刘XX房屋买卖纠纷案成功案例
作者：郭永军律师 时间：2015年9月11日
摘要：本案是典型案例中的特例。刘XX是房屋所有者，原、被告2001年10月10日达成房屋买卖协议，原告同意将开封市xx区XX乡XX村X队XX号小院私房卖给被告。后原告得知，该房屋用地属于集体用地，该房屋买卖违反国家法律法规的强制性规定。故请求人民法院依法确认原被告之间的买卖协议无效，原告愿意将购房款退还被告，被告将房屋返还原告。 本律师认为依据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；依据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。该卖房协议因违犯了国家强制性规定，应当依法认定为自始无效。请求法院依法判决被告将房屋退还给原告，原告愿意将购房款退还给被告，最终法院采纳了本律师的代理意见，全部支持了原告的诉讼请求。
附：
河南省开封市金明区人民法院
民事判决书
(2013)金民初字第1214号
原告刘XX，男，汉族，19XX年X月X日出生，住河南省开封市XX区XX路X号院X号楼X单元X号，身份证号XXX。
委托代理人郭永军，河南龙文律师事务所律师，特别授权代理
被告刘XX，男，汉族，19XX年X月X日出生，住河南省开封市XX区XX街XX号， 身份证号XXX。
委托代理人刘XX，河南XX律师事务所律师，特别授权代理。
原告刘XX诉被告刘XX房屋买卖纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员秦建强独任审判，后因案情复杂依法转入普通程序公开开庭进行审理，原告刘XX及委托代理人郭永军、被告刘XX及委托代理人刘XX到庭参加诉讼。本案
现已审理终结。
刘XX诉称，原、被告2001年10月10日达成房屋买卖协议，原告同意将开封市xx区XX乡XX村X队XX号小院私房以36000元（叁万六仟元整）卖给被告。被告向原告支付了购房款32000元（叁万贰仟元整），并对余下40OO元（四仟元整）的房屋欠款出具了欠条。后原告得知，该房屋用地属于集体用地，该房屋买卖违反国家法律法规的强制性规定。故请求人民法院依法确认原被告之间的买卖协议无效，原告将购房款退还被告，被告将房屋返还原告。
刘XX辩称，原告于2001年10月10日自愿将该房产以36000元价格卖给被告并签订有书面卖房协议，因此原告诉求卖房协议无效不成立。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年10月10日原告刘XX和刘XX达成房屋买卖协议，协议约定原告刘XX同意将开封市XX区XX乡XX村X队XX号小院私房以36000元（叁万六仟元整）卖给刘XX（现已去世）。此后刘XX之子刘XX将全部购房款36000元给付刘XX，同时刘XX将《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》原件交给刘XX。原告刘XX以该房屋买卖违反国家法律法规的强制性规定诉至本院，请求确认2001,年10月10日原告刘XX和刘XX达成的房屋买卖协议无效，原告刘XX将购房款退还给被告刘XX，被告刘XX将房屋返还原告刘XX。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”； 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案中，原告刘XX将其房屋卖给被告刘XX,并收取了被告刘XX购房款36000元。原、被告之间已经形成了事实买卖合同关系。但原、被告之间的买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定，是无效合同。因此刘XX请求确认2001年10月10日所签订的卖房协议无效，本院依法予以支持。因该协议取得的财产应当予以返还。原告刘XX应当返还收取被告刘XX的购房款36000元；被告刘XX应当将本案涉案的房屋返还给原告刘XX。
2001年10月10日刘XX与刘XX所签订的卖房协议自始无效，对双方没有法律约束力。但刘XX如因该无效协议受到损失，可以另案向刘XX请求赔偿。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条之规定判决如下：
一、2001年10月10日刘XX与刘XX所签订的卖房协议无效;
二、刘XX于本判决生效之日起十日内返还刘XX购房款36000元；
三、刘XX于本判决生效之曰起三十日内将开封市XX区XX乡XX村X队XX号小院退给刘XX;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费700元，由刘XX承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 秦建强
审判员 靳 近
审判员 李爱琴
二〇一五年七月二十二日
（开封市金明区人民法院印章）
书记员 林盼盼
