一房二卖，违约金20%全获支持

发布日期：2015-12-30 作者：颜莉萍律师

案情简介：
2014年11月13日，买卖双方签署《房屋买卖合同》，其中约定购房者支付的前三期房屋价款须专款专用于清偿出售房屋上存在的银行抵押贷款。在第三期房屋价款应付日前，购房者被中介告知第三期房屋价款需要增加人民币17万元，理由是前两期房屋价款已被出售方用去，原第三期约定的房屋价款已无法足额清偿银行抵押贷款。购房者出于资金的安全保障，虽然同意增加人民币13万元，但是要求监督出售方的还款行为，在一同前往还款银行的当日支付更新后的第三期价款。因而，购房者事实上未在合同约定的付款日支付任何款项。不料，此后出售方莫名失联，拒绝回应购房者发出的短信，也拒绝接听购房者或者房屋中介的电话。2015年01月08日，出售方以购房者未支付原第三期约定价款，且已逾期十五日为由，单方面发送了解约函，没收购房者已支付的房屋价款并追究原告房屋价款20%的违约责任。
购房者诚意履约，却无故被对方解约，起诉之前，律师在对涉案房屋再次进行产权信息调查后，猛然发现另案的存在，通过法院调查，终于掌握出售方完整的“一房二卖”脉落：

内容	本案房屋买卖时间线	另案房屋买卖时间线
合同签署日	2014年11月13日	2014年11月14日
共有产权人补签日	约定补签日：2014年11月14日	2014年11月24日
共有产权人补签日	实际补签日：2014年11月18日	2014年11月24日
备注	第三期房款应付日： 2014年12月15日	第三人发送《律师函》的日期： 2014年11月18日
	合同约定逾期履行有权解除日： 2015年12月31日	第三人提起房屋买卖合同纠纷诉讼日： 2014年11月24日
	卖方发送合同解除通知函的日期： 2015年01月08日	系争房屋被法院司法查封日： 2014年12月03日

即便如此，出售方仍以购房者未按期付款为由，在一审中提出反诉，要求追究购房者的违约责任。
争议法律焦点：
本案中，《房屋买卖合同》及补充协议的履行过程中究竟系谁违约？
律师评析：
1.      出售方贪图利益，为获得房屋差价利益而不顾房屋已出售的事实，与案外第三人另行签署房屋买卖合同，两份房屋买卖合同的间隔期限仅有一天。本案合同目的无法实现，是由于出售方不当的在先违约行为造成的。
2.      出售方在履约过程中，明知系争房屋已被司法查封，却未如实披露，不仅不思己过，反以购房者违约为由，通过民事诉讼程序达到侵占他人财产的目的，主观恶意明显。
3.      出售方存在任意挥霍已收取房屋价款的行为，而该等房款应专用于清偿涉案房屋上已有的银行抵押贷款，购房者为避免损失扩大，因不安抗辩而中止履行付款的义务，合理、合法。
4.      关于违约金是否过高须被调低的问题，自2014年10月起，政府部门对于房地产交易不断出台利好政策，五次降息，两次降准，2015年“330”政策的出台等（降低普通房标准、满五唯一改成满二唯一等等），涉案房屋的涨幅已远远超过合同价款的20%，购房者的损失是现实可见的。
结论：
二审法院充分采纳代理律师的意见，认为：出售方在签订房屋买卖合同并收取房款的次日，与案外人再次签订系争房屋的买卖合同并收取部分房款，一房二卖的行为明显缺乏诚信，主观恶意明显；系争房屋在约定付款日前，已因另案诉讼而被法院查封，出售方未真实披露系争房屋真实状况，亦未有积极作为消除可能导致合同无法继续履行的因素；同时，在合同履行过程中，出售方存在擅自花掉房款的行为，购房者因心理不安，未依约支付房屋价款系事出有因，不构成违约，反之，出售方在签订买卖合同之后的一系列行为表明其并无履约诚意，违约行为明显，导致合同目的已无法实现，买卖合同及补偿协议应予解除。由于合同解除的责任在于出售方，其理应按照合同的约定承担违约责任。
针对违约金数额，二审法院认为违约金本身兼具补偿性与惩罚性，具体确定应当以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以裁量。