中介没有审慎买方购房资格导致的房屋买卖合同纠纷
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
毕洁称：毕洁向房产公司人员陈述其为外地人，房产公司人员满口承诺能帮助毕洁办理过户。后来房产公司给毕洁在同小区内找到一套房源。2014年11月29日，毕洁、房产公司与王雪梅签订了《居间服务合同》，并与卖房人王雪梅签订了《房屋买卖合同》及《过户、按揭代理合同》。后毕洁得知由于毕洁为外地户口且在北京没有社保记录，并不具备购房资格，购房协议因为违反强制性法律规定均为无效协议，根本没有办法履行，房产公司也没有办法为毕洁协助办理过户手续。毕洁认为房产公司作为专业房屋中介机构已核实了毕洁的身份信息，其明知毕洁没有购房资格，在北京无法购置房屋，收取居间服务费没有任何依据。请求判令房产公司返还毕洁支付的居间服务费100000元。
二、被告辩称并反诉
房产公司答辩称：不同意毕洁诉讼请求，请求驳回毕洁诉讼请求。房产公司没有违约，买卖合同成立，居间行为完成。
房产公司反诉称：毕洁与房产公司签订《居间服务合同》，约定买卖双方签订买卖合同时，居间行为完成，毕洁应向房产公司支付居间代理费260000元整，应于合同签订当日支付。请求判令毕洁支付房产公司剩余居间服务费160000元。
三、审理查明
《居间服务合同》，约定：甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费用；丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务；甲乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。
毕洁签署如下《购房承诺书》：本人已详细阅读并清楚知晓国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定。
三方当日还就涉案房屋买卖事宜签订了《网签授权委托书》、《过户、按揭代理合同》等文件。
2015年1月15日，王雪梅、毕洁经协商一致，共同签署如下《声明》：因乙方毕洁本人不具备购房资格，故不能购买位于北京市丰台区×号房产，甲方不追究乙方责任及其合同违约责任。双方合同自动解除。
房产公司自述曾审查毕洁之购房资格，表示“身份、户籍、婚姻、房产、社会保险相关信息都符合”，但未提交证据证明该主张。其并主张《购房承诺书》即为其对毕洁的书面告知。
四、法院判决
1、某房产公司返还毕洁中介服务费六万一千元；
2、驳回毕洁其他诉讼请求；
3、驳回某房产公司反诉请求。
五、专业房产律师靳双权点评
靳双权律师认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
北京市人民政府办公厅有关通知明确规定，“无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”“对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。”
《房地产经纪管理办法》规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当书面告知委托人应当由委托人协助的事宜、提供的资料；委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
纵观以上规范，足以说明，对委托人是否具有适格的购房资格进行审查、书面告知并要求委托人提供相应资料，是房产机构的应尽义务。房产公司未能举证证明在促成买卖合同之前确已履行前述义务，毕洁作为委托人、购买人亦未对自身不具有购房资格一事予以足够谨慎注意，导致签订了无法履行的合同。双方对合同不能实际履行均有过错，其中，房产公司作为民众信赖其专业服务机构负有重大过错，法院酌定其过错比例为85%、毕洁过错比例为15%，合同约定之中介服务费用由双方按比例承担，是合法合理的。
律师提醒：在购买房屋时，涉及相关政策复杂、多变，且房屋属于具有极大价值的不动资产，建议详细咨询专业律师。北京靳双权房产专业律师团队为您的维权之路保驾护航！
