一、导言

　　任何法律都是社会文明及经济发展需求的反映与折射， 物权法也是如此。虽然我们不能说， 在物权法出台之前， 我国不存在实质意义上的物权法， 如《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》等都在不同层面上实质地调整着物权关系， 但是这些法律之间缺乏系统性与协调性， 相互之间甚至存在矛盾与冲突， 给司法实践中的法律适用带来困难。同时， 随着改革开放和经济发展， 现存的物权种类已经不能满足新的形势及建设和谐社会的需要。另外， 我国多年来改革开放的成果也需要通过物权法固定下来， 以保护多种经济成分主体的财产。王兆国副委员长在《关于中华人民共和国物权法（ 草案） 的说明》（ 以下简称《说明》） 中指出了制定物权法的“三个需要”， 即“制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要； 制定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要； 制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要”。

　　关于第一个需要， 即“坚持社会主义基本经济制度的需要”， 《说明》作了这样的诠释： “坚持以公有制为主体、多种所有制经济共同发展是国家在社会主义初级阶段的基本经济制度。通过制定物权法， 明确国有财产和集体财产的范围、国家所有权和集体所有权的行使、加强对国有财产和集体财产的保护， 有利于巩固和发展公有制经济； 明确私有财产的范围、依法对私有财产给予保护， 有利于鼓励、支持和引导非公有制经济的发展”。

　　关于第二个需要， 即“规范社会主义市场经济秩序的需要”， 《说明》作了这样的诠释： “产权明晰、公平竞争是发展社会主义市场经济的基本要求。通过制定物权法， 确认物的归属， 明确所有权和用益物权、担保物权的内容， 保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利， 依法保护权利人的物权， 对于发展社会主义市场经济具有重要作用”。

　　关于第三个需要， 即“维护广大人民群众切身利益的需要”， 《说明》作了这样的诠释： “随着改革开放、经济发展， 人民群众生活普遍改善， 迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产、保护依法享有的土地承包经营权等合法权益。通过制定物权法， 明确并保护私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权， 以维护人民群众的切身利益， 激发人们创造财富的活力， 促进社会和谐”。

　　上述必要性与物权法的目的功能， 决定了物权法的基本精神与原则。但是， 物权法的这些基本精神必须通过具体的规范表达出来， 而且这种通过规范表达出来的基本精神必须具有客观性与实证性。因此， 本文所说的物权法的基本精神是以规范作为载体的。

　　在我看来， 物权法的立法精神可以用原则表示，大致如下： （1） 物权的平等保护原则； （2） 保护交易安全的原则； （3） 明晰所有权范围与加强保护的原则；（4） 物权主利益协调原则； （5） 重点保护城市居民和农民利益的原则。下面我们将分述这些原则以及物权法的表达规范。

　　二、物权的平等保护原则

　　（一） 物权的平等保护原则之法律含义

　　所谓物权的平等保护原则是指所有物权不论权利人为何人， 平等受法律保护。尽管这条原则是各国宪法及民法典所确认的基本原则与法律的基本精神， 但是在我国的物权法起草过程中却引起了极大的争议。因为， 从我国自上世纪60 年代开始到80年代中期的历史进程看， 基本上就是一个消灭私人财产权的过程， 直到改革开放后， 我们才允许多种经济成分的并存， 由此， 所有制结构从单一变为多元。因此， 社会政策上的这种从消灭私人财产权到承认私人财产权的转变， 反映到法律和意识上需要一个过程。所以说， 无论是2004 年的宪法， 还是2007 年的物权法， 承认对所有主体的物权之平等保护原则，是一个伟大的进步。

　　（二） 平等保护原则在物权法上的规范体现

　　我国物权法第1 条规定： “为了维护国家基本经济制度， 维护社会主义市场经济秩序， 明确物的归属， 发挥物的效用， 保护权利人的物权， 根据宪法， 制定本法。”第3 条规定： “国家在社会主义初级阶段， 坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济， 鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济， 保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”第4 条规定： “国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护， 任何单位和个人不得侵犯。”

　　应该说， 从伦理价值上看， 对所有物权的主体实行平等保护是由民法的性质所决定的， 也是市场交易的需要。试想， 如果物权分为不同的等级， 那么物权之间的流转将变得困难， 甚至是不可能的。这样一来， 就违背了市场经济的法则， 市场经济就建立不起来。再从立法技术上看， 平等保护也是物权法的规范制度构建的基础， 没有主体平等作为基础， 物权法将变为行政协调法， 而不再是私法意义上的物权法。

