房东毁约不卖房，律师三招帮你忙（附实务案例以及诉讼风险告知）
本文章为上海和基律师事务所余金龙律师原创，
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2016年由于国家以及地方政府层面直接或者间接出台了一系列政策，不断刺激楼市的交易，由此导致了楼市的一级、二级市场的异常火爆。已经从一线城市，不断蔓延至二三线城市。这么大的存量房产交易每天都在不断上涨，房产买卖因其标的额巨大而且交易环节繁琐，再加上市场的不断变化，因此房产买卖纠纷也随之“水涨船高”。据不完全统计，法院受理的房屋买卖纠纷一直是不断增长且新类型的纠纷也是层出不穷。而房屋买卖纠纷以房东毁约不卖房、买受人按揭手续失败导致的付款迟延或者无法付款、卖房人延迟交房或者延迟过户居多（存在于房屋买卖二级市场较多）。
人多是趋利避害的，随着目前房产交易市场的波动上扬，房产价值的不断上涨，有些卖房人也会基于利害考虑，宁愿选择违约，按照合同约定的违约责任标准支付买房人一笔违约金即可，而自己却获得了房屋的巨大升值效益。所以法院在审理此类纠纷是多半是卖房人基于利益的考虑而故意毁约。
房屋买卖类纠纷，虽然标的额巨大但归根结底确是合同纠纷（即债权类纠纷并非物权纠纷。双方产生的任何纠纷可依据合同约定进行解决。打房产类诉讼也就是打合同类诉讼。合同没有约定的，可按照房地产相关法律法规以及司法解释、合同法等有关规定进行处理。本文也着重解决卖房人毁约不买房子于买房人给出的司法救济措施。
第一招---不要房子，要违约金
即同意卖房人毁约，并按照合同约定主张相应的违约金。
适合人群：对买卖的标的房屋的需求不是很迫切/房屋上涨的幅度不是很大，且加上房东赔付的违约金之后能买到更好的房屋或者具有更多的选择权/买房人自身也不想再买该标的房屋/买房人买房目的是投机盈利正好可以退出套现等等
如果属于此类买房人建议选择第一招：即同意房东解约，主张房东支付合同约定的违约金。
风险点：风险很小，基本上是稳操胜券了。法院会按照合同约定的违约责任判决房东承担。但是律师建议在起诉之时，将涉案房屋申请法院予以司法保全（查封），防止卖房人转移资产，保障法院判决后能顺利执行违约金。
案例（案例人物均为化名）：张三与李四签订房屋买卖合同，双方约定：张三将其位于上海市黄浦区中山南路一套海景房出卖与李四，总价款为1600万元。违约责任为一方违约不卖房或者不买房，须赔付定金50万外加总房价的5%。合同签订后，张三的好友王五看中了这套海景房并表示愿以2000万付全款的形式买下这套房。张三经过考虑，遂告知李四不想卖房子了。李四经过盘思：该房虽然地理位置优越，但仍面临中山南路马路一侧，晚上也很闹躁，不利于静养。故同意李晨解约并要求李晨支付合同约定的违约金。
律师解析：该案属于房东于房屋买卖合同生效后，房屋办理过户之前基于利害关系的考虑而选择毁约的行为。本案属于合同纠纷，违约方和守约方的主张解约赔偿依据以及法院裁判的依据都是直接根据合同约定。故此种案例，买房人能顺利通过法院的判决拿到一笔违约金。当然，卖房人也可以主张合同约定的违约金过高，要求法院予以适当的调整，但是一般法院不会调整，除非违约金高的离谱以致于违反了公平原则。违约金过分高于损失的标准如何认定的问题，《合同法》并未对此做出规定。2003年最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
第二招---不要房子，要违约金，还要实际损失（以高者计取）
即同意买房人毁约，但是主张卖房人须按照合同约定支付违约金，此外还需赔付违约行为给买房人造成的直接损失（二者以高者计取）。
适合人群：房价上涨很高/不是很需求标的房屋/投机性比较高/并未丧失购房资格或者落入国家制定的限购人群/房价上涨的政策因素很强或者容易证明本轮房价上涨的其他因素与关联性/容易证明房价涨价前后的市场均价/
如果属于此类买房人建议选择第二招：即同意房东解约，主张房东支付合同约定的违约金并要求支付毁约给买房人造成的直接经济损失（如支付房屋解约前后房价的市场差价等）
风险点：风险较大，在于要求买房人支付违约造成的实际损失。在司法实务中，一般很难证明违约造成的实际损失或者证明的程度有限以致于法院很难认定进而倾向于按合约的标准判决违约金。
此外，起诉时别忘了申请查封该房产，以便赢了官司后顺利执行。
