借名买卖经济适用住房的认定及处理
名买卖经济适用住房的认定及处理
——张某诉尹某房屋买卖合同纠纷案
依据: （2012）二中民终字第05472号
核心法律问题：如何认定借名买房，以及借名购买经济适用住房的合法性
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告）：张某
被上诉人（原审被告）：尹某
2004年1月13日，尹某与×××房地产开发集团有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由尹某购买北京市昌平区北七家镇天通苑东苑三区×号楼×单元×层×号房屋（以下简称诉争房屋），单价为每平方米2650元，总价款为586 578元。2004年2月5日，尹某与中国工商银行北京市亚运村支行签订个人购房借款合同，约定贷款金额为46万元，贷款用于尹某购买诉争房屋，贷款期限为20年，自2004年2月10日起至2024年2月10日止，尹某开立储蓄账户，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款。后，×××房地产开发集团有限公司为尹某出具了数额为586 577.5元的购房款发票。×××房地产开发集团有限公司交付房屋后，张某对诉争房屋进行装修并居住使用至今。
2004年12月9日，北京市建设委员会为诉争房屋颁发了京房权证昌私移字第×号房屋所有权证，房屋性质为经济适用住房，所有权人登记为尹某。
2010年，尹某诉至北京市昌平区人民法院，请求判令张某腾退诉争房屋，北京市昌平区人民法院于2010年7月26日判决驳回尹某的诉讼请求。后尹某就该案申请再审，北京市第一中级人民法院于2011年12月2日裁定驳回尹某的再审申请。2011年，尹某诉至北京市昌平区人民法院，请求确认诉争房屋的产权归其所有，北京市昌平区人民法院于2011年6月21日判决确认诉争房屋归尹某所有，张某不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，后申请撤回上诉，北京市第一中级人民法院于2011年 9月15日裁定准予张某撤回上诉。
2011年11月，张某诉至一审法院称：2004年1月13日，尹某与×××房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买诉争房屋。同日，我与尹某达成口头约定，尹某将诉争房屋卖给我，我支付全部房款，并约定当诉争房屋符合上市交易条件后，双方一同到房屋登记部门办理所有权变更登记手续。之后我依约交付房款及各项税费，办理入住手续，对诉争房屋进行装修后居住至今。诉争房屋系经济适用房，我购买该房屋已经满五年，具备上市交易的条件，况且在2006年我已经获得购买经济适用房的资格。我与尹某之间的行为本质上是经济适用房指标的互换，我使用尹某的经济适用房指标，以尹某的名义购买诉争房屋，此后待诉争房屋能上市交易时，我与尹某办理诉争房屋的过户手续。待我取得经济适用房资格后，尹某可以用我的经济适用房资格购买房屋。我多次要求尹某依约办理诉争房屋产权变更登记手续，均被尹某拒绝。故起诉请求判令尹某协助我办理诉争房屋的所有权变更登记手续。
尹某辩称：张某陈述的事实都是虚构的，我购房后将诉争房屋借给张某使用，并将相关票据和资料存放在张某处。张某的主张不成立，我不同意张某的诉讼请求。
本案审理过程中，张某称其实际支付了购买诉争房屋的首付款126 578元，并归还了自2004年3月至2011年4月份的银行贷款本息28万余元。为证明该项主张，张某提供了商品房买卖合同、购房发票及相关交费票据、银行转账凭证、还款计划表、借款借据等证据加以证明。尹某认可张某支付了一部分首付款，但称具体数额无法说清。关于还贷情况，尹某称其将依照借款合同开立的账户存折放至张某处，委托张某按期向该账户存入当期足额还本付息的存款，但就尹某是否实际支出了该笔款项，尹某无法提供证据。
二、法院判决
一审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，张某主张其与尹某之间存在互换经济适用房指标的约定，并约定待涉诉房屋能够上市交易后，双方配合对方办理产权过户手续。但根据本案的审理，张某虽存在为涉诉房屋交纳房款并偿还贷款的行为，张某亦居住使用涉诉房屋，但张某未能提供证据证明其与尹某之间存在其所主张的约定，且尹某对此予以否认，故张某请求判令尹某履行约定，缺乏依据，对其诉讼请求，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院于2012年2月7日判决：驳回张某的诉讼请求。
一审法院判决后，张某不服提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。上诉理由为：张某系诉争房屋的实际购房人，双方确曾达成经济适用住房购房指标互换的口头协议，双方适用住房购房指标的互换行为合法有效。尹某同意原审判决。
