[案情]：
    1989年原告吴某购买商品房一套，并委托独生儿子叶某代办了购房付款等相关手续。手续办妥后，因原告年纪大了，购房手续暂时由儿子代其保管。房屋交付后，叶某提出要用原告所购房屋作塑料经营场地，原告表示同意。1995年5月18日，原告儿子叶某以原告名义把诉争房屋以55000元的价格出售给被告张某并订立了房契。同时，叶把房产证和原告吴某的身份证复印件交与被告张某占有。定契之时,该房屋所在社区管理人员周某作为执笔人、钟某作为证人在房契上签字。成契前，执笔人周某曾骑摩托车带陈某到原告吴处叫原告参与订立房屋买卖合同事宜，但原告以该事已经让其子叶某办理为由未去（证人证言）。此后，房屋由被告占有使用至今。现原告和儿子叶某共同生活在一起，且已有三年以上（社区证明）。2005年7月7日，被告的儿子到原告吴某住处，说其父亲已从叶某手中将该房买下来了，要求原告配合过户。被原告吴某拒绝，原告吴某要求被告张某全家当即搬出。之后多次要求被告张某出让房屋未果。遂向法院提起诉讼，要求被告张某即时搬出原告吴某所有的房屋。

    [分歧]：

    第一种意见认为，因该房屋没有办理过户手续，房屋所有权仍归原告吴某所有，其子之行为是无权代理行为，房屋买卖合同无效。现原告吴某基于所有权，要求被告返还该房屋，理由正当，应当予以支持。关于原告之子没有经过其母亲同意而处分房屋的行为给被告张某造成的损失，应由无权代理人即原告之子叶某承担相应的损害赔偿责任。

    第二种意见认为，原告吴某与其子叶某之间形成口头委托关系，因此，叶某与被告张某之间订立的房屋买卖合同成立并生效，驳回原告吴某的诉讼请求。

    [判决]：驳回原告吴某的诉讼请求。

    [评析]：

    在实际当中，因为老百姓对房屋买卖的相关法律知识缺乏，为了图省事，少交税费，出现了不少订有合法有效的房屋买卖合同，但没有办理过户手续的买房、卖房现象。因为房屋所有权没有转移，但房屋价格大幅度上张，出卖方想悔约，从而导致了大量的房屋买卖合同纠纷的发生，本案就是诸多案例中的一个。

    在本案中，双方争议的焦点主要是该房屋买卖合同是否有效的问题。而房屋买卖合同是否有效取决于原告之子叶某是否有代理权。原告吴某购房办证等事宜都是由叶某办理，之后房屋也由叶某管理、使用，相关权证也由叶某保管。在出售房屋时，原告之子叶某向被告提交了该房屋产权证原件及原告吴某身份证复印件，被告张某也曾派人邀请原告吴某参与卖房事宜，原告吴某虽然没有去，但根据钟某、周某、陈某三个证人的证言并结合当时的具体情况，可以认定叶某与被告订立房屋买卖合同是经过原告吴某的同意。

    另外，该房屋已经于房屋买卖合同成立后交付被告张某占有、使用，被告从成约之日至原告起诉之时已经对该房屋实际占有、并使用已达十余年。在此期间，原告与其子叶某共同居住了三年以上，说明其母子关系也应该是好的。因此，原告吴某认为在被告之子到原告家中要求原告配合过户之前十多年里对该房屋已经由其子叶某出售这一事实不知情，理由不足。

    从保护公民的居住权的角度来看，被告张某对讼争房屋已经实际居住十余年，如果判令被告张某搬出该房屋势必造成其全家人无家可归，这显然违背交易的诚实信用原则和公平正义的立法精神。

    综上所述，笔者认为，于情于法，都应当认定原、被告双方所签订的房屋买卖合同依法成立并有效。因而，被告张某对房屋的占有行为也是合法有效的。

（作者单位：浙江省余姚市人民法院）

    

【浏览 次】