强制执行阶段的租赁问题(转载)
1 “买卖不破租赁”的规则适用于强制执行阶段 “买卖不破租赁”所谓的买卖，是否包括法院强制执行之拍卖，或者说，强制执行之拍卖，是否也属于《合同法》第229条所称的“所有权变动”，这与强制拍卖的法律性质有关系。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。就当前的司法实践来说，抵押权往往是通过强制拍卖抵押物的形式实现的，这也就意味着租赁合同对于通过强制拍卖取得所有权的买受人继续有效，“买卖不破租赁”的规则适用于强制执行之拍卖。 2 强制执行阶段的租赁和抵押并存的处理 （1）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 （2）解读最高人民法院司法解释之民事卷（下）解读《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》[奚晓明主编，第1126-1127页]: 对拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权采消灭原则；对拍卖财产上存在的租赁权及用益物权的处理原则上采取承受原则，即拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭。作为例外，如果上述权利继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。如租赁权设定在先，抵押权设定在后，依物权优先原则，租赁权应当优先予以保护，在拍卖后，租赁权应当由买受人继续承受；相反，如果抵押权设定在先，租赁权设定在后，设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现，因此如果租赁权继续存在在该不动产上会严重影响到抵押权实现的，执行法院应当将该租赁权予以取消，然后再进行拍卖。 3 查封物上租赁的处理 对于租赁权成立在前、查封在后的情况，处理方法同上述执行程序中对于租赁权的一般处理原则，采用承受原则。 而在在查封物上设立的租赁关系的处理问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该规定没有否认被执行人处分行为的效力，同时又承认查封效力的优先性，可认为确立了查封的相对效力(不得对抗申请执行人)。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋出租前已被人民法院依法查封的。”
