卖房违约，赔偿百分之二十违约金
案情简介：2015年5月23日，经第三人深圳市XX房地产投资顾问有限公司居间撮合，汪XX和林XX签订了《二手房买卖合同》，约定：汪XX以140万元向林XX购买深圳市宝安区桃源居三区1栋XXX房，签订合同当日，汪XX依约将10000元定金支付给第三人监管，另将剩余40000元定金转账给了林XX。2015年6月4日，汪XX依约与林XX到银行办理了二手房交易结算资金托管，将首付款37万元存入了托管专用账户内，并同时向银行提交了按揭贷款申请及相关材料。之后，汪XX与林XX于当日一起到宝安公证处办理了公证授权委托，委托担保公司办理赎楼、过户手续。但林XX于2015年6月11日突然单方通知银行停止办理购房按揭贷款审批，短信通知担保公司停止办理赎楼手续，并于2015年6月15日到担保公司取回了所有公证授权委托书原件，与担保公司解除了委托赎楼合同关系。同时也发短信给汪XX，明确表示不再履行双方的房屋买卖合同。得知该情况后，汪XX及第三人多次与林XX见面、电话、短信沟通，要求继续履行合同，并于2015年6月24日向林XX发出书面《履约催告函》，催告林XX“把公证书给担保公司，继续履行合同”义务，但林XX于当日签收该函后仍未履行。后双方协商不成，汪XX委托本律师代为向法院起诉，要求解除房屋买卖合同，并要求林XX承担百分之二十的违约金。
律师代理：法院审理过程中，林XX对于违约的事实不予否认，但是主张违约金过高，要求法院调低。针对林XX的主张，作为原告的代理人，我们及时对被告的主张进行了反驳，并在庭后及时提交了代理词。我们认为，首先，被告违约的事实不存在争议，作为守约方，我们有权要求对方承担违约责任，其次，根据合同约定，我们要求被告承担百分之二十的违约金，既是合同约定的权利，也是法律规定的权利，再次，因为被告的违约行为，在我们已经办理首期款资金监管的情况下，我们无法及时另行购买房屋，在目前深圳房价一路上涨的情况下，我们已经无法以之前的价格购买到相同的房产，因为房价上涨的损失，已经远远超过了百分之二十的违约金，因此，百分之二十的违约并未严重高于我们的损失，甚至不足以弥补我们的损失。此外，被告作为违约方，法院已经严厉打击卖方恶意违约的行为，卖方也不能因为其违约行为而获得利益。综上，请求法院不予调低违约金数额。
判决结果：法院经审理，采纳了原告代理人的代理意见，不予调低违约金数额，判决被告向原告支付百分之二十的违约金，全部支持了原告的诉讼请求。
律师点评：因为房价不断上涨，卖家见有利可图，往往选择违约来获取房屋上涨的不当利益。作为买家，在被告违约的情况下，应当及时向法院起诉，主张自己的权益。根据自身的情况，可以主张要求继续履行房屋买卖合同，也就是大家说的“要房”，也可以选择要求解除房屋买卖合同，要求卖方承担违约责任，也就大家说的是“要钱”。而在主张解除合同的情况下，买家为了更大程度的挽回损失，一般都会选择要求支付百分之二十的违约金，而卖家往往就会根据合同法规定，向法院主张违约金过高，要求法院调低。这种情况下，作为买方，应该采取积极的诉讼策略，尽量说服法官不予调低违约金，以保障自己的合法权益。
