房屋买卖合同违约案件维权中委托律师的必要性

随着房价的上涨，房屋买卖合同违约纠纷越来越多。基于利益的考量，双方各持己见，一般很难达成有效的协议。于是，诉讼解决就成了必然。本人近来代理了大量房屋买卖纠纷案件，为委托人争取了重大利益，取得了良好的代理效果，也总结了一些该类纠纷的意见。现仅结合个别案例对律师在房屋买卖合同纠纷案件中的作用，简略论述，期望给予已经发生纠纷的合同双方以借鉴。
纵观房屋纠纷案件，诉讼维权过程中主要问题涉及合同效力的审查、违约的认定、违约责任的性质确认、正确的诉讼请求的确定、诉讼涉及的法律规定以及维护委托人权利的程序性选择。
法律规定是用文字表示的条文式规定，文字表达的限制和立法水平的限制，使得法律并不能面面俱到的规定一个法律纠纷的所有问题。那么，在适用法律时，在原则性规定的基础上缺乏具体详细的规定，难免遇到这样那样的法律漏洞。这就需要用专业的角度和经验的基础上判断具体问题。
一般而言，对于合同效力的审查主要涉及无权代理、无权处分等问题。法律不会轻易否认一个合同的效力，但是如果有证据证明确实符合了合同法规定的无效情形，必然得出合同无效的结论。合同无效的情况下，双方应当将所获得的利益予以返还，造成合同无效的一方要对对方进行适当的补偿。因此，认定合同是否有效涉及合同应否履行，当事人的权利能否实现以及合同如何处理的根本问题。如李某与王某房屋买卖合同一案中，房屋属于李某夫妻共有，签字时李某自己并代理妻子签字。一年后，需要过户时，李某的妻子以不同意卖房为借口，拒绝办理过户。王某与李某多次协商均未果。王某找了律师代理起诉，经过律师的指导和工作，获取了足以证明合同有效的证据，在强大证据面前，几经得失利弊的权衡，李某夫妇最终选择了交付房屋。王某的合同权利得以实现。
同样另一个案件中，律师代理的卖方当事人，卖方的配偶确实没有签字，相关证据证实属于无权代理，又不属于善意取得，买方最终没有得到房屋。只能获得一份无法弥补损失的补偿。
对于违约的认定、违约的性质、诉讼请求的确定、以及程序性选择，更需要谙熟法律的律师从专业的角度，结合诉讼经验作出准确的判断。
有些当事人喜欢向律师咨询后，自行起诉。本人认为这是不可取的。向律师咨询获得的意见，仅仅是法律层面的。打官司不仅仅是一个意见这么简单。上述诉讼中涉及的几个主要问题，哪一个也不是对法律知之甚少、甚至一无所知的门外汉能够做得好的。
比如诉讼策略及程序性选择问题。这个问题的基础来源于法律的熟练运用和诉讼经验的积累，但是又高于通常的程序性规定。比如开手动档的车，不踩下离合你是挂不上档位的，当然车子无法启动。诉讼也是一样，启动诉讼程序、组织尽量充分的证据（不是尽量多），并将其用于证明自己的诉讼主张，反驳对方的意见，提出可以得到法律支持的诉讼理由和辩论意见，才有可能获得案件的胜诉。但是诉讼又不像开车那么机械、简单，纯粹是一个多程序、综合进行的工作。没有对法律和事实、证据的全局把握，无论如何是很难确定一个更有利的诉讼策略和选择一个合适的程序的。
所以，律师在房产类纠纷重大作用显而易见。一个房子是一代人、甚至是几代人的积蓄，在签订合同时小心谨慎是必须的。一旦出现纠纷，不要自以为是，尽快联系律师获得专业的帮助，才能保障自己的权利得到法律的保护。