　　三、保护交易安全的原则

　　（一） 交易安全的重要性

　　无论是从国家经济秩序之需求上看， 还是从个人交易之愿望上看， 都需要交易安全。因为， 如果没有交易安全制度的保障， 善意交易对方（ 第三人） 从交易中所获得的标的物就难以持有， 其目的就难以达到， 社会分工所带来的相互协同的需要就难以满足， 正常的经济秩序就建立不起来。因此， 任何国家的物权法对物权的变动都规定了安全规范制度， 以保障交易安全。在物权法上， 这些交易安全的制度主要是通过“物权法定”、“公示公信（ 登记与交付等） ”、“区分原则”等制度表现出来的。

　　（二） 物权法定主义原则

　　1.物权法定主义原则的含义及物权法规范。

　　物权法定主义原则的基本含义是： 物权的种类和内容由民法和其他法律统一规定， 不允许当事人依自己的意思自由创设或者变更。这一原则为19 世纪大陆法系各国民法典运动后确立的一项关于物权法的基本原则， 其具体内容有两个： （1） 民法上所有的物权种类必须在法律中明确固定下来， 当事人不得创设法律所不认可的新类型权利， 此所谓“类型法定”； （2） 任何一项物权的内容由法律强制性地予以规定， 当事人不得创设与法律规定的物权内容不同的物权。我国物权法第5 条规定： “物权的种类和内容， 由法律规定。”这是我国第一次以法律的形式规定之。

　　2.物权法定主义原则的意义。

　　物权法定主义原则不仅是交易便捷的需要， 也是公示及交易安全的需要。物权具有绝对效力， 任何人对物权都负有尊重的义务。而要实现这一要求， 物权的内容要为第三人所认识。如果物权的内容不统一， 第三人将无法知道其行为是否构成对物权的不尊重。只有通过内容固定， 才能引导人们的行为， 实现对物权的尊重和对第三人的保护。与债权不同， 债权为对特定人请求为特定行为的权利， 具有相对性。债权不能实现的原因主要在于债务人不履行债务的行为， 因此， 债权的侵犯者一般只能是债务人。而物权为支配支配物的权利， 具有绝对性， 物权的不能实现， 可因任何第三人的行为， 亦即任何人均得成为物权的侵犯者。为使物权不致无端遭受他人侵犯， 权利的公示便有其必要， 而公示手段的有限， 则决定物权的种类和内容必须明确， 否则物权人之外的第三人将在千奇百怪的“物权”面前无所适从， 而第三人对物权的尊重便无从谈起。所以， 物权是一种必须经由权利人之外的一切人加以尊重才能实现的权利， 而物权之获得他人尊重， 须以他人知晓物权的存在及物权的内容为条件。

　　（三） 公示公信原则

　　所谓物权的公示原则， 是指物权的享有或者变动以一种可以从外部察知的方式向社会公开， 从而使第三人知道的原则。简单地说， 公示原则就是物权享有或者变动的外部象征或者标志。例如， 你拥有房屋所有权， 你必须进行登记， 登记就是你拥有的标志； 你要将你拥有的房屋出卖给他人， 也必须办理转让登记， 以表明所有权人已经发生的变化。

　　所谓物权的公信原则， 是指物权的享有或者变动一旦公示， 那么即使这种公示的方式与权利的真实状况不相符合（ 如虚假登记） ， 但对于信赖该公示方式而与之从事交易的善意第三人不生影响， 即法律仍然承认第三人可以取得如同公示与权利相符合时可以取得的结果， 以保护交易安全。

　　公示公信原则在《物权法》中有集中体现。物权法第6 条规定： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让， 应当依照法律规定交付。”物权法第9 条规定： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记， 发生效力； 未经登记， 不发生效力， 但法律另有规定的除外。”

　　法律规定公示公信原则的原因在于： 一是权利推定（ 享有权利的外观） .符合公示方式要求的， 就推定其为权利人。但不可否认的是， 这种权利享有的外观可能与真实权利有时是不符合的， 登记符合的情况比较多， 而动产的占有， 不符合的情况可能就比较多。因此， 必须辅助于善意才能符合伦理要求。从推定的意义上说， 这是交易的基础。否则， 任何交易将无法完成或者说成本很高。权利推定实践中的意义是确权之诉。这里， “推定”的意思恰恰就是可以依证据推翻之。二是权利转让。物权的转让必须公示， 否则第三人将无从知道。因此， 公示在权利变更时意义重大。三是善意取得。从法律上说， 任何一个转让权利的人， 首先必须具有对权利的合法有效的处分权。但是， 如何在交易中去证明交易对方对于交易的标的具有合法有效的处分权呢？ 如果没有公示方式的话， 那么， 买卖的买受人就要花费大量的时间去调查出卖人对出卖物的合法处分权。而具有了公示方式后， 只要相信公示手段， 则相信这种外部占有或者登记， 就当然相信其为合法处分权人。即使存在不符合， 也不影响善意信赖权利外观的人的利益。为了完善不动产登记制度， 物权法还规定了预告登记与异议登记制度。

