一、倾斜的天平——车位、车库权利归属规则?

　　《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本款确立了车位、车库权利归属的一般规则。《物权法》在确定车位、车库权利归属时遵循了“谁开发，谁受益”的市场调节原则，将车位、车库作为独立的交易客体，能够鼓励开发商建造更多的车位、车库，从长远来看可以缓解停车难的问题，同时，车位、车库作为独立的交易客体为业主以后转让或出租提供了法律依据。[1]但本款规定漠视了开发商和业主之间谈判地位和磋商能力的差异，立法者在制度设计之时的利益衡量颇值玩味。[2]单就解释论上而言，本款仍然存在诸多歧异。本款规定，规划用于停放汽车的车位、车库的权利归属由当事人约定，但约定的主体、时间和方式未臻明确。?

　　（一）约定的主体?

　　关于车位、车库权利归属约定的主体，有学者认为应当是开发商和业主，而不能是业主之间；[3]也有学者认为，约定的主体既然包括开发商和业主，也包括业主之间。[4]应当注意的是，这里的业主，既包括购买同一小区住宅单元的业主，也包括未购买同一小区住宅单元而仅购买车位、车库的业主，[5]只不过，与小区以外的人约定车位、车库权利归属时，应当“首先满足业主的需要”。?

　　本文作者认为，本款中使用了“当事人”的概念，并未将约定的主体限定于开发商与业主，在解释上，车位、车库的原业主与新业主自应包括在内。只要符合“首先满足业主的需要”原则，业主之间就车位、车库的权利归属作出特别约定，自无不可。?

　　值得研究的是，在开发商与业主约定车位、车库的权利归属时，是与全体业主约定，还是与部分业主约定？与部分业主的约定是否有效？有学者即认为，如开发商与全体业主约定了车位、车库的权利归属，应当得到法律的尊重，但如开发商仅与部分业主约定了车位、车库的权利归属，而与其他业主没有约定或者约定不明确，则应当认为开发商与业主之间没有就车位、车库的所有权问题进行约定，应推定为业主共有。“盖因停车场是以服务全体业主为主要目的的，部分业主的意思表示不能代表全体业主的意思表示，这种约定不具有及于全体业主的效力。”[6]本文作者对此不敢苟同。就车位、车库的具体形态和交易实践而言，停车场大都施划为许多各别的车位，再就单个车位进行交易。《物权法》第74条第2款规定的逻辑前提是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，否则，开发商根本无从“通过出售、附赠或者出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。也就是说，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库建成后，由开发商取得所有权（“大产权”），而开发商与业主之间关于车位、车库的权利归属的约定属于开发商对其所有权的处分。准此以解，上述观点即过分置重于“停车场”的整体性，而忽视了其可分性，同时，该观点也没有准确把握第74条第2款的立法意旨，不足可采。果若如此，开发商只能与全体业主就车位、车库的权利归属作出约定，在实践中不大可能。本文作者主张，开发商与部分业主之间可以约定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的权利归属，这也与《物权法》实施后的交易实践相合。?

　　（二）约定的时间?

　　关于车位、车库权利归属的约定时间，学界观点较为一致，既可以在签订商品房买卖合同时约定，也可以在签订商品房买卖合同之后，另行专门约定。[7]这里，无论车位、车库权利归属约定的形式如何，都可将其视为与商品房买卖合同相独立的合同。据本文作者对北京市商品房买卖合同签约情况的调查，《物权法》实施后签署的商品房买卖合同中均对车位、车库的权利归属作出了约定，绝大多数约定的是“车位、车库属于甲方（开发商）所有”，少数合同约定的是“____号车位、车库属于乙方（业主）所有”或“____车位、车库附赠给乙方（业主）”。应当注意的是，约定时间的讨论对于《物权法》实施前对车位、车库的权利归属未作约定的情形具有重大意义。《物权法》实施前对车位、车库的权利归属未作约定，现如今开发商是否还可以与业主约定车位、车库的权利归属？本文作者认为，就《物权法》实施之前已交付使用，而开发商与业主未就车位、车库的权利归属作出特别约定的情况下，车位、车库已作为小区业主的共有财产[8]移交业主共同占有、使用，此际，开发商已无权再就车位、车库的权利归属作出约定。?

