房屋租赁合同中，如何确定当事人约定的违约金是否过高，能否与赔偿损失并用？
关于违约金过高的认定标准问题，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情 况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，由人民法院根据公平的原则、诚实信用的原则予以衡量。基于违约金的补偿性功能，违约金与损失原则上不能并用。
关于违约金的性质，曾经有三种观点：第一种观点认为，违约金是一种补偿责任，违约方支付的违约金、赔偿金之和，只能相当于受害方造成的实际损失。第二种观点认为，违约金是对违约行为的一种法律制裁，具有惩罚性，违约方支付的违约金可以高于对方造成的实际损失。第三点观点认为，违约金既具有补偿性，又具有惩罚性，但以补偿性为主。《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”据此，理论界与实务界大都采纳第三种观点，认为违约金具有补偿和惩罚的双重性质，但以赔偿守约方的损失为主要功能，而非严厉惩罚违约方。
违约金是一种责任形式，依不同的发生原因，可将其分为约定违约金和法定违约金。当事人在合同中约定的违约金为约定违约金，由法律直接规定的违约金为法定违约金。约定违约金虽然属于当事人签订合同的意思自治范围，但受到一定条件的制约和限制。因为违约金是当事人双方事先约定的，在签订合同时不可能完全知道将来在合同履行中会出现什么情况，既可能出现实际造成的损失远远高于因合同不履行或者迟延履行造成的损失。也可能出现实际造成的损失大大低于因合同不履行或者迟延履行造成的损失，如果当事人约定的违约金数额过高，则容易导致守约方获得不当利益，有违公正合理原则。纵观世界各国立法，一般均允许司法机关根据当事人的申请，赋予法官对约定违约金过高的情形予以调整的权力，以体现国家干预原则。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条将此条规定精神扩大到所有合同，该条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金高于造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。由此，违约金过高的认定标准以及调整依据问题，总算有了比较原则性的统一尺度，具体个案如何处理，仍需法官根据上述原则自由裁量。
