年人权益及善意第三人权益保护
——冯某诉黄某房屋买卖合同纠纷案
依据：（2011）二中民终字第15759号
核心法律问题：法定监护人擅自处分未成年人的房产后，未成年人在成年后能否主张其与善意买受人的房屋买卖合同无效？
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯某
黄某系黄某某、夏某之子，于1993年2月2日出生。2001年6月25日，黄某某与夏某经法院调解离婚，双方约定黄某自2001年7月起由夏某抚育，黄某某每月支付抚育费500元至黄某18周岁时止。
2005年4月29日，夏某作为黄某的监护人与案外人康某签订了房屋买卖协议书，购买了涉案房屋，并于2005年5月23日办理了产权过户手续，登记的所有权人为黄某。此后，夏某与黄某共同在此居住。2006年年初，夏某和黄某在北京市东城区公证处办理了监护人公证，内容为“兹证明夏某是黄某的母亲。根据《中华人民共和国民法通则》第十六条的规定，夏某是黄某的监护人”。
2009年9月7日，夏某作为黄某的监护人以黄某的名义（甲方）与冯某（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方将涉案房屋以255万元出售给乙方，乙方需在签约时支付定金135万元，2009年10月8日，甲方将房屋交付给乙方；待2010年5月25日至5月30日期间在朝阳区房屋管理中心办理产权过户手续，乙方同时将房屋尾款120万元整交付给甲方。上述协议签订当日，冯某支付给夏某购房定金135万元，夏某以黄某名义向冯某出具收条。2009年10月8日，夏某将涉案房屋交付给冯某，并和冯某于2009年10月9日办理完毕交接手续，冯某对涉案房屋装修后居住至今。
冯某起诉黄某要求履行房屋买卖协议，协助办理涉案房屋的产权过户手续。
黄某辩称：其母亲夏某擅自处分未成年人的房产，损害了其合法权益；冯某在购房之前未征询黄某本人及其另一法定监护人黄某某的同意，未尽到必要的注意义务，非善意第三人，故黄某反诉要求确认双方之间的房屋买卖协议无效，冯某腾退涉案房屋。
诉讼中，黄某称其母亲夏某曾于2009年2月向中国银行海淀支行申请了85万元个人消费贷款，用于夏某个人商业投资，在收到冯某支付的房款后用于偿还其个人的银行贷款、出借给夏某弟弟夏某某及支付夏某父亲的医疗费等，侵犯了黄某的合法权益。冯某对此不予认可，称夏某曾向中国银行海淀支行贷款为黄某购买了位于北京市海淀区某小区房屋，并于收到冯某支付的定金当日还清了上述房屋贷款，夏某是为了黄某的利益而出售涉案房屋。
经冯某申请，法院向中国银行海淀支行调取了2009年2月夏某向该行申请85万元贷款的相关资料，该贷款资料显示夏某向该行申请85万元的贷款系用于支付黄某购买北京市海淀区某小区房屋（建筑面积为265.24平方米）的尾款，并附有夏某于2009年2月11日代理黄某签订的购买北京市海淀区某小区房屋的认购书及商品房预售合同。
二、法院判决
一审法院经审理确认：本案的争议焦点是，夏某以黄某名义与冯某签订的《房屋买卖协议书》是否有效。根据已查明的事实可以认定，黄某系涉案房屋登记所有权人，夏某系黄某的监护人，夏某以黄某名义与冯某签订《房屋买卖协议书》时黄某尚未成年，冯某在签订协议前查看了房屋产权证及夏某与黄某的身份关系证明，订约后冯某向夏某支付了大部分购房款，夏某向冯某交付了房屋，黄某未能在法院指定的举证期限内举证证明涉案房屋的成交价格明显低于当时的市场价格，依照公平、诚实信用原则，法院认定冯某在签订房屋买卖协议时已经尽到了必要的注意义务，冯某的信赖利益应当得到法律保护，《房屋买卖协议书》对冯某、黄某均具有约束力，双方均应遵照履行，冯某有权按照协议要求黄某协助办理房屋权属转移登记手续，但应当按照约定向黄某支付剩余房款。如黄某认为夏某的行为侵害了其合法权益，可另行向夏某主张权利。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、黄某于判决生效后七日内协助冯某办理涉案房屋权属转移登记手续；二、冯某于判决生效后七日内给付黄某剩余房款一百二十万元；三、驳回黄某的反诉请求。
判决后，黄某不服，仍持原审意见上诉至本院，并称夏某并非为黄某的利益而出卖涉案房屋，侵害了未成年人的合法权益，该处分行为应属无效；冯某未尽到必要的注意义务，没有征询黄某本人的意见，也没有征询黄某另一监护人黄某某的意见，故冯某不属于善意第三人，其与夏某签订的合同应属无效。请求二审法院撤销原判，依法改判，支持黄某的反诉请求。冯某同意原判。