　　（三）约定的方式?

　　本款规定的约定方式包括“出售”、“附赠”、“出租”等三种形式。其中“出售”、“附赠”方式移转的是车位、车库的所有权；而“出租”方式移转的仅是债权意义上的使用权，或称租赁权。这两种不同的权利移转模式对法律行为的要求自然也就不同。在解释上，车位、车库在性质上属于不动产，对于“出售”、“附赠”这两种方式，除了签订合同之外，尚需践行不动产移转登记，未经登记，不发生车位、车库的所有权变动；对于“出租”方式，自双方的车位、车库租赁合同生效之日起，承租人即取得租赁权，无须践行物权登记。?

　　二、推定之难——没有约定或约定不明时的权利归属?

　　《物权法》第74条第2款并未规定当事人对车位、车库的权利归属没有约定或约定不明时的推定规范或补缺规则，给实践中相关纠纷的处理带来了一定的难度。不过，有学者认为，对此不作规范并不会有什么实质性影响。因为，至少在目前房地产市场处于卖方市场的局面下，处于强势地位的开发商，完全可以借助“约定优先”原则，将小区车位、车库“约定”为自己所有，或“约定”为业主所有，或“约定”为自己所有、业主使用。毕竟没有开发商会不提前“约定”小区车位、车库的归属问题，因此，本款是否规定推定规则，都没有意义。[9]?

　　本文作者对此不敢苟同。第一，现实生活复杂多变，并不能以目前房地产卖方市场的特定情形来概括以后可能出现的房地产买方市场的相关规则。市场的变化本有其客观经济规律，房地产市场亦不例外，这已经由近几年房地产市场的发展所证成。同时，无论基于什么原因，当事人之间未就车位、车库的权属作出约定的情形均可能出现，不能一概依推理而绝对否定这一特定情形出现的可能。第二，即使《物权法》中没有约定或约定不明时车位、车库的权利归属未作补缺性规定不会影响到《物权法》实施后相应纠纷的处理 （每个交易都对车位、车库权利归属作了约定），但对于《物权法》实施前广泛存在的对车位、车库权属纠纷却失去了参照依据。虽然“法不溯及既往”是法律适用的基本规则，但我国司法实践中迁就了我国民事立法不够健全的现状，都例外地承认了相关民事法律的溯及力，《合同法》即其著例。[10]?

　　目前，学界关于没有约定或约定不明时车位、车库的归属主要有以下两种观点：?

　　第一种观点认为，此时车位、车库应当属于开发商所有，其理由是：第一，操作容易、减少纠纷。《物权法》实施之前签订的大部分商品房买卖合同都没有对车位、车库的权属进行约定，如果此时贸然规定所有权归业主共有，则会引发大量的诉讼，对原有的权属格局造成极大的冲击，于社会稳定不利。[11]如果规定车位、车库由业主共有，由于车位、车库和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。[12]第二，如果以没有约定或约定不明来强制规定车位、车库由业主共有，对开发商至为不公，将打击开发商建设车位、车库的积极性，不利于市场经济的发展和人们生活水平的提高。[13]

　　第二种观点认为，此时车位、车库应当属于业主共有，其理由是：第一，对于物业小区而言，最理想的状态就是——任何建筑物部分或设施、设备，不是由业主专有，就是由业主共有。车位、车库作为必备的生活配套资源，应当由全体业主共有，而不是由以“卖房赚钱”为目的的开发商掌握该生活配套资源甚至利用该资源的升值空间继续从业主身上盈利。[14]第二，开发商作为商人，在经济地位上和缔约能力上相对于业主来说具有明显的优势，可以通过其经营行为保护自身合法权益。如果其未通过合同约定的形式确定车位、车库的归属，可以认为其已经放弃了对车位、车库的所有权，车位、车库应当归属于处于弱势地位的业主。第三，在实践中，开发商在销售房屋时一般会使用其自己制定的格式合同。如果双方对格式合同的有关条款的理解产生争议，根据《合同法》关于格式条款的解释规则，也应当做出不利于格式合同制定者的解释。第四，从《物权法》的立法过程看，其草案中规定了没有约定或约定不明的应当由业主共有，[15]可以从立法史的角度支持上述观点。[16]

　　本文作者以为，对于没有约定或约定不明时车位、车库的权利归属问题应当区分《物权法》实施前后两种情形加以区分。?