　　预告登记是指为保全对不动产物权的请求权而将此权利为对象进行的登记， 该登记具有物权的排他性效力。德国法、日本法、瑞士法都规定了这种登记制度。我国物权法第20 条规定： “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物权， 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后， 未经预告登记的权利人同意， 处分该不动产的， 不发生物权效力。预告登记后， 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的， 预告登记失效。”

　　异议登记在立法中也有体现。我国物权法第19条规定： “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的， 可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的， 登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的， 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的， 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉， 异议登记失效。异议登记不当， 造成权利人损害的， 权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

　　由此可见， 在我国法上， 如果更正得不到现实权利人的同意， 应采取异议登记的方式， 以防止现实权利人恶意处分不动产， 而损害请求人。

　　（四）区分原则

　　区分原则就是指法律区分物权变动的原因与结果的原则。物权法第15 条规定： “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同， 除法律另有规定或者合同另有约定外， 自合同成立时生效； 未办理物权登记的， 不影响合同效力。”[2- 4]区分原则在保护交易安全方面的意义是： 从逻辑上说， 只有房屋买卖合同生效后， 出卖人才负有转移所有权的义务， 如果合同都没有生效， 出卖人就没有必要转移所有权的义务。因此， “一房二卖”就会成为必然的事实。区分原则就解决了这一问题： 房屋买卖合同的效力适用《合同法》的规定， 只要符合合同法的规定条件， 房屋买卖合同就生效。合同生效后，出卖人就负担交付房屋并转移房屋所有权与买受人的义务。如果出卖人不交付房屋， 就属于违约行为。买受人可以请求法院强制出卖人交付房屋； 如果出卖人“一房二卖”， 就要承担违约责任。这一制度再配合“预告登记”制度， 能够很好地保护交易安全。

　　四、明晰所有权范围与加强保护的原则

　　（一） 关于国家所有权

　　关于国家所有权， 物权法的规定主要体现在三个方面： 一是明确国家所有权的范围； 二是明确国家所有权的行使主体； 三是加强对国家所有权的保护。关于国家所有权的范围， 物权法第46 条至52条明确规定： “矿藏、水流、海域属于国家所有； 城市的土地， 属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地， 属于国家所有； 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源， 属于国家所有， 但法律规定属于集体所有的除外； 法律规定属于国家所有的野生动植物资源， 属于国家所有； 无线电频谱资源属于国家所有； 法律规定属于国家所有的文物， 属于国家所有； 国防资产属于国家所有； 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施， 依照法律规定为国家所有的， 属于国家所有。”

　　关于国家所有权的行使主体， 物权法第45 条规定： “法律规定属于国家所有的财产， 属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权； 法律另有规定的， 依照其规定。”

　　关于加强对国家所有权的保护问题， 物权法第56 条规定： “国家所有的财产受法律保护， 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”第57条规定： “履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员， 应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值， 防止国有财产损失； 滥用职权， 玩忽职守， 造成国有财产损失的， 应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定， 在企业改制、合并分立、关联交易等过程中， 低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的， 应当依法承担法律责任。”

　　（二） 关于集体所有权

　　物权法关于集体所有权的主要贡献在于： 一方面明确了其范围， 另一方面明确了其行使与保护。关于集体所有权的范围， 物权法第58 条规定：

　　“集体所有的不动产和动产包括： （1） 法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（2） 集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（3） 集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（4） 集体所有的其他不动产和动产。”

　　关于集体所有权的行使， 物权法作出了比较详细的规定， 以避免实践中少数人利用职权来侵害集体利益。物权法第59 条规定： “下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： （1） 土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； （2） 个别土地承包经营权人之间承包地的调整； （3） 土地补偿费等费用的使用、分配办法； （4） 集体出资的企业的所有权变动等事项； （5） 法律规定的其他事项。”第60 条规定： “对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等， 依照下列规定行使所有权：（1） 属于村农民集体所有的， 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （2） 分别属于村内两个以上农民集体所有的， 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； （3） 属于乡镇农民集体所有的， 由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”

　　关于对集体所有权的保护， 物权法第63 条规定：“集体所有的财产受法律保护， 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的， 受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

