法信码 | 法院对小区车位、车库的所有权归属的认定
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原创 2016-08-11 法信 法信
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导读：在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，其涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则，从此意义出发，本期法信小编对车位、车库的归属做出全面解析，以供读者参阅。
法信 · 法律依据
1.《中华人民共和国物权法》
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
法信 · 相关案例
1.先租先得模式下小区车位保留的优先承租权不能对抗善意第三人的既有承租权——杨某诉钱某某、钱某、徐某物权纠纷案
本案要旨：先租先得是小区共有车位分配使用的一种常见模式。在这一模式下，租赁使用车位在先的业主取得对车位的优先承租权，可以持续地向物业公司要求续租车位，直至其抛弃权利或丧失业主资格。在先业主可以经物业公司同意而在中断租赁车位后仍保留其将来的优先承租权，以利于车位的充分利用。但保留的优先承租权不能对抗善意第三人的既有承租权，如果善意的在后业主已经与物业公司建立了租赁关系，那么在租期内其对车位的使用权仍应予以保护。
案号：（2011）虹民三（民）初字第472号
审理法院：上海市虹口区人民法院
来源：《人民司法?案例》 2012年第4期
2.小区业主明知车位出售情况但长期以来并未提出购买，丧失优先购买权——陈某某等诉上海万业企业股份有限公司等车位纠纷案
本案要旨：物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当首先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。小区业主实际使用车位，对于车位正在出售的情况应当知晓，但长期以来并未提出购买，丧失优先购买权。
案号：(2013)沪二中民二(民)终字第1031号
审理法院：上海市第二中级人民法院
来源：法信精选
3.法律对建筑区划内的停车位归属规定了约定优先原则——某甲瑞安市南方大厦业主委员会等与某乙公司车位纠纷上诉案
本案要旨：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。业主依法可与业主委员会约定通过出售、附赠或者出租等方式取得诉争车位的权属。
案号：(2013)浙温民终字第1148号
审理法院：浙江省温州市中级人民法院
来源：法信精选
4.双方买卖房屋的价款中不包含买卖车库的价款，车库不应随房屋一并转让——郑某与温某车库纠纷上诉案
本案要旨：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。故建筑区划内车位是具有构造和使用上的独立性，能够作为专有部分的客体，其权属应依据当事人之间的约定来确定，而不是附随房屋的所有权一同变更。
案号：(2013)潭中民一终字第9号
审理法院：湖南省湘潭市中级人民法院
来源：法信精选
5.车库的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定——上海XX建设有限公司诉上海市浦东新区XX苑业主委员会车库纠纷案
本案要旨：地下车库所占用的土地为地下空间利用权，地下空间利用权应依规划进行建设，地下车库作为独立使用的对象，并非随专有部分的购买而当然取得，而且商品房买卖关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，不存在必然的牵连关系。
案号：(2013)浦民一(民)初字第23317号
审理法院：上海市浦东新区人民法院
来源：法信精选
6.地上车位占用的土地属业主共有的场地，该车位应属业主共有——张玉萍与山东鑫路源建设有限公司车位纠纷
本案要旨：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建设公司对涉案车位无处分权，将其出售属于无权处分，车位买卖合同应当认定为无效合同。
案号：(2014)菏民一终字第218号
审理法院：山东省菏泽市中级人民法院
来源：中国裁判文书网 2014.07.22
法信 · 专家观点
1.规划车位、车库的性质
车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。因此，车位、车库应当首先满足本小区业主的停车需要。因为现代社会特别是大中型城市已经是汽车社会，开车已经成为城市人日常生活的重要组成部分。很难想像在一个小区只有专有部分没有车位、车库会是个什么样子？！既然是专有部分的配套设施，那么就应当首先为专有部分的业主服务。只有在满足本小区业主停车需要的情况下，才能考虑为小区外的其他人提供服务。当然，说车位、车库是小区的配套设施，并不等于说车位、车库与专有部分是民法上从物与主物的关系。因为车位、车库也是相对独立的。业主购房时，并不是非得购买车位或者车库。就民法上的主物与从物的关系而言，从物是不作为主物的组成部分，而是为了发挥主物的经济效用，而与主物同属一人的物。如钥匙之于房屋，钥匙之于汽车。