　　1.《物权法》实施之前，对于车位、车库的权利归属没有约定或约定不明的，应当推定为业主共有。其理由在于：第一，从车位、车库作为小区住宅配套设施的功能的视角，在立法未对车位、车库的权利归属作出利益衡量的情形下，就车位、车库的经济用途本身即可推定为业主共有；第二，从车位、车库成本分摊的视角，车位、车库的建造成本已经纳入整个小区的建设成本，并摊入房价，车位、车库理应由业主共有；第三，从建筑面积的公摊的视角，大部分车位、车库的建筑面积已计入小区总建筑面积之中，并分摊至小区每位业主，理应由全体业主共有。[17]?

　　2.《物权法》实施后，对于车位、车库的权利归属没有约定或约定不明的，应当由开发商所有，因为本款已就“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的权利归属作出规定，无须再依法律解释方法来明确没有约定或约定不明时车位、车库的权利归属。第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里，立法者的考量的逻辑前提是，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，只有属于开发商所有，才有可能“通过出售、附赠或出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。否则，开发商出售、附赠、出租车位、车库即丧失正当权源，构成无权处分。由此可见，法律已就没有约定或约定不明时车位、车库的权属问题作出判断，无须再作进一步解释。?

　　本文作者不赞成以“操作容易、减少纠纷”为由来说明车位、车库由开发商所有。第一，不法行为并不因会引发大量纠纷而变为合法，“存在的”并不一定是“合法的”、“合理的”。就《物权法》实施之前对车位、车库的权利归属未作约定或约定不明的情形本身，应依所有权取得的原理解决车位、车库的所有权归属。开发商在已将车位、车库建设成本或建筑面积分摊给每位业主的情况下，自无取得所有权之理。并不能因为此时认定车位、车库由业主共有可能会引起大量纠纷为由而使开发商取得所有权，出现这种情形只能更进一步地说明开发商的强势地位以及立法的滞后。第二，车位、车库由业主共有必然会导致操作困难吗？共有就必然会降低物的利用效率吗？以存在较大争议的制度经济学观点来分析车位、车库共有的低效率，并不能给我们令人信服的理由，姑且不论制度经济学本身固有的缺陷，就拿帕累托定律等制度经济学经典理论的假设前提来说，车位、车库问题是否符合这些假设，则大可讨论。依《物权法》的规定，建筑物区分所有权本由对专有部分的专有权、对共有部分的共有权和共同管理权构成，如车位、车库的共有会造成操作困难，那么小区共有部位、共有设施及其他共有部分就不会造成操作困难了？小区共有部分的“操作”模式自可适用于共有的车位、车库，更何况，我国相关制度已就小区业主对共有部分的权利、义务作出了相对明晰的规定，上述诘难还有说服力吗？?

　　同时，应当注意的是，主张没有约定或约定不明时由业主共有的学者更多的是从立法论的视角探讨相关问题。但在《物权法》中，立法者已作充分利益衡量，不管这一利益衡量是否妥适，但它毕竟传达了立法者的价值判断，此时应依立法原意解释相应条文。至于学者提到的立法史的视角，实则，正是由于立法进程中立法者态度的左右摇摆，才让我们看到了立法者的利益衡量。如果认为草案中的这一规则具有正当性，至少我们会在最终通过的条文中看到它的影子。但是我们遗憾地看到，《物权法》自第七稿开始即删去了这一规则，正好明确表明了立法者的态度。?

