未约定违约责任，开发商迟延履行仍应赔偿
案件介绍：
2000年12月11日，杨某与某房产公司签订商品房预售合同，并付清房款。后因该套商品房存在测量面积误差，双方于两年后达成补充协议，对商品房的面积进行了重新约定，约定杨某支付欠款后，房产公司按当地房屋测量所测量的面积为杨某办理称权证。但是，房产公司收取房款后，一直未办“两证”，杨某遂起诉。北京市丰台区人民法院判决房产公司办理“两证”，同时要求杨某支付购房尾款。随后，杨某又向法院起诉，要求房产公司赔偿2005年11月21日前的逾期办证违约金，并胜诉。次年10月23日，房产公司履行了违约金的給付义务，杨某随后也取得盼望已久的房屋产权证书。2007年2月5日，杨某认为房产公司仍然存在逾期办证的情况，第三次向法院起诉。
审判结果：
北京市丰台区人民法院审理后认为：根据我国房地产相关法律规定，“由于出卖人的原因……自合同订立之日起90日内买受人未能取得房屋权属证书的……出卖人应当承担违约责任。”杨某直到2006年10月23日猜得到办证的书面通知，房产公司逾期办证已构成违约。虽然杨某通过诉讼已经取得2005年11月21日以前的预期办证违约金，但对2005年11月21日以后的预期办证违约金并未进行审理。故判决由房产公司以每日房屋总价的万分之二点一支付逾期办证违约金。
房产专业律师靳双权评析：
1.对房产公司逾期办理房产证的违约责任，《商品房买卖合同》有约定的，按照合同约定履行。
违约金是指合同当事人在合同中约定，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方支付的一定数额的金钱。违约金作为违约责任的方式，直接来源于双方当事人在合同中的约定，如当事人在合同中没有约定或约定不明确，则不能适用违约金，只能主张赔偿实际损失。
2.办理产权证所需的文件材料
按照规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
