房产律师解析转租房屋并非全部无效的案件
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案件情况：
2013年,A公司将其所有的商铺出租给杨华开鞋店,双方订立了房屋租赁合同,约定租期从2013年4月6日起至2015年4月5日止,租金为每年人民币10万元,每半年一付。该租赁合同中对杨华是否有权转租并未作出明确约定。
杨华承租该商铺后经营了一段时间,因生意不好,2014年5月6日,杨华在未告知A公司的情况下,自行决定将该商铺转租给了陈新玉,并与陈新玉签订了《房屋租赁合同》,约定租期自2014年5月6日起至2015年4月5日止,租金共计人民币7万元,签订合同当日一次性付清。但双方没有去房地产交易中心办理租赁合同的备案登记手续。后陈新玉在该商铺内经营服装店,但生意也是一样的不景气。
后，陈新玉以商铺经营亏损为由,找到杨华要求解除双方签订的租赁合同,并要求杨华退还剩余的租金。杨华不同意。不久,陈新玉将杨华起诉至法院。陈新玉认为,当初其与杨华签订租赁合同时并未经过产权人A公司的同意,杨华是无权将商铺转租给他人的,同时双方签订的租赁合同并没有经过房地产交易中心的备案登记,故要求法院确认其与杨华签订的租赁合同无效,并要求杨华返还剩余的租金。
资深房产律师靳双权评析该案：
本案的争议焦点在于杨华与陈新玉签订的租赁合同是否具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第52条明确规定:有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中的杨华与陈新玉签订的租赁合同是双方的真实意思表示,且已实际履行,也没有侵害到第三人的合法权益,不具有上述规定的情形,不应为无效合同。对于无权转租的问题,《中华人民共和国合同法》第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。这里只是规定了当承租人杨华未经出租人A公司同意转租的,A公司可以解除合同,该法条并未规定,承租人未经出租人同意转租的,该转租合同无效。
根据合同相对性原则,若A公司要求解除合同,那其要求解除的合同只能是针对A公司与杨华之间签订的房屋租赁合同。一旦A公司与杨华之间的租赁合同被解除,那杨华与陈新玉之间的租赁合同也将无法履行,陈新玉因租赁合同无法履行造成的损失可以向杨华主张赔偿。
而本案中,A公司并未行使合同解除权。另租赁合同登记备案与否,并不影响租赁合同效力,未经登记的租赁合同,不得对抗善意第三人。