　　实践中，有学者认为，建筑区划内车位、车库的所有权归属问题，属于《物权法》第76条第1款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由业主共同决定。根据该条第2款之规定，决定此类事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。因而可以确定，如果开发商与占建筑物总面积超过一半且总人数超过半数的业主达成协议，其协议内容应当对全体业主有效。否则，应当视为约定不明。同时，开发商保留车位、车库所有权的，必须是完整的保留，而不能将建筑区划内的部分车位、车库所有权转移给业主而仅保留其余部分车位、车库的所有权，否则，也应视为约定不明。已经销售完毕的小区在销售时开发商未与业主就车位、车库归属问题签订合同，且之后也未能达成协议的，也应当认为没有约定。在没有约定或者约定不明的情况下，车位和车库应当属于业主共有。[18]?

　　本文作者认为，在解释上，《物权法》第74条第2款已明确“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有的情况下，开发商自可依其与每个业主的各别协议中出售、附赠或出租车位、车库，而无须与半数以上的业主都达成同类协议，也就无所谓只保留部分车位、车库所有权，不保留部分车位、车库所有权的问题，因为，此类车位、车库属于开发商所有，它自然有权决定是出售全部车位、车库，还是出售部分车位、车库，是出售车位、车库，还是附赠车位、车库，抑或出租车位、车位。在准确把握《物权法》第74条第2款的立法原意之后，上述争议即当迎刃而解。?

　　三、未解之谜——共有车位、车库的范围?

　　《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，我国《物权法》并未对车位、车库的归属作出划一的规定，而是区分了两种情形，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，而“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”属于业主共有。这里，颇有疑问的是，本款中的“其他场地”包括哪些场地？对此，存在不同的观点。有学者认为，本款所称“其他场地”，是指未纳入建筑区划内的其他场地，主要是指未纳入建筑区划的空地；[19]也有学者认为，本款所称“其他场地”，实际上是指业主共有的土地，包括业主共有的建筑基地和附属基地。[20]本文作者认为：第一，判断本款所称“其他场地”，不宜以“是否纳入建筑区划”为判断标准。虽然《物权法》第74条第3款与第1款、第2款的表述并不相同，第1款、第2款均作了“建筑区划内”的限制，第3款未作“建筑区划内”的限制，但在解释上“其他场地”自然是指“建筑区划内”的场地，对于“建筑区划”之外的场地，业主无法行使权利，自不得对其上施划的车位享有共有权；第二“其他场地”不应局限于“土地”，在解释上与“土地”同其意义者，亦在本款所称“其他场地”之列，如首层架空层即属此例；第三，“其他场地”在解释上原本不是规划用于停放汽车之用，只是由于业主占用才作为停放汽车之用。准此以解，“其他场地”包括但不限于以下几种：

　　（一）首层架空层?

　　首层架空层位于建筑物的底部，是整栋建筑物的结构支撑，其规划目的本身并非为停放汽车之用，大多是为了空气流通和防止潮湿。首层架空层不计入建筑面积，开发商无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物之上，当开发商将商品住宅小区的房屋单元出售之后，不计算容积率建筑物（面积）的权利将全部转移并归属于全体业主，由业主共有。由此可见，建筑物首层架空层没有相应的建设用地使用权面积份额与之对应，其权属依附于计算容积率的住宅单元。在解释上，首层架空层即属《物权法》第74条第3款所规定的“其他场地”，占用首层架空层修建的车位、车库即应由全体业主共有，开发商无权以出售、附赠或者出租等方式约定这些车位、车库的权利归属。

　　有学者认为，首层架空层由于具有构造与使用上的独立性，因而可以作为建筑物区分所有的专有部分，由开发商出售给业主，从而使业主获得占用首层架空层的车位、车库的所有权。[21]本文作者不赞成这种观点。通说认为，作为专有部分，成为区分所有权的客体，应当具备如下条件：[22]第一，构造上的独立性，即各区分所有部分有客观明确的事实区分，[23]可以独立地排他支配。所谓客观明确，原则上是指区分所有部分之上下及四周皆有建筑结构体（楼板、墙壁）包围遮蔽。[24]第二，利用上的独立性，即该区分所有部分具有独立的出入门户，无须借助其他部分辅助即可利用，且具备独立的经济效用。[25]第三，法律上的独立性，[26]即区分所有权的范围、个数必须借由登记簿的记载表现出来，以确保交易安全。[27]虽然在解释上，首层架空层在构造上的独立性并无疑问，但其并无独立的经济效用，只能依附于建筑物住宅单元，不具有利用上的独立性。此外，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和建设部、国家质量监督检验检疫总局《建筑工程建筑面积计算规范》规定，首层架空层不属计算建筑面积的范围，无从单独登记，首层架空层也就没有了法律上的独立性。准此以解，前述首层架空层可以作为建筑物区分所有的专有部分的观点即至为可议。

　　（二）屋顶平台[28]?

