开发商如何取得地下车库产权
开发商如何取得地下车库产权
1、现行法律对地下车库的规定：
1）物权法的规定：
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
物权法并没有直接规定地下车库的产权归属。
2）上海市地方政府规章及部门规章
A、《上海市民防工程建设和使用管理办法》
第二十条 （所有权）民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。
因此，开发商在满足一定条件的情况下可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。
B、上海市房屋土地资源管理局发布的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》
第一条规定：商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。
第五条规定：地下车库（位）与主楼一并申请预售的，经审核符合预售条件的，应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库（位）单独申请预售的，则可单独核发预售许可证，并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。
上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定，但是地下车库可以预售这一点表明，开发商可以对车库拥有产权。
C、《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，
共有建筑面积分摊规则 一、一般规定 l.房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行。2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。
说明：除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）不计入共有建筑面积。换言之，通常情况下，车库不作为公用面积分摊，车库的产权也就属于开发商。
2、如何判断地下车库的归属
判断地下车库的产权归属主要从以下几个方面来考虑
1)开发商在计算共摊面积时是否把地下车库的建筑面积计算在内；
如果开发商在出售商品住房时已经把地下车库的建筑面积分摊到各业主房屋的建筑面积中去，意味着业主已经向开发商支付购买地下车库的对价，它演变成业主房屋的附属设施，业主对地下车库享有共有和共同管理的权利，他们有权通过业主大会制定管理规约，委托物业管理企业对地下车库出租，享有收益权利，其他人不得侵犯。
如果开发商在出售商品住房时没有把地下车库的建筑面积分摊到各业主房屋的建筑面积中去，且开发商和业主没有对地下车库进行约定，那么，业主将无法获得地下车库的相关权利，开发商有权对地下车库进行出租和收益。
2）开发商在出售单元房屋时是否承诺无偿提供地下车库；
3）开发商是否把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；
按照谁投资，谁收益的原则，开发商对地下车库进行投资，如果他在出售商品住房时没有将建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内，那么开发商对地下车库将享有完全的出租收益的权利，否则对开发商而言就是不公平的。
4）国家法律没有规定开发商必须把地下车库无偿交付给业主使用。
因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。
3、开发商如何办理地下车库产权
根据上海市房屋土地管理局发布的《关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知》第二条“凡2003年4月1日以后竣工验收备案的结建民防工程可以办理房地产登记，申请结建民防工程登记的，申请人应当是房地产登记册记载的土地使用权人。房地产登记结构在房地产权证中注记民防工程”第三条规定第1款规定“2005年7月1日前已办理房地产初始登记，取得房地产权证的，房地产权利人可以持下列材料向房地产登记机构申请补办结建民防工程登记” 第三条规定第2款规定“2005年7月1日后办理房地产初始登记的项目，建设单位可将办结建民防工程和新建房屋所有权初始登记一并申请。”
按照上海市房地产登记机构的具体规定，开发商可以持以下材料办理地下车库的初始登记：1、上海市房地产登记申请书（原件及复印件）2、当事人身份证明（原件及复印件）3、委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）4、房屋勘测报告（原件）5、地籍图（原件2份）6、契税凭证（原件）7、记载土地使用权状况的房地产权证（原件）8、建设工程规划许可证（附建设工程项目标）（原件），视具体情况提交建筑工程总平面图等审照表（原件）9、竣工验收证明（原件）10、建筑面积核定通知书（原件）11、公安部门出具的门牌号批复（复印件）12、建筑安装工程预算或决算书（复印件）。
常敬泉律师
