《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》
济南市城乡建设委员会关于印发《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》的通知 各区、高新区建委（建设局），各征收实施单位、征收评估机构，各有关单位：现将《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。 济南市城乡建设委员会2013年8月6日 济南市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）第一章 总 则第一条（制定依据）为规范我市国有土地上房屋征收评估行为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第248号）和《房地产估价规范》等有关规定，结合本市实际情况，制定本规范。第二条(适用范围)本市市辖区（含高新技术产业开发区）内国有土地上房屋征收评估适用本规范。本规范所称房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收住宅房屋室内装饰装修价值评估等。按照被征收房屋产权用途划分，房屋征收评估的类型包括：住宅房屋、非住宅房屋（商业、办公、工业、仓储及其他）。第三条（估价目的）被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。被征收住宅房屋室内装饰装修评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人协商被征收住宅房屋室内装饰装修价值的补偿提供依据，评估被征收住宅房屋室内装饰装修价值”。第四条（价值类型）住宅房屋征收评估的价值是按照被征收住宅房屋所处区位新建普通商品住宅的市场价格结合房屋结构、成新、楼层、朝向等因素修正后的征收补偿价值。用于产权调换房屋的价值为公开市场价值，价值内涵应当根据估价对象的具体情况进行准确表述。非住宅房屋征收评估的价值是指被征收非住宅房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，是被征收非住宅房屋的公开市场价值。被征收住宅房屋室内装饰装修价值评估的价值为在用价值，价值内涵应当根据估价对象的具体情况进行准确表述。房屋征收评估不考虑租赁、抵押、查封等因素。第二章 基本规定第五条（委托合同）房地产价格评估机构确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构（以下简称评估机构）出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：（一） 委托人和评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需材料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；(十)其他需要载明的事项。第六条（评估基础资料）委托人应当向受委托的评估机构提供下列资料：（一）征收评估委托书；（二）房屋征收决定公告；（三）被征收房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；（四）被征收房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；（五）产权调换房屋的权属证明资料及规划、设计资料；（六）其他与征收评估有关的资料。第七条(估价机构基本要求)评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。第八条(现场查勘)评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，对估价对象的位置、周围环境、估价对象的外观、建筑结构等状况进行查勘，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。由于被征收人的原因不能拍摄被征收房屋内部状况照片的，可以参照被征收房屋同建筑楼幢内或相邻的大小、户型相似房屋的现场查勘情况，作为被征收房屋实物状况的参照依据，但在评估报告中应予以披露和说明。房地产估价师在现场查勘中发现被征收房屋的性质、实际用途、面积、建筑结构、权属记载等与委托人提供的被征收房屋情况不一致的，应当作出书面记录，经委托人书面确认后进行评估。房屋征收部门应当在评估资料提供、现场查勘等方面对评估机构给予配合，不予配合的，评估机构有权拒绝出具评估报告。第九条(报告出具)评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供初步评估结果。初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的基准价格评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。