二审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张某称其与尹某之间存在互换经济适用住房购房指标并待诉争房屋能够上市交易后由尹某配合其办理过户手续的约定，尹某不予认可，张某对此并未提交充分证据，法院难以采信。虽根据当事人提交的证据可以认定张某为诉争房屋缴纳了部分购房款，且实际占有使用诉争房屋，但现有证据无法证明双方之间存在张某所主张产权过户的相关约定，故张某要求尹某配合其办理诉争房屋产权变更手续的上诉请求，缺乏依据，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点为：张某与尹某之间的借名买房行为是否成立、张某借名购买经济适用房并要求办理过户手续的诉请能否得到法院支持。
二、观点透析
（一）借名买房的认定：必须存在借名登记的约定
所谓“借名买房”，是指实际买房人以所有权保留的意思表示，借用他人名义购买房屋的行为。近年来，由于限购政策、住房保障政策、贷款政策等涉及房地产交易相关政策的影响，买房人出于自身利益的考量进行的借名买房行为并不鲜见。我国实行不动产所有权登记设立原则，借名买房行为导致房屋名义上的权利人与实际权利人分离，在利益驱使下部分出名人（登记人）反悔，由此引发的矛盾纠纷越来越多。
对于借名买房纠纷的案件处理，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条规定，“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人享有房屋权益，借名人依据合同约定要求出名人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外”。据此可以看出，法院支持借名人要求办理房屋所有权转移登记的请求的必要条件之一为双方之间存在借名登记的约定。否则，“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理”。
本案中，关于诉争房屋的付款情况，张某称其支付了首付款并陆续归还贷款，并提供证据加以证明，法庭结合相关证据及双方当事人陈述，可以认定张某确实为诉争房屋缴纳了部分购房款。关于诉争房屋的使用情况，双方均认可房屋交付后一直由张某居住。但张某与尹某之间并不存在借名购房的书面协议，张某付款的事实也不足以证明双方存在借名登记的约定。故对张某所称其与尹某就诉争房屋存在借名买房的行为，法院不予认定。
（二）借名购买经济适用房，借名人要求办理过户手续的不应支持
考虑到诉争房屋的特殊性质，笔者拟对本案的法律问题进行进一步的探讨。诉争房屋系经济适用住房，经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，其申请、分配及交易有着严格的政策限制。本案中，诉争房屋系尹某以其自己名义申请的经济适用住房，系保障性住房管理部门在针对尹某的家庭收入、居住条件等情况核实后，对尹某有针对性地进行配售的。张某届时并未取得经济适用住房购买资格，其借用尹某名义购买诉争房屋违反了政策的强制性规定。对此情况，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第16条规定，“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持”。因此，即便张某与尹某之间的借名买房行为可以认定，鉴于诉争房屋系有着严格政策限制的经济适用住房，法院对张某要求办理过户手续的诉讼请求也难以支持。
（三）住房保障管理部门应依照规定对经济适用房申请人的行为进行处理
本案中，抛开诉争房屋的权属争议不谈，尹某在房屋的使用管理上违反了政府对保障性住房的相关规定，存在过错行为。诉争房屋交付后，尹某并未入住，而是由张某直接收房、装修并居住至今。北京市政府于2007年9月25日出台的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》中明确规定，“经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动……已骗购经济适用住房的，擅自改变房屋用途的，擅自转租或转借他人居住的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段商品住房价格补足购房款；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任”。政府配售经济适用住房的本意是保障低收入住房困难家庭住有所居，而尹某申请取得诉争房屋后，一直并未入住，可见并非住房困难家庭，其申请经济适用住房时是否存在弄虚作假、隐瞒的行为不得而知，但其将诉争房屋“出借”给张某，本身即违反了“经济适用住房只能自住，不得出租或出借”的政策规定。
因此，法院在处理完毕本案纠纷之后，即依照相关规定向尹某购买经济适用住房原申请所在地区县住房保障管理部门发出司法建议书，建议该部门依照相关规定对诉争房屋的居住使用情况进行审查，如确有违规情形，建议该部门依照相关规定进行处理。