　　屋顶平台，是指位于建筑物顶盖，其直上方没有任何遮盖物[29]的平台。[30]屋顶平台是房屋建筑最上层的外围保护隔层，起着覆盖、保护及保温隔热的作用。屋顶平台是专有部分抑或共有部分，《物权法》上未置明文，尚需通过解释而确定。本文作者认为，屋顶平台并不能构成区分所有权意义上的专有部分，不能独立成为区分所有权的客体，也不得独立作为交易的客体。理由如下：第一，房顶平台的直上方并无遮蔽物，通常其四周亦仅以女儿墙围绕，不具有构造上的独立性。“从构造上讲，屋顶平台不满足区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性等判断基准，并依赖于地基和其他楼层的支持，不具备独立性。”[31]虽然随着近代社会生活方式和观念的演变以及建筑技术的发展，遮断性的要求呈现出松绑的趋势，[32]但无论怎样解释，屋顶平台均无法逃避构造上独立性缺失的问题。屋顶平台与外立面、承重墙一样，属于建筑物的基础结构的组成部分，不可或缺，自不能脱离其下的各屋建筑物而独立存在。第二，屋顶平台虽有独立的出入口与其他共有部分相连接，但是否具有独立的经济效用，至为可疑。通说认为，所谓独立的经济效用，是指专有部分之内须有专用设备存在，但专用设备须达到何种具体程度才算具有独立的经济效用，并无绝对标准。一般而言，应根据建筑物的具体形态、用途以及各区分部分的具体功能综合判断。[33]就屋顶平台而言，虽然其能遮风避雨，但是其是为顶层业主而遮风避雨，是顶屋业主区分部分构成专有部分的要件，但其并不具备为自身遮风避雨的功能，很难说与一般独立的建筑物具有相同的经济效用。同时屋顶平台多附设供全体业主使用的水塔、电视天线、电梯间等共用设施，不具有利用上的独立性。专有部分与共有部分之间本难以相容，作为建筑物区分所有权客体的专有部分，实不能有建筑物其他部分或全部建筑物利用或管理上不可欠缺的设施存在，如果有这些设施存在，即不能成为专有部分，而应解为共有部分。第三，屋顶平台原则上不能单独登记，缺乏法律上的独立性。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和建设部、国家质量监督检验检疫总局《建筑工程建筑面积计算规范》规定，屋顶平台不属计算建筑面积的范围，更无从单独登记。

　　既然屋顶平台不能作为建筑物所有权的客体，不能单独作为交易的客体，自不能成为开发商保留所有权的对象。[34]有学者认为，如果开发商与购房者之间事先在合同中约定屋顶平台归开发商所有，开发商就有权将其出售，[35]即值得商榷。在解释上，屋顶平台即属《物权法》第74条第3款所规定的“其他场地”，占用屋顶平台修建的车位、车库即应由全体业主共有，开发商无权以出售、附赠或者出租等方式约定这些车位、车库的权利归属。

　　（三）结建人防工程?