征收补偿评估的货币单位（单价、总价）应精确到人民币元。基准价格评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上（含2名）注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章，不得以印章代替签字。基准价格评估报告按《房地产估价规范》的标准格式撰写，分户评估报告可采用简明表格形式。第十条(报告使用期限)征收估价报告中应说明使用有效期。报告使用有效期自出具正式评估报告之日起一年内有效。第十一条(复核与重新评估)被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。复核评估费用由原评估机构承担。第十二条(技术鉴定)被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）申请鉴定。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的估价程序、估价依据、估价假设、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持原评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。第十三条(资料存档)房屋征收评估业务完成后，评估机构应当将下列资料与评估报告（含技术报告）共同整理归档保存：(一)房屋征收评估委托合同；(二)房屋征收决定公告；(三)已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料和未经登记建筑认定处理情况等资料；(四)评估对象的实地查勘纪录等资料；(五)复核评估申请与复核报告（如涉及复核）；(六)其它涉及评估项目的必要资料。整体评估报告和分户评估报告应有纸质与电子文档，评估报告及有关资料至少应保留10年。第三章 住宅房屋的评估第十四条(基本概念)被征收的住宅房屋，补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅的市场价格，结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素评估确定。新建普通商品住宅是指房屋征收公告发布时近期建成的，按照国家规定的建筑设计标准和质量安全等技术规范建造，功能齐全、价格合理、能够满足居住生活需要的一般性商品住宅。第十五条(住宅房屋分类)按照房屋层数不同，住宅可分为平房、低层住宅（2-3层）、多层住宅（4-6层）、中高层住宅（7-9层）、高层住宅（10层以上）；按照套型设计不同，住宅可划分为成套住宅（包括单元住宅与独门院落）、非成套住宅；按照建筑结构不同，住宅可划分为简易结构、砖木结构、砖混结构、钢混结构等。本条第二款规定的成套住宅是指按照套型设计，每套住宅设有卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间的住宅；非成套住宅是指按照套型设计，每套住宅设计中缺少上述一项或者多项基本空间的住宅。第十六条(住宅房屋评估技术路线)(一)测算新建普通商品房的市场价格。采用适宜的评估方法评估确定被征收房屋所在区位内的新建普通商品房的市场价格。该区位内有已建成该类新建普通商品房的，优先采用市场比较法，评估时应当依据其销售均价，确定该区位的新建普通商品房市场销售价格。该区位没有该类新建普通商品房的，可以采用成本法或其他评估方法。采用成本法时可以依据拟新建项目立项、规划、用地批准文件以及设计图、建设标准、配套设施标准，推算该项目的普通商品房的市场销售价格。(二)确立评估基准房。在征收项目范围内根据被征收房屋的结构、套型进行分类，每类住宅均设定“标准样本住宅”作为评估基准房。(三)测算基准价格。按照被征收房屋所在区位内的新建普通商品房的市场价格，进行结构、套型调整，测算各类评估基准房的基准价格。(四)确定被征收房屋的评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，进行成新、楼层、朝向调整后得出各被征收住宅房屋的评估价格。第十七条(新建普通商品住宅市场价格的评估)新建普通商品住宅市场价格的评估应按照《房地产估价规范》的相关规定选取适宜的评估方法进行评估。只采用一种评估方法进行评估的，应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法；不具备条件的，可以采用成本法或其他评估方法。(一)市场比较法采用市场比较法评估新建普通商品住宅基准价格的计算公式为：新建普通商品住宅的价格 = 可比实例价格±P1±P2±P3。P1—交易情况调整。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。