一、原告诉称
魏晋、蔡琳诉称：我们于2012年10月15日从李耀明处购买房产305室，购房合同约定：房屋过户前1个工作日迁出所有原有户口（包括李耀明儿子和孙女户口），如不能迁出，视为合同违约，赔偿合同金额的10%作为违约金，即15.6万元。该房屋于2013年3月5日完成过户手续，按照合同应于2013年3月4日前迁出所有原有户口，但李耀明一直拖延办理户口迁出，到现在已经逾期518天。我们本计划在2014年初卖出该房屋，因为李耀明拒不履行合同，导致房屋无法按照市场价售出。从2014年初至今，该房屋所属小区存量房市场成交价均下跌超过10%（根据链家地产网上公布的成交均价，该小区2014年2月成交均价为4.54万元每平方米，该小区2014年7月成交均价为4.01万元每平方米），李耀明的违约行为客观上导致我们遭受经济损失超过30万元。由上述事实可见，李耀明属于违反合同行为，且造成我们经济损失，故诉至法院，诉讼请求：判令李耀明赔偿违约金15.6万元。
二、被告辩称
李耀明辩称：根据合同法的相对性，只能约定合同双方，不能约束第三人，我的户口已经迁出，不存在违约行为。第三人（我的儿子和孙女）也找过户口所在地的派出所，请派出所将第三人的户口迁走，但居委会和派出所不给办理，第三人现在申请两限房，至今没有买到两限房。合同约定房屋在过户前一日户口迁出，如不迁出，魏晋、蔡琳可以不过户、不买房，但魏晋、蔡琳买了房屋，也就是魏晋、蔡琳已经同意第三人的户口在此，就是认可户口不迁出。魏晋、蔡琳提供的合同是先前的，没有经过房管部门备案的合同，我们提供的合同是后签的，是备案的合同，根据法律规定，应按照备案的合同为准，备案的合同对违约金没有约定，所以我不用承担违约金。魏晋、蔡琳所述的计划卖房并没有实施，没有发生，若第三人的户口导致其出卖价低于购买价，魏晋、蔡琳可以起诉第三人赔偿，现房屋又涨价了，魏晋、蔡琳可以得到高额的利润。根据合同法解释，约定应不超过损失的30%，现在魏晋、蔡琳的损失没有实际发生无法确定，待魏晋、蔡琳实际卖房确定损失时可以起诉。综上，请求法院驳回魏晋、蔡琳的诉讼请求。
三、审理查明
2012年10月15日，魏晋、蔡琳与李耀明签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，魏晋、蔡琳以156万元价款（含房屋配套设施）购买李耀明305号房屋，补充协议约定李耀明承诺于过户前一个工作日将此房屋户口迁出，若双方有一方违约，守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。上述买卖合同及补充协议签订后，房屋价款及房屋双方均已交接完毕，魏晋、蔡琳已取得此房屋所有权证书。李耀明至今未将其儿子及孙女户口从此房屋迁出。
四、法院判决
李耀明支付魏晋、蔡琳违约金十五万六千元。
五、律师点评
知名房产律师靳双权认为：双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违法国家法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行。根据协议约定，李耀明于过户前一个工作日将此房屋户口迁出，应包括落在此房屋的所有户口，但李耀明至今未将其儿子及孙女户口从此房屋迁出，构成违约，应承担违约责任，违约金数额按照约定房款的10%计算为15.6万元，故魏晋、蔡琳要求李耀明赔偿违约金15.6万元的诉讼请求合理，应予以支持。
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