　　人防工程是为保障、战时人民生命和财产安全而修建的地下建筑。规划用于人防工程的地下建筑，虽然后经批准临时改为车位、车库，但其规划性质仍然不是停放汽车而是人防工程，因此，并不属于《物权法》第74条第2款规定的可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其权利归属的车位、车库的范畴。[36]但结建人防工程可以构成《物权法》第74条第3款所规定的“其他场地”。

　　《人民防空法》规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。就人防工程的所有权，《人民防空法》未置明文。一般认为，单建的人防工程因其是为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑，其投资者比较明确，而且在绝大多数情况下，其投资主体是国家或地方政府，所以，它的所有权主体是国家或地方政府。但结建人防工程的所有权比较难以认定。

　　我国法律规定，城市新建民用建筑，必须修建人防工程，[37]同时，减免人防工程的土地使用费和其他税费。[38]但是，现行法律并没有明确结建人防工程的所有权，以至于理论和实务上对其的认识分歧较大。概括而言，有三种不同的观点：第一，国家所有说。此种观点认为，结建人防工程属于国家所有，因为结建人防工程免交土地出让费及大部分相关税费。1985年财政部、国家人防委员会颁布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》就指出，人防工程及其设备设施是国家的财产。[39]第二，开发商所有说。此种观点认为，在房屋买卖合同中，结建人防工程属于“附属公共配套设施”，没有进行公共面积分摊。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定：“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”因此，作为工程建造者的开发商就应当享有所有权。第三，业主共有说。此种观点认为，住宅小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，所以，应当为小区业主共有。国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不可能归国家所有。另外，我国《人民防空法》第5条的规定实际上规定了住宅小区地下人防工程的所有权归于小区全体业主共同共有，因为收益权是所有权的一项核心权能。?

　　有学者还认为，结建人防工程的所有权应当区分不同的阶段来认定。建筑物销售之前，归建筑物的建造者（主要是开发商）所有。在建筑物销售之前，结建人防工程是由建造者投资建造的，建筑材料和施工费用都是建造者支付的，根据“出资者就是所有者”的民法原理，应当认定建造者基于事实行为（建造行为）而取得结建人防工程的所有权。第二，建筑物销售之后，归业主所有（通常为全体业主共有）。在建筑物销售之后，虽然防空地下室没有计算入公摊面积，但是，在建筑规划时，建设工程的地下人防工程的建设成本就包含在总面积之中，即建设工程的每平方建筑面积造价中包含了基本建设设施的投资。[40]因此，业主实际上支付了结建人防工程的建造费用，理应由业主共同享有人防工程的所有权，[41]颇值赞同。?

　　本文作者认为，结建人防工程虽由开发商投资兴建，但在开发商销售商品房之后，其建造成本即转嫁至全体业主，因此，可以说结建人防工程是由全体业主投资建设的，应为小区业主所共有。就结建人防工程而言，国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不可能归国家所有。国家减免人防工程的土地使用费和其他税费只是国家取得战时人防工程使用权的对价，但不是取得所有权的对价。同时，本文作者还认为，可将结建人防工程解释为《物权法》第74条第3款中的“其他场地”，占用结建人防工程的车位、车库即属全体业主共有。（来源：《政治与法律》2008年第10期）

　　注释：

　　[1]梁志东：《对〈物权法〉中小区车位所有权归属问题之我见》，《法制与经济（上半月）》2007年第9期。

　　[2]这涉及立法论上的问题，已超出本文研究范围。对此，本文作者另有专文：《住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究》，《法学家》2008年第6期。另，学界对本款的批评文献也较多。

　　[3]、16、18、参见王旭光、范明志主编：《物权法适用疑难问题研究》，山东人民出版社2007年版，第163页、第164-165页、第164页……

　　[4]、6、11、参见吕伯涛：《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社2007年版，第84页、第84页、第82页。

　　[5]在解释上，车位、车库既然可以作为独立的交易客体，自与建筑物中以居住为目的的专有部分同其地位，其所有权人亦当然成为小区的业主。

　　[7]参见王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》2006年第5期；吕伯涛：《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社2007年版，第85页；王旭光、范明志主编：《物权法适用疑难问题研究》，山东人民出版社2007年版，第163页。

　　[8]详细分析参见高圣平：《住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究》，《法学家》2008年第6期。

　　[9]参见顾闻：《居民小区车库权属的法律探讨》，《法制与社会》2007年第12期。

　　[10] 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》即规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”（第1条）“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。” （第2条） “人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。” （第3条）

