“口头协议”置换房 证据不足难获支持
农村的老房改造，以双方曾口头协议强要交8万元买一套两间两层的新房，并诉讼至法院，会得到支持吗？安徽五河县人民法院日前审理这起合资、合作开发房地产合同纠纷案件，没有支持原告的诉求。
原告肖敏称：2009年在邻居的协调见证下，自己和开发者老周就肖家老房建新拆旧等相关事宜达成口头协议。两方约定：老周征收肖家宅基地及地上所有的建筑、树木，无须赔偿。新房建成按每套8万元整的价格付款给老周，得到原地的两套新房。2010年新房建成后，肖敏数次找到老周要求履行双方的口头协议，均被以各种理由推脱拒绝。后得知老周欲将宅基地上新房屋另卖他人，强行搬进阻止，儿子还因此受到行政拘留的处罚。多年纠纷难解，前不久起诉至法院，请求判决被告履行2009年协商达成的建新拆旧口头协议，向原告交付其中一套两间两层房屋，价值17万元整，并承提诉讼费用。为此，肖敏提供多份间接证据。
庭审中，原告肖敏的证人当庭证言，当时肖家提出补8万元，老周还原两间两层的楼房给肖家；但老周表示还需要经过另一个合伙人同意。后来有没有给老周8万元不清楚，但是翻新肖家老房子的时候没有人阻止。双方之间有没有再就开发房屋事宜谈过，也不知道。被告老周在庭审中辩称：从未达成建新拆旧的口头协议，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。质证时，老周对原告提供的邻居签订的建新拆旧协议证据，认为能证明被告与其他村民存在合同关系，不能证明被告与原告之间存在建新拆旧的协议。同时还表示，即使拆了肖家房屋，原告只能要求赔偿，而无权要求被告交付房屋。
审理查明的事实为，原告在老街有两间土建砖砌的老房子，1974年后陆续到外县上班，第一轮土地承包的时候没有承包地。老周到老街开发原住户的老房子，与其他住户签订了房屋建新拆旧协议，与原告之间没有签订书面的协议书。
法院认为，首先，原告虽然提供被告与老街其他住户的拆旧建新协议，但没有提供双方之间签订的建新拆旧协议，不能以此推定原告与被告之间存在书面或者口头协议。其次，原告提供的证人的当庭证言，虽然能够证明一起协商过老房拆迁事宜，但是当时并没有达成一致的口头协议，原告也没有提供证据证明其后期与老周达成了口头协议。再次，原告一家均非农业户口，第一轮土地承包的时候没有承包地，依法不应该享有农村宅基地。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。遂依法作出一审判决如下：驳回原告的诉讼请求。
法律专家提醒：只要法律没有规定一定要订立书面合同，并且能够证明口头合同是双方真实的意思表示，那么口头协议同样具有法律效力，而且口头协议比起书面合同简便高效，更加符合效率原则。但其缺点是内容不易确定，举证难度大，效力较低，有相当程度的道德风险。这种合同完全基于当事人双方的信赖关系，如果协议双方当事人都信守承诺,那么合同就可以顺利履行，如果有一方否认合同内容、反悔或不遵守约定, 那么就可能造成合同的履行不能。而且另一方很难举证。要避免这一风险，一是要慎重选择合同相对人，并着重考察其诚实信用状况；二是对涉及重大利益的合同，宜采用书面形式签约，即以牺牲订立口头合同的高效率以规避潜在的道德风险。
本案中，如果被告承认有这样的口头协议，法院支持原告；然而事实是，被告不认可曾达成8万元给一套房的口头协议，而原告也没有证据能证明曾达成这样的口头协议，就不能支持原告以口头协议要房产的诉求。但原告的经济损失，可以另行起诉，但一定要提供充分的证据。
