商品房买卖，这些常识你应懂得！
现实生活中，因为商品房买卖发生纠纷的案件越来越多，在这些案件当中有一些是属于非常扯皮、双方各持一词的事情，但大多数是因为不懂法律常识而造成吃“哑巴亏”的纠纷。在这里，我给大家以自己的专业知识给大家支几招。
首先，买房之前应了解一下开发商的资质问题。开发商要想出售房子，他必须具有以下几个证书：1、法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、土地使用权证书；3、土地建设规划许可证和施工许可证；4、房屋预售许可证。 绝大多数情况下，第1种情况都是具备的，出现问题的概率几乎为零，买房时关键是要看后三种证书即：土地使用权证、土地建设规划许可证、房屋预售许可证！这三项证书在某些地区往往是纠纷发生的易发环节，尤其是房屋预售许可证，如果开发商没有房屋预售许可证，那么他和你签订的合同是无效的！买房时一定要问清！看清！
其次，要明白商品房认购或预订协议不等同于商品房买卖合同！认购或预订协议是商品房买卖合同之前签订的（大多数卖房子的都会这样做）用于保证签订商品房买卖合同的协议，它一般会规定定金多少多少，这时你要留心了！因为认购或预订协只是简单的约定，很多详细的买卖房屋信息只能在商品房买卖合同上能看到，虽然它只是简单约定，但大部分又都符合合同的构成要件，所以一但签订了协议，等签订房屋买卖合同时发现合同中有很多不利的条款时方才知悔，若果签了自己就会很吃亏，若是不签又构成了违约，定金要不回来。所以，签订商品房认购或预订协议一定要谨慎小心，最好是预先看清商品房买卖合同的内容。案例（真实）：赵某与开发商签署了商品房认购合同，其中定金为20000元，到商品房买卖合同签订的日期，赵某发现协议中的房屋面积分为套内面积和分摊的共有面积，商品房认购协议中房屋面积为85平米，实际上商品房买卖合同中将房屋分为套内面积与分摊面积，套内面积仅为60平米，分摊的共有面积则达到了25平米，赵某后悔不已，但若违约定金又无法要回，故委屈求全签了商品房买卖合同。赵某买卖房屋吃亏的行为从侧面也反映了不懂行情且不懂法律的严重后果，按照我国法律规定，商品房建筑面积分为套内面积与分摊的共有建筑面积组成。如果赵某懂得这一点，就不会想当然的认为他将要居住的房子就是85平米！
再次，房屋买卖不是销售人员开了收据就算是自己已经“买房”了，没有签订书面合同，会是一件非常可怕的事情！销售人员并非一定就是开发商的职员！因为，我国法律规定，房地产开发企业是可以委托中介服务机构销售商品房的，有些人因为不懂这些，而且很少与法律打交道，交了钱就以为房屋买卖就完成了。现实生活案例中也不乏这样的案例，如小王是中介售房部的职员，中午下班期间在值班，这时过来一对老夫妻买房，老夫妻将首付款项交付之后他便开了收据，然后让这对老夫妻等通知，实际上，开发商是委托其他机构代为售房，开发商在售房楼内设有财务人员（主办房款事宜）因午饭时间不在，小王就是利用了这个时间的漏洞巧妙的把老夫妻给忽悠了，后小王辞职了再也找不到了。所以重要的事项不懂法律必须先咨询专业人员，等到发现吃亏上当了也就晚了，就算是能够追回款项也得耗尽财力与时间还不尽见得能全部追回，有些损失可能也是无法用钱来弥补的！
最后，签订商品房买卖合同后，若是发现了商品房交付时间严重延期，或是发现开发商又将房屋卖给了其他人，本属于自己的房产证却归属了别人该怎么办呢？在此，我给的建议是，如果房屋交付严重延期，本该早交房的却迟迟推延，应现看一看合同中对违约的责任是否涉及到这一块，若是没有涉及，可以协商要求解除合同，或认定合同无效（没有房产预售许可证），并要求返还已付房款及利息，并要求其赔偿自己已付房款的一倍，若协商不成（可以适度让一些），还是法律解决（诉讼），虽然耗时间，但终究能把钱要回来，还不太吃亏；若是合同约定不属违约情形，看具体如何约定的，然后咨询律师。对于第二种情形，如果开发商仅把钱退还其实是远远不够的，当然很多人都希望息事宁人，毕竟也没怎么吃亏，但懂法律的人都知道，你不仅要回的不仅仅是自己的“本金”，还有利息、定金的返还、开发商应该赔付的不超过一倍的赔偿。假如说首付是25万，你有可能通过诉讼获得50万以上，这就是法律规定的，是不是突然之间想通过打官司要多点钱呢？这就对了！！不过中间诉讼需要几个月的时间，不过这些时间成本律师会代替你去承担，你可以全权委托律师去办理，直到案件为审理终结，当然你需要承担律师费用，这也是必要的支出，也是对律师辛勤工作的回报。
结束语：商品房买卖一定要谨慎，即使你对有关法律有所了解也不能掉以轻心！建议购房之前先把最高人民法院商品房买卖合同的司法解释及商品房管理办法看一看，体会一番，对签订的合同也要仔细看（虽然多，但涉及到你的各项权益），若果发生纠纷，记住，让步妥协还不能一致就去咨询律师吧！
