未登记备案的房屋租赁合同是否无效？
刘猛2012年8月在某小区承租了一套住房，与房东约定租金每月5200元，按三个月支付一次，租期一年，物业费和供暖费由房东承担。签约后刘猛就催促房东去办理租赁合同的登记备案，但房东以需要纳税，没有必要办为由予以拒绝，刘猛也未再较真。2012年11月刘猛发现暖气不够热，便要求房东协助解决此事，房东以自己已交纳了供暖费、工作太忙为由，让其自行与物业沟通解决。刘猛不满房东的态度便拒交了第二期的租金 15600元，告诉房东什么时候问题解决了，什么时候其才付款。没想到，2012年12月刘猛收到了法院的应诉通知书，得知房东已将其起诉，要求其支付租金、违约金并解除合同。刘猛找到律师咨询。问：其能否以房屋租赁合同没有登记备案为由，主张租赁合同无效?
【姜海武律师说法】房屋租赁合同的登记备案只是一种行政管理性措施，出租人、承租人不履行该项义务的，依法应承担行政责任。但由于这种登记备案并非合同效力性规定，故最高人民法院相关司法解释规定，当事人未办理登记备案手续不影响房屋租赁合同的效力。因此，本案中，刘猛若提出租赁合同无效的主张是不会得到支持的。
姜海武律师提醒大家，根据最高人民法院的相关司法解释的规定，即便房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般也应予支持。因此，本案中刘猛提出房屋租赁合同无效的抗辩理由并无实际意义，况且在诉讼中，即使其未提出合同无效的主张，法院也会主动对合同的效力进行审查的。所以，刘猛的诉讼重点应放在房东交付的房屋是否满足居住条件上，如果其聘请了检测机构进行了室温的实际检测后，证明室温远远低于18摄氏度的冬季供暖标准，其是可以要求解除租赁合同并酌减供暖期的租金的。当然，此时其也可以单独或会同房东要求供暖单位解决室温不达标的问题，并在此基础上与房东协商继续承租房屋。
