[案情]
    原告李某与第三人张某系夫妻，在二人夫妻关系存续期间，于1993年12月及1997年6月先后在被告薛城某房屋开发公司（以下简称开发公司）购买商品房两套，用于饭店经营。2002年元月，夫妻感情破裂，双方分居，后原告向法院提起离婚诉讼。在此期间，张某开始转移夫妻财产，将上述两套房屋卖给胡某，并由开发公司捏造了胡某购房发票丢失的证明，伪造了售房合同，胡某以此到薛城区房地产交易监理所办理了房产证。李某多次找胡某要求退还该房屋，为此双方多次发生冲突。2002年11月，胡某将房屋转卖给刘某但未依法登记。原告请求判决张某擅自买卖房屋的行为无效。

    [审判] 

    法院审理查明，1993年12月30日、1997年6月2日张某分别以76330元、57241.6元的价格从开发公司处购买两套房屋， 建筑面积均为110.08平方米，开发公司给张某开具了购房发票及购房合同，张某未办理房屋所有权证。

    2002年3月，张某找到胡某称其看病急用钱，希望胡某购买该两套房屋。2002年3月18日，张某与胡某签订售房协议，约定将该两套房屋以18万元的价格卖给胡某。双方口头约定由张某替胡某办理房屋产权证。后张某以自己的购房发票、购房合同丢失为由要求开发公司补办手续。开发公司在核实张某原购房发票底联后，为张某开具了署名胡某的商品房出售合同书及购房发票丢失的证明，张某凭该手续到薛城区房地产交易监理所为胡某办理了房屋产权证。2002年3月20日，张某收到胡某房款18万元并于当日给胡某出具了收到条。2002年11月1日，胡某与刘某签订房屋买卖协议，约定刘某以18万元的价格购买该两套房屋，当日双方在薛城区公证处进行了公证。刘某交付购房款10万元后将该房屋装修，并租赁给杜某使用。

    [评析] 

    因本案涉及物权法中夫妻关系存续期间，无权处分行为能否产生法律效力及如何保护善意取得不动产第三人的权益问题，这是在审判实践中较少涉及到的新问题、新范畴，为此，存在两种不同意见。

    第一种意见：驳回原告的诉讼请求

     1、李某与张某对于该两套房屋的夫妻共同财产关系。

    该房屋系李某、张某二人夫妻关系存续期间所购买，双方未约定归谁所有，该房屋应当由夫妻双方共同共有，张某未经李某同意擅自处分房屋所有权的行为属于无权处分。庭审时张某辩称将房屋卖给胡某时电话通知了李某，但未举出通知过李某的证据，不能认定张某已告知李某。

    2、开发公司与胡某的房屋买卖关系

    开发公司与胡某没有实际的房屋买卖关系，其出具与胡某的售房合同及发票丢失的证明，是应实际购房人张某的要求，且张某购房时，原购房发票、购房合同仅署名张某个人而没有李某，开发公司没有义务知道张某与李某系夫妻关系，应张某的要求将购房发票及购房合同改成胡某时，也无法知道该种行为已侵害了李某的合法权益，开发公司主观上不具有恶意。开发公司与胡某双方均不是买卖合同的实际权利义务人。

    3、张某与胡某的房屋买卖关系

    该套房屋虽系李某、张某夫妻共同财产，未经李某同意，张某无权处分，但现在二人仍系夫妻关系，作为第三人的胡某，无法知道张某卖房是否系擅自处分共同财产。张某在买卖房屋过程中，未将实情告知胡某，不存在二人合谋串通、恶意取得该房屋的行为。另外，胡某已实际占有该房屋，付清了购房款，且由房产交易机关办理了房产证，买卖行为已履行完毕。所以，张某与胡某的房屋买卖合同关系应当有效。

    4、胡某与刘某的买卖关系

    胡某与刘某虽然签订了房屋买卖协议，但未按照法律规定到房管机关办理房屋所有权登记手续，也没有付清价款，房屋所有权并不发生转移，因此，双方的房屋买卖关系不能成立。

    第二种意见：张某与胡某的买卖房屋合同无效

    该套房屋系李某、张某二人夫妻关系存续期间购买，双方未约定归谁所有，应当由夫妻双方共同共有。张某未经李某同意擅自处分共有财产，有欺诈行为属于无权处分行为，张某与胡某的买卖合同无效。胡某虽然与刘某签订了房屋买卖协议，也支付了部分房款且刘某实际占有了该房屋，但双方未到房管部门办理登记手续，因此，该合同也属于无效合同。在胡某与张某的买卖行为中，胡某没有与张某合谋串通行为，过错均在张某，由此造成的损失应由张某承担。在胡某与刘某的买卖房屋行为中，刘某是善意取得了该房屋，刘某没有过错。刘某购房后的装修花费及因中止与他人租赁合同造成的损失，均应由张某承担，刘某可另案起诉。

    综上，本案中争议的房屋所有权系李某、张某夫妻共同财产，张某未经李某同意，擅自处分不当。张某变卖该房屋所得款项仍应属于夫妻共同财产。胡某与张某没有合谋串通行为，该房屋胡某已实际占有并处分，胡某系善意、有偿取得该房屋，应维护胡某的合法权益，胡某与张某的买卖合同应是有效合同。另外，该房屋胡某已转卖给刘某，虽然双方未到房管机关办理登记手续，但刘某已交付部分房款并实际占有了该房屋且又转租给他人使用，从保护公民交易的平等性与安全性出发，笔者同意第一种意见：驳回原告的诉讼请求。

（作者单位：山东省枣庄市薛城区人民法院）

    

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