广州建设工程价款优先受偿权纠纷律师广州建筑工程施工
建设工程价款优先受偿权与其他权利发生冲突时的受偿次序
1、建设工程优先受偿权与抵押权、一般债权冲突时的处理。王金和律师电话：18802052186。《合同法》第286条赋予建设工程款以优先受偿权，目的在于解决现实生活中存在的大量拖欠工程价款的问题。但是，由于该法条没有明确建设工程优先受偿权和其他权利发生冲突时如何处理，致使实践中普遍存在的建设工程款优先受偿权和约定抵押权冲突的问题，不能得到及时、正确的解决，影响了建设工程款优先受偿权的顺利实现。对此，最高人民法院于《批复》第一条明确规定，建设工程价款优先受偿权与以该工程为标的物的抵押权、一般债权发生冲突时，该优先受偿权应优先于抵押权和一般债权，有效的解决了上述问题，有利于对承包人的合法权益的保护，将建设工程款优先受偿权真正落到了实处。
2、消费者的请求权和承包人的优先受偿权发生冲突时的处理。最高人民法院的《批复》规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这是承包人对工程价款行使优先受偿权的除外性规定。明确了在消费者的请求权和承包人的优先受偿权发生冲突时，法律优先保护消费者的权益。其立法理由在于：首先，生存权利应当优于经营权利受到法律的保护。目前我国消费者购买商品房的主要目的是为了满足居住需要，这是最基本的生存权利之一，而建设工程承包人的建设工程建价款返还请求权，从权利的属性上来看其主要还是一种经营权利。所以，当经营权和生存权发生冲突之时，前者理应让位于后者。其次，实践中消费者与开发商之间房屋买卖合同的订立时间，通常先于建设工程款优先受偿权成立时间，如果法律规定承包人行使建设工程优先受偿权优先于消费者的请求权，无异于将开发商债务转嫁给广大消费者，以消费者的购房资金清偿开发商的债务，有违法律的公平公正原则。但是，《批复》也同时要求，消费者只有在支付了全部或大部分房屋价款（一般理解为消费者至少已支付了50％以上的房屋价款）后，方可对抗承包人的优先受偿权，否则消费者的请求权不能优先于承包人的优先受偿权。王金和律师电话：18802052186
建设工程款优先受偿权的权利起算点
关于行使权利期限的起算点，最高人民法院《批复》将建设工程竣工之日认定为建设工程款优先受偿权的权利起算点的立法理由自不待言，而将建设工程合同约定的竣工之日也认定建设工程款优先成立时间，主要是针对建设工程尚未竣工但已发生纠纷，即出现“烂尾工程”的情况而作出的规定。实践中，如果将烂尾楼整体拍卖时，应以拍卖所得款项优先清偿承包人的建设工程款项；当由新的开发商受让该建设工程时，新的开发商应首先支付拖欠的工程款后方可受让该建设工程。《批复》中的此一规定，赋予了“烂尾工程”建设工程款以优先受偿权，有效的维护了工程承包人的利益。
六、《合同法》第286条不具有溯及力
律师认为《合同法》第286条不应具有溯及力。首先，法律具有前瞻性，是对未来的社会秩序进行的事前调整和规制。根据“法不溯及既往”的原则，除有特殊规定外，原则上不具有溯及力，《合同法》亦应如此。其次，根据“物权法定”的原则可知，物权的种类由法律明文规定，不得私自创设物权。建设工程款优先受偿权作为一项法定的抵押权，在《合同法》生效之前并不存在，法律自然也无法对并不存在的权利加以保护。所以，《合同法》第286条不应具有溯及力。对此，最高人民法院副院长黄松有明确表示，对于《合同法》正式生效即1999年10月1日之前已竣工或停工的建设工程，不应适用《合同法》第286条。但是，对于1999年10月1日之前开始施工，竣工或者停工于1999年10月1日之后的建设工程，如果该工程上没有设定抵押权的，承包人的工程价款享有优先权；该工程上已经设定有抵押权的，承包人就工程价款享有的优先权不得对抗已设定的抵押权。王金和律师电话：18802052186
