恋爱期间共同出资以一方名义购房，分手后房屋如何处置
 
　　案情



　　2012年2月15日，张某（男）与李某（女）通过网络认识并确定恋爱关系。2012年3月18日，双方约定共同购买房屋一套作为结婚之用。由于李某之前未购房可以享受首套房政策，双方商定以李某的名义购房。2012年5月23日，李某与某物业发展有限公司签订《重庆市商品房屋买卖合同》，房屋总价为558750元。张某先后通过银行转账方式向李某支付220000元，用于支付购房费用。然而，好景不长，张某和李某在交往过程中性格差异较大，矛盾不断，双方遂于2012年5月终止恋爱关系。但之后原本用于结婚的房屋如何分割未达成协议，李某以张某恋爱期间的赠与为由拒绝返还张某支付的购房款。张某遂诉至法院，要求李某返还之前收取的款项。



　　分歧



　　本案争议的焦点是张某支付给李某的款项的性质应当如何认定，对此，有三种不同意见：



 　　第一种意见认为，张某与李某以李某名义所购房屋，由于双方对所购房屋的所有权没有做出明确约定，即便双方结婚，房屋的所有权仍归李某一方所有，张某对此应当知晓。据此可以判断张某出资与李某共同购房真实意思是对李某的婚前赠与。但这种赠与是以结婚为条件，具有“彩礼”的属性，可依据《最高院关于婚姻法司法解释二》第十条的规定，要求李某返还张某的付款。



 　　第二种意见认为，双方购房的目的不应影响双方购房行为的法律属性，应当抛开双方的恋爱关系认定张某付款的性质。李某和张某之间虽未书面约定，但显然存在婚前共同购房协议。以李某名义购房，由双方共同出资均系共同购房协议条款的内容。房屋所有权因登记为李某名下，应认定为李某个人财产，但这并不影响双方共同出资购房协议的效力。张某和李某终止共同购房实际是对共同购房协议的解除，张某可以要求李某恢复原状，返还张某的购房款。



 　　第三种意见认为，支付的款项已经转化为以李某名义购买的房屋，该房屋系张某与李某在非法同居期间共同购买的，应当按照一般共有关系进行分割。由于双方的出资比例可以确定，应当按照按份共有，依据双方的出资比例分割。



 评析



 　　笔者同意第二种意见，理由如下：



 　　第一，张某出资购房并不具有彩礼的性质，不能按照彩礼的规定处理。



 依据最高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》解释（二）第十条第一项，当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明双方未办理结婚登记手续的，人民法院应当予以支持。通说认为，该条款所谓彩礼应当具备三个条件：一是婚前支付（赠与）；二是依照当地习俗；三是支付以结婚为目的。分析案情，笔者认为，张某出资购房并不具有支付彩礼的性质：



 　　首先，张某出资购房不具有赠与彩礼的意思表示。交付彩礼作为一种特殊的赠与，意味着财产所有权无偿转让对方。然而，本案中张某与李某共同购房的目的是为了婚后共同居住。对于其交给张某的款项并不具有“转移所有权”的“交付”的意思，而仅是以李某的名义共同购房的必要程序。因为购房合同是李某一个人与开发商签订的，只有将款项交给李某才能实现支付房款的目的。



 　　其次，张某与李某共同出资购房并不符合民间彩礼的习俗。依照民间习俗，彩礼一般是指男女订婚或结婚时,由男方给付女方或女方家一定数额的货币或实物,作为婚约或婚姻成立的程序和标志。而张某出资与李某共同购房仅是为了婚后使用，并没有作为婚约见证的意思表示，因而不符合民间彩礼习俗。



 　　综上，第一种观点缺乏法律依据。



 　　第二，张某与李某并不构成非法同居关系，不能按一般共有分割房屋。



 依据最高院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。笔者认为，这里的共同财产的认定不能完全以登记为要件，即便登记为一方，只要能够证明是在非法同居期间共同购置的财产即可认定为共有财产。但依据该司法解释，“非法同居”必须是以未办理结婚登记手续，长期以夫妻名义共同居住。本案李某和张某仅仅是确立了恋爱关系，尽管有结婚的意愿，但并未以夫妻名义长期共同生活，不能认定非法同居关系，不能按共同财产分割原则对房屋进行分割。



 　　第三，张某和李某之间共同出资购房协议客观存在，应依据协议认定张某付款性质。



 　　1.双方共同购房合同客观存在。尽管没有书面协议，但张某与李某之间共同购房协议是客观存在的，该协议主要表现为双方的口头约定及以实际购房、付款为内容的事实合同。依据双方口头约定及购房、付款事实，双方共同购房协议可以归纳为以下四个条款：（1）双方共同出资；（2）以李某名义购房；（3）购房的目的是婚后共同居住；（4）双方共同享有房屋的所有权。



 　　2.双方共同购房协议合法有效。以上四个条款中，前三个条款均为合法有效条款。第（4）个条款是否有效存在争议，笔者认为，房屋所有权应以登记确认为准，双方约定并不能改变房屋所有权性质，但这并不能否认该条款的效力。首先，该条款并不违背法律强制性规定，也未损害国家、集体利益及公序良俗。其次，该条款产生债权效力，张某可依据该条款要求李某配合将房屋过户为双方共同所有之房屋，当然由于仅有口头约定并无书面协议，在具体操作上存在较大困难。但这不能据此否认该条款效力。



 　　3.张某有权解除共同购房协议并要求李某返还购房款。张某与李某终止恋爱后，李某明确否认了张某与自己共同购房，这实际上是以其实际行为表明不再继续履行共同购房协议，而由于双方恋爱关系终止，婚后共同居住的合同目的也无法实现。依据《合同法》九十四条，张某有权单方面解除共同购房协议。而依据《合同法》九十七条，合同解除后，对已经履行的部分，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，张某有权要求李某返还其已经支付的购房款，并要求李某赔偿房屋增值损失。
 



来源：巴南法院研究室