但就重要性而言，在现代城市社会特别是现代大都市，就某种程度上来说，车位、车库对于业主的重要性就好比钥匙对于房屋的重要性，二者几乎不存在什么差别。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。关于约定方式，本款规定为出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。其中，出售主要指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。车位、车库的所有权在业主支付价金之后，由开发商转移给业主，是出售方式的主要法律后果，也是业主作为建筑物区分所有权主体取得车位、车库的重要法律手段。附赠，指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，其性质多为开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。出租，系指开发商作为出租人把出租财产——车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。通过出租方式，业主可以从开发商处取得对车位、车库的暂时占有权和使用权，但处分权仍属于开发商。关于约定的形式应当为要式合同，即车位、车库所有权的归属为与房屋所有权密切相关的不动产的归属，故依法应当采取书面合同方式。须予注意的是，此种情况下，在商品房销售过程中，实际存在两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。
（摘自《<中华人名共和国物权法>条文理解与适用》，最高人民法院物权法研究小组编著，人民法院出版社2007年出版）
3.关于规划车位、车库是否可以出卖或者出租给业主以外的第三人的问题
凡是小区的规划车位、车库，是不允许出卖给业主之外的第三人的。那么是否可以出租给业主之外的第三人呢？
我们认为，为了最大限度地发挥物的效用，也为了最大限度地保护开发商的合法权益，在首先满足业主需要的前提下，应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人。
我们认为开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人。但是实践中不排除有这种情况发生。例如，开发商根据自己的判断，认为自己的车位、车库足够，任何时候都可以满足小区业主的合理需要，这时决定将一小部分车位、车库对第三人出售。实践中也没有发生纠纷，业主和小区之外的第三人相安无事。我们认为，开发商的这种出售行为属于相对无效。在没有权利人提出请求的情况下，也谈不到对谁的利益造成损害。所以其存在也是合理的，没有必要主动干预。但是，一旦符合条件的业主提出要求，请求人民法院认定此种买卖行为无效，人民法院就得依法认定为无效。从这个角度来看，《物权法》第74条第1款的本意仍然是禁止开发商将规划车位、车库出卖给业主之外的第三人。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
4.业主应当妥善行使其对占用业主共有道路或者其他场地增设的车位的共有和共同管理的权利
实际中占用业主共有道路或者其他场地增设的车位的形成情况会有所不同，主要可分为三种：第一种情况是建设单位在完成初始规划后在尚未对外销售房屋的情况下增设的车位；第二种情况是建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位；第三种情况是建设单位销售完毕，在业主入住后由物业服务企业出面增设的车位。具体适用法律时要注意，对第一种情况即建设单位在完成初始规划、房屋根本未予销售情形下增设的停车位以及第二种情况下建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位，如何确定车位归属问题，应当由建设单位承担举证责任。即使增设车位的行为占用了小区内的道路或者其他场地，如果建设单位能够充分举证证明增设的车位，所有成本（包括土地成本）等均丝毫未计入对外销售的房屋价格中，而且关于增加形成车位的相关手续齐全、合法，那么，此种状况下就其增加形成车位的归属问题，应当适用《物权法》第74条第2款规定，属于当事人约定范畴。反之，如果建设单位无法举证证明，就认定归业主共有。对第三种情形下形成的车位，应当认定属于业主共有。根据相关规定和物业管理条例，物业服务企业的选择等重大事项都应当由全体业主共同决定，其应当根据全体业主的意思行事。业主大会、业主委员会、物业服务企业的行为，都应当是为业主服务，不得侵害业主的合法权益。建筑物区分所有权中的共有权与一般不动产的共有关系在法律性质、客体范围、权利内容及主体等方面有明显区别。此外，属于业主共有的增设的车位，在建设、定价等各方面手续均完备合乎规定后，可能也会形成在共用部分上设定专用使用权的情形。因此，业主依据《物权法》第74条第3款规定主张权利的，需要结合具体情况分析对待。例如，对于增设的车位，实际取得该车位使用权的业主，应当按照规定缴纳相关费用，此费用归属于业主共有。
而对那些无车业主或者未取得车位的业主来说，可以通过物业服务企业向、使用车位业主收取的费用中享有和获得相应权益。至于车位的使用期限、费用的缴纳办法等细节，由所有权利人共同商议决定。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