　　（三） 关于个人所有权

　　关于个人所有权的范围与保护， 物权法第64 条至66 条规定： “私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权；私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护； 国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益； 私人的合法财产受法律保护， 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”

　　五、物权主利益协调原则

　　无论是私人所有权之间、私人与集体所有权之间， 还是国家所有权之间， 在权利行使方面因为各种原因会存在矛盾与冲突。物权法为协调这些矛盾与冲突， 使资源得到最大化利用， 专门规定了业主的建筑物区分所有权、相邻关系、征收制度等， 以保证不同利益主体在法律框架内得到合理的协调， 以利于建设和谐社会的目标。

　　（一） 业主的建筑物区分所有权

　　由于商品住宅的大力推广， 业主与业主之间、业主与开发商之间、业主与物业公司之间的矛盾比较突出， 可以说已经成为重要的社会问题。在这一问题上， 物权法主要规定了下列协调利益的措施。

　　1.明确业主之间的权利义务。

　　物权法第70 条至72 条、第77 条规定： “（1） 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（2） 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全， 不得损害其他业主的合法权益。（3） 业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利， 承担义务； 不得以放弃权利不履行义务。（4） 业主不得违反法律、法规以及管理规约， 将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的， 除遵守法律、法规以及管理规约外， 应当经有利害关系的业主同意。”

　　2.明确物业小区的组织管理机构。

　　物权法第75 条规定： “业主可以设立业主大会， 选举业主委员会。”第76 条规定： “下列事项由业主共同决定： （1） 制定和修改业主大会议事规则； （2） 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （3） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4） 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5） 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6） 改建、重建建筑物及其附属设施； （7） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”决定前款第五项和第六项规定的事项， 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项， 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“第78 条规定： ”业主大会或者业主委员会的决定， 对业主具有约束力。“

　　3.明确建筑区划内设施的归属。

　　物权法第73 条规定： “建筑区划内的道路， 属于业主共有， 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地， 属于业主共有， 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。”第74 条规定： “建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库的归属， 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有。”

　　（二） 相邻关系

　　相邻关系是由法律规定的因相邻不动产的利用而发生的权利义务关系。因相邻不动产在不动产的利用方面， 多发生纠纷， 因此， 为协调与平衡利益关系， 物权法特别规定了相邻关系， 为建设和谐社会坚定了法律基础。具体来说， 物权法对相邻关系的规定主要是： “不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则， 正确处理相邻关系； 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用， 应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放， 应当尊重自然流向； 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的， 应当提供必要的便利； 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的， 该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利；建造建筑物， 不得违反国家有关工程建设标准， 妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照； 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物， 排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质； 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等， 不得危及相邻不动产的安全； 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的， 应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害； 造成损害的， 应当给予赔偿。”

　　（三） 征收制度

　　所谓征收， 是指国家依强制力将非国有财产转移于自己的行为。在我国因拆迁引起了许多社会问题和矛盾， 有些地方的矛盾还比较尖锐。实事求是地说， 这种行为涉及对各种所有权的平衡问题， 因此， 必须慎重对待。物权法对此作了比较明确的规定： “为了公共利益的需要， 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地， 应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用， 安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产， 应当依法给予拆迁补偿， 维护被征收人的合法权益； 征收个人住宅的， 还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”这样就明确了征收的条件与程序： 一是必须是“为了公共利益的需要”； 二是依照法律程序和权限； 三是必须给予合理的补偿。

　　六、重点保护城市居民和农民利益的原则

　　除了上面讲的合法的收入、生活用品、生产工具、原材料、私人合法的储蓄、投资等以外， 对于城市居民来说， 最重要的利益是其房屋， 而对于农村居民来说， 最重要的利益是其承包的土地及其收益。物权法为了保护他们的合法权益， 对于他们关心的问题，特别作了规定。

　　（一）对于城市居民房屋所占建设用地使用权的保护在物权法的起草过程中， 许多人非常关心一个关乎自己切身利益的问题： 城市住宅的土地使用权70 年， 期满后如何处理？ 对此， 物权法第149条规定： “住宅建设用地使用权期间届满的， 自动续期。”这一规定， 使许多人对安居乐业有了充足的信心。

　　（二） 对于农村居民利益的特别保护

　　1.土地承包权期限长且不必登记。

　　物权法第126 条规定： “耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期， 经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满， 由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”物权法第127 条规定： “土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证， 并登记造册， 确认土地承包经营权。”

　　2.土地承包权可以自由流转。

　　物权法第128 条规定： “土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定， 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”（来源：《中共中央党校学报》）

　　李永军·中国政法大学教授