上海迪斯尼征收集体土地房屋获高额补偿
上海迪斯尼征收集体土地房屋获高额补偿
作者：尹利兵律师
【案情简介】
许先生一家在上海市浦东新区川沙新镇拥有宅基地房屋，经过多年建设，其房屋总面积达近千平方米。为了搞活郊区的农村经济，许先生经过审批许可，利用自家房屋开始进行日杂用品及农家乐经营，生活也算是过得悠然惬意。2012年9月，上海市浦东新区人民政府发布征收土地方案公告，许先生（户）宅基地所属的集体土地经上海市人民政府批准征收，用于上海国际旅游度假核心区二、三期（即上海迪斯尼二、三期项目用地）地块土地储备项目。这原本是好事，不曾想政府制定的补偿方案尽不如人意，不愿意把许先生家营业房屋按照实际用途给予补偿，且对于房屋面积认定也存在较大争议。几经协商未果，浦东新区规划和土地管理局于2013年8月作出了《责令交出土地决定书》，决定强制其接受其不合理的补偿方案，限期拆除房屋并交出土地。面对政府不容商量的强制决定，许先生顿时不知所措，经人介绍推荐，最终委托北京征地拆迁专业律师来依法维权。
【维权纪要】
尹利兵律师接手该案后，立马开展工作，通过许先生介绍的情况和现有的材料来看，依靠多年的维权经验很快就发现了政府在此次征地过程中存在的突出问题，比如：上海市浦东新区人民政府存在少批多占的问题，其在征地过程中没有及时履行法定的程序？其征地安置补偿没有公告张贴书面的安置补偿方案？没有在征收范围内进行分户补偿安置的公告？……
有了以上的分析判断，尹律师对于案情已经成竹在胸，现在的当务之急要启动法律程序来为自己争取时间，把政府强征的步伐拖住。首先，针对迫在眉睫的《责令交出土地决定书》，立即提起行政诉讼，争取通过司法程序来审查其合法性和合理性；其次，我们应当主动出击，通过政府信息公开申请，来收集征收是否合法，补偿是否合理的相关证据材料。
没过多久，上海市及浦东新区各个政府部门陆续对许先生进行政府信息公开答复，根据答复分析:上海迪斯尼项目在一期项目上的占地面积已经等于三个香港迪士尼基础上，何况同步进行迪士尼二期、三期用地动迁，而按照国务院核定上海迪士尼只有116公顷，这明显是少批多占；同样，关于迪斯尼项目性质的争议让这场拆迁变得复杂。虽然政府公开答复称系为了公共利益实施的征收，但很明显这只是前期平整阶段将各种土地收归国有后进行储备，再经过招拍挂程序变更为迪士尼的商业用地，这正是现有土地储备制度的模糊地带。
根据政府信息公开汇集的答复，政府在此次征收中确实存在不少问题，尹利兵律师对即将开始的诉讼充满了信心。然而，在一审的庭审过程中，一审法院并未采纳尹律师提出的征收不合法、安置补偿方案制定程序违法、责令交地补偿方案不合理等观点，罔顾事实地作出了驳回诉讼请求的一审判决。面对如此枉法判决，尹律师指导许先生及时提起上诉，决心用法律维权到底。
案件到了二审，上海市第一中级人民法院经过细致的审理发现问题，主动督促浦东区规土局与许先生进行协调，要求按照实际情况补偿许先生家的相关损失，经过几次协商谈判，最终许先生拿到比之前高出近百万的补偿。尹律师收到许先生激动之情溢于言表的来电，心中也倍感欣慰，法律是公正的，迟来的正义终将到来！
【律师说法】
古人云:“知己知彼,百战不殆”。动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。
特别是本案中，上海迪士尼项目本身就存在投资之谜、土地面积之谜、协议之谜等问题，如何透过现象找出本质，并将其转化为对己有利的筹码，这就需要专业的拆迁律师通过灵活运用法律技巧和维权经验来沉着应对，在繁杂的拆迁乱象之中找准了政府的关键违法点并坚持不懈，才能最终给予有效的打击并维护当事人的合法权益。