　　[12]参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第175页。

　　[13]参见季敏：《小区车库类型划分及权属确认》，《法学与实践》2007年第4期。

　　[14]朱岩、高圣平、陈鑫：《中国物权法评注》，北京大学出版社2007年版，第270页。

　　[15]针对车位、车库归属问题，物权法起草过程中共出现过四种方案：（l）会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。（三审稿）（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。（五审稿）（3）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。（六审稿）（4）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（七审稿）

　　[17]详细分析参见高圣平：《物权法原理、规则与案例》，清华大学出版社2007年版，第61页以下。

　　[19]参见王利明：《物权法研究》（修订版。上卷），中国人民大学出版社2007年版，第602页。

　　[20]刘阅春：《论小区停车位及车库的归属》，《云南财经大学学报》2007年第5期。

　　[21]罗猛：《车位确权不能仅靠〈物权法〉现有规定》，《城市开发》2007年第6期。

　　[22]王利明：《物权法研究》（修订版。上卷），中国人民大学出版社2007年版，第580页以下；陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第120页以下；谢在全：《民法物权论》（上册。修订三版），作者2004年自版，第375页以下；温丰文：《建筑物区分所有权之研究》，三民书局1992年版，第17页以下。

　　[23]、25、27、32、温丰文：《建筑物区分所有权之研究》，三民书局1992年版，第17页、第19页、第12页、第12页。

　　[24]林致宽：《区分所有建筑物楼顶平台相关法律问题研究》，台湾大学法律学研究所2000年度硕士论文，第13页。

　　[26]学说上又称为形式上的独立性，同时并将构造上的独立性和利用上的独立性合称实质上的独立性。参见谢在全：《民法物权论》（上册。修订三版），作者2004年自版，第378页。

　　[28]参见高圣平：《屋顶平台的权利归属及其相关法律问题研究》，《暨南学报》2008年第4期。

　　[29]这里的遮盖物应为建筑物的构造部分，不包括简易棚架等。

　　[30]这一界定将屋顶平台与阳台、一般露台相区分。阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施 （见建设部2005年4月15日发布的《建筑工程建筑面积计算规定》），在性质上属于附属设施，应为业主专有所有权的效力范围，自无疑异。露台是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退层屋面），四周有围护结构，可供正常使用的平台（出处同上）。屋顶平台属于露台的一种，但露台还包括“退缩建筑所形成的露台”、“退屋式结构所形成的露台”，此种露台多出现在跃层式建筑和主裙楼结构之中，往往只有与其相连接的建筑物的业主才有使用的可能，在性质上与本文讨论的屋顶平台有所差异，且实务中多有主张属于业主专有部分者 （见徐庭之：《独用露台的产权归属》，《中外房地产导报》1998年第17期；陈水湖：《跃层露台可独户使用》，《海峡导报》2001年5月18日第19版）。

　　[31]但淑华：《论屋顶平台问题的法律分析》，《中国律师》2003年第11期。

　　[33]参见尹章华、王惠光、林旺根、张德周、詹文凯、温丰文：《公寓大厦管理条例解读》，中国政法大学出版社2003年版，第19页。

　　[34]在解释上，在商品房未全部未卖出之前，开发商即为未卖出商品房的业主。

　　[35]参见刘艳在山东大学法学院第六期民商法学术沙龙“《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题”上的发言，//www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=38422（访问时间2008年6月1日）。

　　[36]参见舒可心：《对〈物权法〉第六章第七十四条的理解》，《现代物业》2007年第7期。

　　[37] 《人民防空法》第22条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。“第48条规定：”城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处10万元以下的罚款。“

　　[38] 《人民防空法》第5条第1款规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。”

　　[39]财政部、国家人防委员会联合发布的《关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定》（1985）规定：“人防工程及其设备设施是国家的财产，平时使用时应本着有偿使用的原则，由人防部门收取使用费。”

　　[40]曹映平：《结建地下人防工程的所有权法律属性探讨》，《湖南税务高等专科学校学报》2005年第5期。

　　[41]参见周友军：《论人防工程的所有权》，《判解研究》2006年第2期。

　　高圣平·中国人民大学法学院副教授