房产纠纷律师解析一件借名买房协议被认定无效后赔偿损失案件
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一、原告诉称
2009年7月，郑资起诉称：张勤勤因遇拆迁于2006年2月获购买经适房资格，张勤勤委托其子寻找买主，通过案外人找到郑资。郑资、张勤勤达成合意：一、张勤勤将购买北京某经适房资格转让给郑资，转让金为3万元；二、张勤勤协助郑资办理购房手续，实际由郑资向开发商支付所有费用；三、张勤勤取得房产证后，由郑资保管相关票证；四、在房产证可以更名时，由张勤勤协助办理变更手续。2006年4月初双方签订购房协议书。
因房价大幅上涨，张勤勤于2007年底表明不再履行购房协议书。郑资考虑张勤勤受利益驱动，毁约决心已定，于是要求张勤勤给付已付款及利息，并赔偿损失，张勤勤不予理会。故起诉，请求法院判令1、张勤勤返还郑资已付转让金3万元；2、张勤勤给付郑资购房款321811元、产权代办费、公共维修基金款、税费款、物业管理费共计339269元；3、张勤勤赔偿郑资房屋升值经济损失926476元。
二、被告辩称
张勤勤辩称：张勤勤身体不好，不能出庭。合同不是本人签署的，合同内容、条件、如何履行合同，张勤勤本人都不知道。不同意郑资的诉讼请求，同意把产生的费用退还给郑资，不同意支付利息。
三、审理查明
2006年4月2日郑资（乙方）通过案外人于庆友与张勤勤（甲方）签订购房协议书。
2006年3月21日郑资以张勤勤的名义与北京某公司签订了北京市商品房预售合同，购买了某经济适用住房一套。
2007年5月该涉案房屋交付使用，郑资取得了房屋钥匙，2007年11月张勤勤将上述房屋换锁后搬入房屋内居住。
郑资申请对涉案房屋的市场价值进行评估，由北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构。北京XXX房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估：涉案房屋的公开市场价值为1264698元。评估报告中注明评估给出的结果是设定估价对象已住满5年，可上市交易的房地产价值（已扣减综合地价款）。郑资为此支付了评估费12000元。
另查，涉案房屋已于2008年3月13日以张勤勤的名义办理了产权证。
四、法院判决
1、张勤勤返还郑资支付的转让金三万元、购房款321800元、产权代办费、公共维修基金、办证税费、物业管理费。
2、张勤勤给付郑资房屋增值损失447100元。
3、驳回郑资的其他诉讼请求。
五、房地产律师靳双权点评
1、张勤勤虽未在其与郑资的购房协议书上签字，但在郑资办理购房手中并未提出反对意见。故应视为张勤勤通过之后的行为对合同予以认可。虽然张勤勤未出具3万元转让金的收条，但在郑资购房过程中未提异议，并将相关购房手续交给郑资，故认定其已收转让款。
合法的民事权利才能受到法律保护。经济适用住房是国家为保障特定人群居住而提供的政策性商品房，国家对其交易有特殊限制，而郑资、张勤勤签订的合同违反了国家关于经济适用住房买卖的强制性规定，该合同应为无效。合同无效后，因合同而取得的利益应当返还，则郑资有权要求张勤勤返还转让金及购房款、相关税费等。
关于郑资主张赔偿其经济损失，律师认为：郑资在明知其不具备购买资格的情况下，仍意图通过私下购买房号的途径取得经济适用住房。张勤勤在明知的情况下，在合同履行过程中亦未做出反对的意思表示。双方对合同的无效均存在过错。则对于因房屋升值所产生的收益，不能由任何一方单独享有。郑资虽然不应当取得经济适用住房，但其确实为购买房屋支付了购房款，且作为合同的守约方，应当享有一半的收益。张勤勤因拆迁而取得上述房屋，虽然基于身份关系应当取得涉案房屋升值所产生的收益，但其签订合同后又拒绝履行合同，且没有为购买房屋支付任何款项。其行为有违民事法律的诚实信用和等价有偿的原则，故其只应享有房屋升值收益的一半。
提示：买房签订购房合同前要熟悉相关房屋性质与房屋政策，购房资格审核亦为购房者本人的义务，切勿怀抱侥幸心理，急于签订购房合同，为事后产权纠纷埋下隐患。
