购房者应准确理解开发商办理房地产权证的义务

案件情况

2006年6月24日，张某（乙方）与重庆某房地产开发公司（甲方，下称“开发商”）签订《商品房买卖合同》一份，购买开发商开发的位于重庆市渝北区某项目的2幢3号1单元3层3号的门面房一间。其中，合同第十五条内容为：

“关于合同登记和产权登记的约定。

现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，向所在地的区县(市)房地产交易管理部门申请办理合同登记备案和《房地产权证》。

预售商品房的，自本合同签定之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。

办理合同登记备案和《房地产权证》，由【甲方】到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。

如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：

1、乙方退房，甲方在乙方提出退房书面要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方赔偿损失。

2、乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。

3、乙方不退房，自本条规定的最后办理时间起至实际办理时间止，甲方按日支付已付房款万分之一的违约金。

乙方应在商品房交付使用时，将办理权属登记需由乙方提供的资料报送甲方。如乙方未付清法律、法规规定应缴纳的相关税费、大修基金，或者未提供规定所需的资料等，甲方有权拒绝按上述约定时间为乙方办理合同或权属登记相关手续。受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续的，甲方不承担责任。”

《商品房买卖合同》签订后，张某向开发商付清了购房款58万元，也在规定的时间内将所有税费、办证所需由张某提供的资料在规定时间内交给了开发商。开发商也按合同约定于2007年12月31日将房屋合格交付给张某，并于2008年2月29日向重庆市渝北区土地房屋权属登记中心提交了办理《房地产权证》所需要由张某和开发商双方提交的全部资料，并取得了《重庆市渝北区土地房屋权属登记中心业务受理单》。但是，张某于2008年8月21日才取得《房地产权证》。于是，张某认为，开发商应在房屋交付后60日内（即2008年2月29日前）将房地产权证办好交给张某，而其实际取得房地产权证的时间为2008年8月21日，因此开发商办证迟延时间为174天，要求开发商支付违约金10092元（58万×0.0001×174天）。开发商认为自己办证并未逾期违约，因此拒绝了张某的要求。于是张某起诉至渝北区人民法院，要求开发商支付办证迟延违约金10092元。

案例分析

本案当中，购房者事实上是错误理解了“办理《房地产权证》”意思，混淆了“办理《房地产权证》”与“办妥、办结、办好《房地产权证》”的不同含义。张某要求开发商向张某支付逾期交付《房地产权证》期间的违约金的诉讼请求，没有法律依据及合同根据，应当驳回。
双方签订的买卖合同中关于张某所购房屋之产权证办理的相关约定是在第十五条，根据该条约定，开发商的义务是：在商品房交付使用后60日内到房地产交易管理部门办理《房地产权证》。鉴于张某所购房屋的实际交付时间为2007年12月31日，因此按合同第十五条的约定，开发商应当在2008年2月29日前到房地产交易管理部门办理《房地产权证》。此条文中的“办理”不能如张某所理解的那样理解为“办结并交付《房地产权证》”。因为合同并未约定开发商应在60日内办妥产权证，也未约定开发商应当在房屋交付后60日内向张某交付《房地产权证》。对此理解，重庆市高级人民法院制定的《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日是高级人民法院审委会第564次会议通过）也有相应的规定，该意见第37条规定：“买受人在合同约定的或者法律规定的办证期间内未取得房屋权属证书的，如开发商在此期间内已完成房屋权属初始登记并提供了相关的办证资料，并通知买受人提交登记申请的，可认定开发商已履行了办证义务，不承担逾期办证的违约责任。”
如前所述，本案的事实是，张某所购房屋的实际交付时间为2007年12月31日，开发商2008年2月29日前已完成房屋初始登记，取得项目房地产权证（“大证”），并在2008年2月29日向重庆市渝北区土地房屋权属登记中心提交了办理《房地产权证》所需要由张某、开发商双方提交的全部资料。因此应当认定开发商已履行了办证义务，不应承担逾期办证的违约责任。

购房者应当明白，在商品房买卖合同没有作出特别约定的情况下，在办理商品房土地使用权证和房屋产权证时，房屋的买受人是主要义务人，而出卖人即开发企业负有的是协助义务，换言之开发商并不承担保证房地产权证在一定期限内办妥并交给购房者的义务。对此作出规定的法规和规章有《城市房地产开发经营管理条例》（第33条）、《商品房预售管理办法》（第34条）、《商品房预售管理办法》（第12条）、《重庆市城镇房地产交易管理条例》（第26条），除《重庆市城镇房地产交易管理条例》以外的其他法规规章都将办理商品房的产权证规定为买受人为主要义务人。在这些法规规章中，《城市房地产开发经营管理条例》国务院制定的行政法规，法律效力位阶最高，所以应当以之为标准。因此，买受人是办理商品房土地使用权证及房屋产权证的主要义务人，而房地产开发企业是协助义务人。房地产开发企业在办理产权证时的协助义务，主要表现在以下两个方面：（1）向主管部门提交包括土地使权用证、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告、房屋分户平面图及公安部门的门牌号编制方案等文件，办理“大产权证”；（2）办理分户产权证条件成熟时及时通知买受人办理产权证。因此，只有开发商在没尽到自己义务的情况下才承担违约责任。