P2—市场状况调整。进行市场状况调整，即将可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点的价格。市场状况调整宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。P3—房地产状况调整。进行房地产状况调整，即将可比实例在其实物状况下的价格调整为在新建普通商品住宅实物状况下的价格；房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整。 每项修正和调整对可比实例价格的调整幅度不得超过20％，综合调整幅度不得超过30％，各可比实例修正和调整后的价格之间的差异不得超过30％。普通商品住宅的基准价格按比准价格的算术平均值或加权平均值确定。采用市场比较法进行评估时，应在被征收房屋同一供求圈搜集成交时间一般不超过12个月的市场交易实例，并确定与评估对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的3个以上可比实例。可比实例所在的建设项目应为新建成或建成年限小于3年。本条所称实例以建设项目为基本单位。(二)成本法新建普通商品住宅的价格由普通商品住宅开发建设的客观成本加利润构成。普通商品住宅开发建设的客观成本包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费。（1）土地取得费用的计算按《城镇土地估价规程》的相关规定进行计算确定。（2）开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施费等费用。（3）管理费用一般取值为开发成本的3%-5％。（4）投资利息按中国人民银行公布的同期贷款利率和合理的建设工期计算确定。（5）销售税费包含销售费用、营业税、城市维护建设税、教育费附加。销售费用一般取值不高于销售收入的3％，营业税、城市维护建设税、教育费附加按有关规定计取。（6）普通商品住宅的利润以销售利润率计算，一般取值15%-25%。第十八条(低容积率独立院落房屋的评估)对于容积率低于0.7的独立院落房屋，容积率在0.7的基础上，一般每降低0.01，被征收房屋的评估价格增加1%。低容积率独立院落房屋亦可根据被征收人的申请进行单独评估。第四章 非住宅房屋的评估第十九条(评估方法)非住宅房屋的评估一般采用两种以上的评估方法进行评估。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明原因。评估时应当优先采用市场比较法，凡有收益的房屋可采用收益法进行评估。
采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应当符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值确定或采取市场提取法确定。第二十条(商业用房的评估)本条所述商业用房系指商业服务、旅游、金融保险、电讯信息等行业的经营用房。当采用市场法对商业用房进行评估时，选取的市场可比实例应为估价对象同一供求圈内，档次相当、权益性质相同，面积接近；选取的可比实例规模一般应当在估价对象规模的0.5-2倍范围内；交易日期原则上不超过一年；价格类型与所选用的估价方法匹配。工厂、学校、科研等单位占地范围内的商业用房没有单独土地使用权证或者土地使用权证记载的用途不是商业的，评估时其占用的土地使用权面积按照实际容积率进行分摊；不适合用实际容积率分摊商业用房占地面积的，可按商业用房基底面积乘1.2的系数计算其占用的土地使用权面积，用途按出让类型设定，但评估结果中应扣除土地使用权改变类型、用途应缴纳的费用。第二十一条(办公用房的评估)办公用房的评估按照办公房屋的规模、档次、设施设备等，可将办公用房划分为商务办公用房、行政办公用房、其他办公用房等。办公用房评估应当充分考虑其区位、建筑规模、楼宇档次、设施设备、车位配备、是否有中央空调、是否配备电梯及电梯档次和数量、经营业态、物业管理水平等影响办公房屋价值的因素。行政办公用房和独立办公楼宇，无法采用市场法和收益法进行评估的，可以采用成本法进行评估；评估时应当综合考虑建筑物和土地以及其设施设备相结合所形成的房地合一的价值，必要时应当做市场状况修正。工厂、学校、科研等单位占地范围内的办公用房没有单独土地使用权证或者土地使用权证记载的用途不是办公的，评估时按照第二十条第三款规定办理。第二十二条(工业仓储用房的评估)按照工业仓储用房的区位、通用性、建筑规模、内部配套设施、用途等，可将工业用房划分为通用性工业用房和专业性工业用房、仓储性工业用房、办公性工业用房、企业总部基地等。工业用房采用成本法评估的，建筑物、构筑物、地上附着物和其他定着物采用成本法求取重置价值，土地使用权价值可采用基准地价修正法、成本法和市场法求取。评估机构可以接受房屋征收部门委托，对大型、特殊机器设备的搬迁费进行评估。