二审法院经审理认为：夏某在与冯某签订房屋买卖合同时是黄某的法定监护人，有权代理黄某对外签订买卖合同，且根据夏某向中国银行海淀支行贷款为黄某支付新购房屋的剩余房款，并用诉争房屋的卖房款偿还银行贷款的事实能够说明夏某的卖房行为也是为了黄某的利益而处分诉争房屋。另外，冯某在审查了夏某和黄某之间的监护人公证书的基础上与夏某签订了买卖合同，约定的交易价格亦符合当时正常的市场价格，冯某尽到了作为买受人必要的审查注意义务，夏某以黄某名义并为黄某的利益而与冯某签订的房屋买卖合同并不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对冯某、黄某均具有约束力，双方均应依约履行各自义务。黄某以该房屋买卖合同损害其合法权益、冯某未尽到注意义务为由要求确认房屋买卖合同无效、冯某腾退涉案房屋的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点：一是夏某代黄某出售诉争房屋是否侵害了未成年人黄某的合法权益；二是冯某是否属于善意购买人；三是即使夏某出售诉争房屋确实侵害了黄某的合法权益，黄某能否据此主张本案买卖合同无效。
二、观点透析
（一）关于夏某代黄某出售诉争房屋是否侵害了黄某合法权益的问题
《民法通则》第12条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”第16条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”本案中，黄某在房屋买卖合同签订时是已满十周岁的中学生，属限制民事行为能力人，仅能从事与其年龄、智力相适应的民事活动。夏某系黄某的母亲，且系黄某的直接抚养人及监护人，故夏某作为黄某的监护人有权代理黄某商谈确定诉争房屋的买卖事宜。
判断监护人的代理行为是否损害了被监护人的合法权益，应当以代理行为本身是否是为被监护人的利益而为，而不能以被监护人的意愿而定。好比母亲用幼儿名下的存款为孩子购买了幼儿图画书，而孩子却认为其应当购买糖果为由认为母亲的行为侵犯了自己的利益而主张买卖无效一样。关于判断夏某出售诉争房屋是否侵害黄某合法权益的问题，关键需分析出售诉争房屋是否是为黄某的利益以及出售房屋的必要性、交易价格的合理性。本案中，根据证据显示，夏某在出售诉争房屋之前，曾为黄某购买另一处房屋申请了85万元的银行贷款，并用本案诉争房屋的卖房款偿还了上述银行贷款。可见，夏某出卖黄某名下的本案诉争房屋是为了偿还此前为黄某购买另一处房屋所欠的银行贷款，系为黄某的利益而处分诉争房屋，并用卖房款偿还了银行贷款，印证了处分诉争房屋的必要性。另外，夏某与冯某之间的房屋买卖价格也符合当时的正常市场价格。因此，夏某出售诉争房屋并没有侵害黄某的合法权益，而是为了支付黄某购买另外一处更大面积住房的银行贷款。现黄某成年后又主张其母亲夏某未经其同意、擅自处分房产损害其合法权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的请求，缺乏事实依据。
（二）关于冯某是否属于善意购买人的问题
判断冯某是否属于善意购买人需要考虑以下几个因素：首先是冯某在购买诉争房屋时是否尽到了必要的审查注意义务；其次是冯某是否支付了合理的对价；最后是冯某是否存在与夏某恶意串通的行为。
本案中，根据查明的事实，冯某与夏某商定的房屋交易价格是正常的市场价格，冯某已经按照合同约定支付了夏某部分房款，夏某与黄某从诉争房屋搬走后已将诉争房屋交给冯某居住至今，不存在冯某与夏某恶意串通的行为。本案关键是分析判断冯某在购买诉争房屋时是否尽到了必要的审查注意义务。根据查明的事实，冯某在购房之前除实地查看房屋之外，另审查了诉争房屋的产权证、夏某及黄某的身份证、户口簿、监护人公证书、夏某和黄某某的离婚调解书等。诉讼中，黄某称虽然签订买卖合同之前其尚未成年，但冯某在买房时也应当征询产权人黄某的意见，同样也应当征询黄某另一法定监护人黄某某的意见，而冯某仅与夏某商定买卖合同，黄某及另一监护人黄某某并不同意，故冯某未尽到必要的注意义务，不属于善意买受人。对此，笔者认为，法律规定的监护人代理被监护人从事民事法律行为，是基于被监护人对自己的意思表示不能完全理解其法律后果而设置的监护人代理制度，监护人的代理行为不需要经被监护人同意，因此相对人也无须再征询被监护人本人的意见，故冯某在购买诉争房屋时不必征询黄某本人的意见，因为其监护人夏某的意见从法律上即代表了被监护人黄某的意见。另外，法律规定的监护人代理被监护人从事民事法律行为时，并没有要求需全部监护人共同代理才能有效，依据夏某和黄某某的离婚调解书以及夏某及黄某客观居住诉争房屋的事实，冯某在签订买卖合同时夏某系与黄某共同生活并直接抚养黄某的法定监护人，故冯某与夏某签订买卖合同并无不当，黄某以冯某在买房时未征询其另一监护人黄某某的意见为由，要求认定冯某非善意买受人的主张没有法律依据。相反，如果冯某系与未和黄某共同在诉争房屋居住、未直接抚养黄某的另一监护人黄某某签订的房屋买卖合同，则该合同的效力尚值得商榷。
（三）如果夏某出售诉争房屋确实侵害了黄某的合法权益，黄某能否据此主张本案买卖合同无效
笔者认为，善意第三人制度的设立是为了鼓励交易并维持市场交易的稳定，以利于市场经济的健康发展。因此在无处分权人处分他人财产时，善意相对人有理由相信处分人有权处分的，该处分行为应属有效。本案中，冯某属于善意买受人，其有理由相信监护人夏某的依法代理行为。即使夏某确实损害了黄某的权益，如夏某将卖房款用于个人消费，黄某也只能要求夏某予以赔偿，而不能据此主张买卖合同无效。