案例（案例人物均为化名）：张三于杭州西湖区文成路拥有一套住房，以300万的价格出售于李四。双方约定违约金为房款的10%。在签订合同的第三天，杭州市出台了部分地区限购的政策。恰好涉案房屋坐落于西湖区，位于限购区。此后，该房屋的市场价涨到了400万元，涨幅接近30%多。张三考虑到房价上涨带来的政策福利，决定以支付10%违约金（30万元）的方式毁约。李四不同意，坚持按照房屋差价（100万）对其进行赔付。双方就此发生纠纷。
律师解析：该案也属于买卖双方签订合同后，卖房基于个人利益的考虑不惜违反合同约定，强制解约。本案中，卖房人解约的直接理由是政策导致房价疯涨，考虑到房屋涨价的差价和违约金的数额相比，相去甚远。一般卖房人基于理性的分析，宁愿违反诚实信用的合同原则，也会去争取房价上涨带来的巨额收益。但买房人与卖房人产生合同纠纷，为何买房人能以实际损失大于合同约定的违约金为由，主张按照实际损失来赔付呢？依据2003年最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”也就是说最高院也考虑到了此种情形，故以司法解释的形式来遏制此种见利忘义的行为。这样既不会破坏合同约定大于一切的基本法理，反而维护了民法中的最基本的诚信原则和公平合理原则。
再则买房人还须积极正面违约行为给自己造成的直接损失，比如证明涨价前后市场价差等。
最后，主张赔付的损失应是合理范围内的也是在预见范围，超出该范围的一切间接损失、履行可得利益等不在法定赔付范围内。依据是中华人民共和国民法通则
第一百一十二条 当事人一方违反合同的赔偿责任 ， 应当相当于另一方因此所受到的损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第三招---要房子，不要违约金。
即不同意卖房人的毁约行为，主张按照合同约定来付款交房（继续履行合同）
适合人群：对所购的标的房屋需求很强/同等价位无法再次买到该规格的房屋或者该地段房屋/解约后的赔付不足补偿买房后的可得利益/国家政策或者市场变动以及其他客观因素致使毁约后无法再次以同等条件购买房屋/
如果属于此类买房人建议选择第三招：即不同意房东解约，主张房东按照合同约定继续履行，即付款交房过户。
风险点：此类纠纷也是合同纠纷，按照合同约定的处理即可。对于守约方选择何种违约救济渠道是自由的。但是案件的判决也会朝着买房人所希望的那样得以判决，即判决卖房人继续履行合同。注意继续履行合同是债务，也是一种行为。如果案件胜诉，卖房人不予执行怎么办？依旧不配合买房人过户，而且作为买房人看到卖房人种种消极行为，还敢讲购房款继续往卖房人的账户打吗？那真是钱房两空。再则对方不履行的话则可申请法院强制执行。那么问题来了，执行什么？执行继续履行。如果卖房人依旧不配合履行怎么办？难不成执行局的法官会押着他去房产交易中心去过户？这是不可能，说白了，继续履行合同属于债务，而变更产权人属于过户行为，两种还是有着本质区别的。建议在起诉房东继续履行合同时，要加上限定过户的诉请（但有的法院立案庭不让这样提诉请，原因是合同没有约定）。现在有的法院的执行局的思想也很僵硬的，只要判决书中没有直接写明判令被告于多少个工作日内完成过户义务的话，就不会去执行过户。（笔者上次遇到个继承案件，官司都打赢了，判决委托人继承被继承人房屋3分之一的份额，后来其他几个继承人不配合办理过户，产证中心也是全体继承人没来不办过户，最后，官司打赢了，没法过户。执行庭的也是判决不写过户就不去执行）
案例（案例人物均为化名）：张三于上海徐汇区徐汇第一中学旁拥有一套学区房，后来全家考虑去澳大利亚定居遂将该房以900万价格出售于李四。李四家的小孩因为要年房屋旁的徐汇第一中学，故满意的买下了该房，并于张三签订了买卖合同。后来，张三一家因其他原因未能办妥出国定居手续，不得不继续定居上海。而张三的女儿也想继续留在该校就读。张三遂向李四提出解除合约，不卖房了并愿意支付李四一笔违约金。李四坚持不同意，主张继续履行合同，付款交房和过户，双方争执不下。
律师解析：该案由于卖房人自身原因，在签订买卖合同前发生了意料之外的事情，致使不想卖房，而根据双方签订的合同，该种事由，不可能成为约定解除的事由也不属于法定解除的事由。故刘德华提出解除合同没有任何依据，属于单方违约行为。而黄渤对出售的房屋也是需求度很高，为学区房，属于不可替代的房源，不是支付高额的违约金所能补偿的。故本案的黄渤选择主张刘德华继续履行合同。依据是合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故黄渤在刘德华违约责任的追究上拥有选择权。