机器设备搬迁费用评估的主要内容包括：因征收房屋造成的可恢复使用机器设备的拆卸、搬运和安装费用，无法恢复使用机器设备的价值。通用性工业用房、仓储性工业用房、办公性工业用房、企业总部基地工业用房，能够取得交易案例和市场租金的，可以采用市场法和收益法进行评估。第五章 产权调换房屋的评估第二十三条(产权调换房屋的价值)用于产权调换的房屋包括已建成的现房和在建、待建的期房。除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，用于产权调换房屋的价值为公开市场价值。第二十四条(产权调换房屋评估的基本规定)用于产权调换的房屋为现房的，按《房地产估价规范》的相关规定进行价值评估。用于产权调换的房屋为期房的，在具备计划、规划、用地等审批手续并明确竣工交付日期后，评估时应当依据委托方提供的房屋建设批准文件、项目规划建设资料和项目设计等文件，假设评估对象在估价时点已按照房屋设计文件和房屋验收标准建成，采用市场法、收益法、成本法等评估方法评估估价对象的市场价值，并出具预评估报告。产权调换房屋的评估结果为分户价格。在评估中可以先评估某一楼层的平均单价，再进行楼层修正得出其他楼层的平均单价，再根据各楼层各户的朝向、户型、面积等因素进行修正，计算得出各楼层的分户价格。第六章 其他房屋的评估第二十五条(其他房屋的分类)按照房地产的用途和实物状态，其他房屋包括：学校、医院、加油站、加气站、农贸市场、影剧院、游乐场馆、体育场馆、交通设施、公用设施等建筑。第二十六条(其他房屋评估的基本规定)上条所述房屋，能够产生收益的，应当采用收益法进行评估；无法取得收益或者不能够产生收益的，可采用成本法进行评估。加油站、加气站等在实际经营中存在特许经营权的房屋，采用收益法评估时，其收益价值中应当包含其特许经营权所带来的价值，但在客观收益中应扣除其行业平均利润。不含特许经营权的，可只采用成本法进行评估。估价报告应明确估价对象的价值类型和价值内涵。第七章 被征收住宅房屋室内装饰装修价值评估第二十七条(基本概念)室内装饰装修是指建筑主体工程完工以后，为了满足使用功能的需求所进行的装设和修饰（如门、窗、栏杆、楼梯、隔断等配件的装设，墙面、柱梁、顶棚、地面、楼层等表面的修饰）。第二十八条(评估方法)被征收住宅房屋室内装饰装修价值评估采用成本法，即：房屋装饰装修补偿价格＝装饰装修项目重置价格×成新率。装饰装修项目重置价格根据实际装饰装修项目、用料、工程量、房屋装饰装修工程定额标准的有关规定及房屋装饰装修市场价格等评估确定。住宅房屋室内装饰装修折旧耐用年限一般为10年，估价师应当结合估价对象实际情况综合确定其耐用年限。被征收房屋室内装饰装修折旧的求取中，采用直线折旧法计算物理折旧，采用实际观察法估计功能折旧和经济折旧。一般情况下，装饰装修综合成新率不低于30%。第八章 其他类型房屋评估及特殊事项处理第二十九条（在建工程的评估）在建工程可采用假设开发法或成本法评估，以政府管理部门批准的规划用途、参数或规划设计方案等进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。第三十条（临时建筑的评估）临时建筑采用成本法评估。临时建筑的价值根据工程成本费用结合剩余使用年限评估确定。临时建筑评估价值=工程成本费用×剩余使用年限/批准使用年限。第三十一条（其他征收评估问题处理）征收评估时涉及的被征收非住宅房屋的合法用地为划拨时，应将其占用的合法用地国有土地使用权中包含的政府收益部分予以扣除，政府收益的计算标准按有关规定执行。土地证载用途与房产证载用途不一致的，应从所评估的房地产市场价格中扣除按现用途土地评估价格与按土地证载用途的土地评估价格的差额，即：补偿金额=房地产市场价格-（土地现用途的土地评估价格-土地证载用途的土地评估价格）。对于尚未进行产权登记的房屋或未超过批准期限的临时建筑的评估，应以市城管执法、规划、住房保障管理等部门的调查认定结果为产权依据，无上述部门调查认定结果的，估价机构不得出具评估报告。违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。第九章 附则第三十二条（职业道德）房地产评估人员和评估机构对委托人提供的情况和资料应当保守秘密。房地产评估人员和评估机构应坚持独立、客观、公正原则，不得出具虚假评估报告。征收补偿评估涉及两个以上评估机构的，房地产评估人员和评估机构之间应相互尊重，并可以就评估的有关事项进行沟通交流，不得有诋毁、贬低他人的言行。房地产评估人员和评估机构不得允许他人借用自己名义从事征收补偿评估业务。评估机构应执行国家物价部门或政府相关部门规定的评估收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得降低收费标准，进行不正当竞争。第三十三条（其它）本规范将“评估”与“估价”作为同义词来使用。本规范未作规定的，应按照国家、省市等有关评估规定执行。征收评估报告不适用于房屋征收补偿目的以外的其他任何用途。第三十四条（实施时间）本规范自公布之日起施行，有效期5年。
