【案情】

　　姚文郁与刘宝钢于2004年10月11月签订协议，约定：“经双方研究同意将坐落于本市和平区成都道昭明里6号105室公产住屋一套以75000元成交。”当月28日，双方到第三人天津市津房置换有限公司办理置换手续，并由三方签订了房屋置换协议书，委托第三人天津市津房置换有限公司办理房屋置换续，双方办理了进件报审手续，刘宝钢向姚文郁交付了购房款74500元，尚欠500元未付。在此审查期间发现姚文郁与邻居之间存在房屋实际使用与房屋租赁合同记载不一致的问题，故置换手续不能继续办理，为此姚文郁及时将购房款退还刘宝钢，共退还了75000元，多退的500元。刘宝钢开具了收据，并在在收据上写明“欠姚文郁房款500元取房本时补齐”，姚文郁接收了该收据。

　　2005年2月7日，姚文郁经法院解决了与邻居的纠纷。刘、姚双方于同年3月9日到第三人天津市津房置换有限责任公司继续办理手续，重新签订了房屋置换协议书，内容与以前所签内容完全一致，同时双方办理了进件报请审批手续。刘宝钢将购房款75000元交付第三人天津市津房置换有限公司，待手续完毕由第三人市津房置换有限责任公司发还姚文郁，手续费155元，双方当事人按约定各付77.5元。审批通过后，第三人天津市津房置换有限责任公司通知双方办理结件手续，此时双方发生矛盾，未在置换单有效期限（自置换单下载打印之日起一个月内）办理结件手续。故双方的置换协议未履行完毕。现刘宝钢的购房款存于第三人天津市津房置换有限责任公司末发还姚文郁，讼争房屋亦未交付。按照第三人的要求，双方当事人如果今后继续办理，需重新申请，本次手续费155元不予退还。刘宝钢起诉请求继续履行协议，办理置换手续。姚文郁反诉要求刘宝钢退还500元房款及已付的77.5元手续费。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，当事人的主要权利和义务尚未履行完毕，购房款及房屋均未实际交付，目前状况，事实上已没有履行合同的必要，法院不能判令双方继续履行协议。

　　第二种意见认为，从两次签约的事实看，双方买卖房屋的意思表示是真实、自愿的，而因故致双方不能如约履行的事由，双方说法不一。在履约行为上，刘宝钢已于2005年3月9日，将房款75000元交付第三人天津市津房置换有限责任公司收存，而房屋确被姚文郁占用至今。在履行结果看，双方仅差办理结件手续。纵观本案实际情况及法律对合同效力的规定，本案当事人双方对房屋交易而为的意思表示真实、自愿，在不违反法律禁止性规定的情况下，应认定合法有效，双方应按2005年3月9日所签合同继续履行。

　　【评析】

　　房屋置换合同纠纷实质就是公产房屋使用权买卖纠纷，目前我国没有出台有关涉及该纠纷的法律规定。因此，只有参照处理商品房买卖纠纷相关的法律规定及相关原理。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，不具有排他的效力，故而无权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的交付（动产）或者登记（不动产）。物权变动只能在交付或者登记后才能生效。因为物权的本质与债权完全不同。将不动产物权变动的原因与结果进行区分，也是诚实信用原则的要求，《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动中，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。同时，诚实信用原则要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。诚实信用原则作为民法，特别是债权法中的最高指导原则，具体内涵是：应已诚实信用的方式形式权利。权利人无论是行使财产权还是行使人身权均应尊重国家、集体和他人的利益，以善意的方式行使权力并获得利益，不得以损害他人为目的滥用民事权利；应依诚实信用的方式履行义务。讲诚实，自觉履行义务。不得出尔反尔，言而无信。

　　就本案而言，虽然房屋使用权未经有关行政部门变更登记，但置换协议是有效的。根据我国《合同法》有关规定，当事人未办理登记手续，不影响合同效力，只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。姚文郁与刘宝钢签订的置换协议是双方达成的合意，在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。因此，姚文郁应遵循诚实信用原则，继续履行合同。（天津市高级人民法院·荣珩）