房价暴涨之下卖方违约该怎么办？
案 例 一
原告诉称：原告李某某诉称，原告与三名被告于2016年2月27日签订居间协议及《房屋买卖合同》，将被告位于上海市闵行区吴中路房屋出售给原告，房屋转让价5,000,000元(人民币，下同)。原告支付定金100,000元，被告收取定金后即告知原告拒绝继续履行合同。故诉至法院，请求判令：三名被告向原告支付违约金1,000,000元。该违约金计算标准为合同约某的违约金条款“总房价的20%”。诉讼中，原告明确表示，不要求双倍返还定金，要求被告方按照合同法规定承担违约责任，并变更诉讼请求为：1.三名被告返还已支付的100,000元；2.三名被告赔偿原告损失1,000,000元。
被告辩称：被告胡某、俞某某、俞某辩称，2016年2月27日晚，三名被告在中介方的居间下，与原告签署了房屋买卖合同，后由于家人意见不统一，于2月28日通知中介取消交易。被告方曾于2月29日至中介方希望通过商谈解约事宜，但原告未至，被告方还与中介方产生纠纷。同年3月1日，原告聘请了律师并向法院提起诉讼。双方并没有约某“总房价20%”的违约责任。合同约某的定金是担保主合同的定金，根据合同可预见性原则，即便对方有损失，也不应该超过100,000元，且被告方于合同订立次日就告知原告不履行合同，减轻原告的损失。故三名被告同意返还原告100,000元定金，但不同意原告提出的赔偿请求，即使原告存在损失，也不应超过100,000元。
法院认为：原告与三名被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行。
一、 关于合同解除
诉讼中，原、被告双方一致同意2016年2月27日订立的《房屋买卖合同》解除，但双方当事人对合同解除的时间存在争议。被告认为，合同解除的时间为2016年2月28日，即其通知原告合同不再履行之日；原告认为，当三名被告在合同约定的签约日仍未与原告签约时，原告才可以确定合同不再履行。对此，本院认为，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。鉴于双方当事人并未约定解除权，亦未就合同解除协商一致，故合同解除权的行使须遵循法律的规定。三名被告于履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务的行为，属意思表示而非权利主张，故原告依法享有合同解除权，而三名被告作为违约方，在本次争议中不享有合同解除权。原告接到明示拒绝履行合同的意思表示后，于2016年3月2日向本院提交起诉状，并要求三名被告承担基于根本违约的违约责任，起诉状副本于同年3月16日送达。诉讼中，双方当事人均同意解除合同，故本院确认，原、被告于2016年2月27日签订的《房屋买卖合同》于2016年3月16日解除。
二、 关于超过定金部分损失的权利主张
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现三名被告将房屋另行转让他人的行为构成根本违约，理应承担违约责任。双方当事人订立的买卖合同具备了房屋买卖合同的主要内容，属本约，而非预约，且明确“本合同所涉定金为担保本次买卖交易顺利履行而设立”，可知，定金条款属违约定金条款，而非立约定金条款。三被告有关定金为主合同成立担保的辩解，本院不予采纳。根据相关司法解释的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现原告不主张定金责任，而主张赔偿损失，不违有关规定精神，本院可予支持，且赔偿金额的确定不应高于违约造成的损失。
三、 关于赔偿金额的确定
合同履行过程中，原告无过错。三名被告拒绝履行合同并旋即将房屋另行转让的行为旨在获取更多的转让收益，有失诚信。双方当事人约定的转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。虽然三名被告认为，与案外人约定的房屋转让价5,200,000元中有200,000元系房屋装修和设施补偿，但其又与案外人合同约定房屋转让价为4,200,000元，装修补偿款为1,000,000元，由此可知，三名被告所称的装修、设施补偿并非真正意义上的补偿。故，原告履行约定无过错、三被告的违约行为及房屋转让差价200,000元，系本院确定赔偿金额的考量因素之一。房地产交易过程中，尤其是在房价整体上涨的行情下，三被告在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。然，本院也注意到，涉讼房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未必能准确预见价格走势。故，三被告在订立合同时对近期房价变动的可预见能力，系本院确定赔偿金额的考量因素之二。三名被告在签订买卖合同的次日即反悔，并明示不履行合同，亦未提出加价履行等附加条件，原告知悉该意思表示后既可要求合同解除亦可主张继续履行合同。现原告分别于合同订立的第四、五日委托律师，提起违约赔偿之诉。故，三名被告的违约行为确定日及原告提起诉讼之日，系本院确定赔偿金额的考量因素之三。庭审中，双方当事人一致同意本院通过询价方式酌定房屋差价，时间节点由本院确定。为此，本院向涉讼房屋所在地三家不同的中介公司询价得知，涉讼房屋所在小区因环境、房龄、房型、朝向、投资价值等原因，同面积房屋与周边小区存在较大差异，房价上涨幅度小，成交量少。有两家中介公司认为，涉讼房屋房型在2016年2月底至3月中上旬期间可转让价上涨不多，相差不到200,000元，第三家中介公司称类似房屋上涨至3月中旬，约可上涨600,000元。原告对该询价结果未持异议，被告胡某、俞某某表示第三家中介公司系为涉案居间公司，提供的参考价偏高。另，原告向本院表示，2016年3月5日，该小区有70.88平方米的房屋成交，单价高于涉诉房屋2000余元。询价结果系本院确定赔偿金额的考量因素之四。买卖合同文本上，有定金责任与违约金责任可供选择，双方当事人明确约某了违约不卖房将产生的定金责任。原告向被告支付的定金为100,000元，占总房价的2%。定金责任大小与支付定金的多少成正比关系，对此双方理应知悉。故，合同不同履行阶段的成本付出及当事人的约定，系本院确定赔偿金额的考量因素之五。另需指出的是，原告明知其所持有的房屋买卖合同违约金条款处为空白，仍在起诉及庭审时不予言明，后经质证方予承认，此属不诚信诉讼行为，理应纠正。综上，本院酌定三名被告应向原告赔偿的房屋差价损失为230,000元。
律 师 说 法
在房价暴涨的市场下，越来越多的房东为了追求更高的利益，主动违约，拒绝履行出卖的义务，作为买房者该如何维护自己的利益？如何界定因为房价暴涨自己的损失？本案属于上海法院的案例，为我们提供很好的维权借鉴。根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
综上，买方遭遇卖方因房价上涨而违约的情况，买方完全可以起诉卖方，要求继续履行合同及赔偿损失，或者主张房价上涨的实际损失。而作为卖方，可能面临的法律风险，不仅仅只是定金双倍返还的风险，还有因违约需要承担房价暴涨的上涨金额，以赔偿买方的实际损失。
海南信达律师事务所 梁雅兵律师
