北京知名律师解析一起阴阳合同纠纷案件
本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
（一）案件事实
原告陈东与王玉系夫妻关系。2012年12月30日，原告陈东、王玉作为买受人，被告秦民、张红作为出卖人，在北京明屋房地产经纪有限责任公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖被告北京市XXX号房屋，成交价格为88万元，家电、家具等作价为57万元，总计145万元；交付时间为2013年1月25日前；买受人承担此次交易所有费用；变更权属登记当日付首付人民币75万元，出卖人将本房屋内所有家具、家电赠与买受人，余款70万元买受人申请抵押贷款。
1、二原告诉称， 2012年12月30日，原告支付定金5万元。已完成面签，银行已经批贷。原告34200元税款，中介费22000元。被告签订房屋买卖合同时未办下土地使用权证，导致合同履行延期，原告已准备好合同约定的首付款，2013年4月10日双方办理过户手续未能完成，后被告拒不配合办理过户及交房手续。被告的行为给原告带来了巨大的经济损失，目前争议房屋租金每月约3500元，合同约定的逾期过户及逾期交房的违约金低于原告的实际损失，故请求法院对违约金数额予以增加。
现原告诉至法院，请求：（1）判令二被告协助办理诉争房屋权属转移登记手续；（2）判令二被告交付；(3）判令二被告支付逾期办理房屋权属转移登记及房屋交付的违约金（自2013年4月11日起至原告取得房产证、房屋交付之日止，按每月3500元标准，暂计算至2013年8月15日为14000元）；（4）判令二被告协助办理诉争房屋的土地使用权权属转移登记手续。
2、二被告辩称，中介公司怂恿原、被告签订阴阳合同，故意将房价145万元中的57万元写成家具、家电的价格，网签时又未经卖方同意，擅自将家具、家电的价格增加到60万元，把网签房价做成85万元，为买方避税，大大增加房屋交易风险，该阴阳合同违反了国家税收政策，属于恶意串通损害国家利益的合同。同时房屋权属状况也填写错误，建委告知需要撤了网签重新办理网签才能过户，因此，被告认为签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，提起反诉，请求确认无效。
3、法院经审理查明
双方还签订了《补充协议》约定：首付款后五个工作日内，面签，贷款获批后五个工作日内办理所有权转移；于2013年1月25日前办理物业交割；任何一方逾期履行付款和物业交割义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价万分之五的违约金，任何一方出现根本违约情形的，守约方可有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向守约方支付违约金。
二被告2013年3月19日才取得出售房屋的土地使用权证，具备过户资格。
2013年4月10日，建设委员会官方网站上备案的《北京市存量房屋买卖合同》中的房产证号填写有问题需要修改，当天未完成过户，支付首付款，房屋未交付。
另查，原告的具有购房资格。
本案事实，有合同、协议、定金收条、转账凭证、契税发票、个人所得税发票、房屋购买居间委托协议、居间成交确认书、居间服务费收据、银行账户明细清单、租房网页截图、证人证言、购房资格检验结果信息、网签存量房屋买卖合同（无签字）、住建委接待群众来访回执存根、土地使用权证在案佐证。
（二）法院观点
本案买卖合同不符合法律规定合同无效的法定情形，对被告反诉要求确认合同无效的请求不予支持。
原告经查具有购房资格，其要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当。所以原告要求被告协助办理房屋权属及土地使用权转移登记，并要求被告交付房屋，同时原告承诺在办理房屋过户时将剩余房款一并支付给被告，应以支持。关于原告要求被告支付违约金问题，因在合同履行中，双方均认可是由于网上签约填写内容不符合规定，造成原、被告双方合同履行的中断，原告主张缺乏事实依据。
（三）判决结果
1、原告陈东、王玉向被告秦民、张红支付剩余购房款人民币一百四十万元。
2、被告秦民、张红协助原告陈东、王玉办理诉争房屋权属转移登记手续，相关费用由原告陈东、王玉负担。
3、被告秦民、张红协助原告陈东、王玉办理北京市XXX房屋的土地使用权权属转移登记手续，相关费用由原告陈东、王玉负担。
4、被告秦民、张红交付诉争房屋。
如果原告陈东、王玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
（四）安居房地产网靳双权律师点评
1、关于合同效力问题，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十二条规定，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。本案中，房屋网签价格虽为85万元，但是关于房屋总价款，双方的真实意思为总价145万元，所以应按总价款145万元来继续履行买卖合同。
2、对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。本案被告就原告与居间机构销售等问题已向相关行政主管部门投诉信访，是否构成规避税收应由相关行政主管部门予以处理。
根据《中华人名共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告即以此为据请求确认买卖合同无效。但是，本案涉及到房屋买卖中阴阳合同，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》第四款 房屋买卖中阴阳合同地效力 当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，二被告即签订了阴阳合同，除了价钱条款依据双方的真实意思确定，其余条款的效力不受影响，所以被告请求确认买卖合同无效，于法无据，不应被支持。
综上所述，法院的判决正确。
如果您有类似问题欢迎拨打靳律师电话，靳律师将为您提供专业的法律帮助。
