父母生前将房产处分给子女的协议是不是遗嘱
案件介绍：
原告张向北和被告系亲兄弟姊妹关系，是家中的大儿子。2003年的一天，原告、被告和父母及其部分亲戚在二儿子家中，由二儿子书写了《住房拆迁新住房返还协议》，该协议载明：“新住房竣工后，由儿子张向北负担新房补差，同时还完旧房拆迁款后，新住房产权归属张向北，新住房的一切(包括水电气的增容和设备款及电话、闭路)都属张向北付款，双老出资壹万后，双老有权住新房到老。”在场的当事人均签名，因母亲不识字，由父亲代签，二女儿不在场，由大女儿代签。2008年，父亲向张向北出具了收条，该收条载明：“今收到张向北交来住房房款45450元，房屋继承费全部付清，住房产权应属张向北所有。”几年后母亲父亲先后去世。
原告张向北诉称，该协议是原告父母对自己财产的处理和安排，具有遗嘱及有偿转让的双重性质。原告于父母生前已付清全部约定款项。父母去世后，原告要求其他继承人协助办理房屋继承过户手续，遭到被告拒绝。请求法院判令确认该房屋归原告所有，被告协助办理该房屋的过户手续。
被告辩称，原告依据的协议是遗嘱不是买卖关系，该遗嘱系被告二儿子书写的，系代书遗嘱，且没有母亲的签字，其签字系父亲代签的，父亲擅自处理其夫妻共同财产，不符合法律规定，被告二女儿也没有在场，因此，该协议系无效遗嘱，同时，原告没有尽到赡养义务，导致母亲年老时租房另住。综上，被告有权继承父母的财产。
审判结果：
父亲名下的房屋归原告张向北所有，被告于判决生效后十日内协助原告办理房屋产权登记过户手续。
房产专业律师靳双权点评：
1、原被告的父母与原告张向北签订的协议不是遗嘱。
遗嘱是一种特殊的民事法律行为。遗嘱是立遗嘱人生前对其遗产所作的处分或对其他身后事务所作的安排，并在死亡时发生效力的单方民事法律行为。遗嘱有以下特征：(1)、遗嘱是单方民事法律行为，是基于遗嘱人单方的意思表示即能产生民事后果的法律行为，遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱;(2)、遗嘱是死因行为。即该行为须于立遗嘱人死亡时发生法律效力;(3)、遗嘱是要式民事法律行为。必须采取法律规定的五种形式之一，即公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱，并且必须符合法律对其所选择形式的特别规定，否则无效;(4)、遗嘱是死者生前处理其死后事务的意思表示，主要是安排其财产的归属;(5)、遗嘱行为不可由他人代理，只能由本人表达，他人代书。
根据上述遗嘱的定义及其特征，原被告父母与原告签订的协议不符合前三个特征，不具备遗嘱的特性。同时，最为关键的是，即便父母没有去世，按照协议要求，当原告将房屋的旧房拆迁款付清后，父母也将会按照协议要求将房屋产权转让给原告。这就不属于《继承法》调整的范围，继承须在被继承人死亡时才开始。
在本案中，对于被告在协议书上签名的法律行为，笔者认为其法律后果有两点：第一、从协议签订的角度来看，被告和亲戚的签名，见证了协议订立的过程真实、有效;第二、从法定继承的角度来看，被告在该协议上签字的法律行为，表明被告对协议的内容无异议，是以默示的方式放弃了自己的法定继承权。
2、原被告的父母与原告签订的协议应视为合同。
合同是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。根据《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权人是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”原被告的父母是该房产的所有人，他们当然有处分该房产的权利。同时他们的这一民事法律行为具备《民法通则》第五十五条规定的三个条件：(1)、行为人具有相应的民事行为能力;(2)、意思表示真实;(3)、不违反法律或者社会公共利益。
合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物。该协议虽具有家庭协议的外壳，但当事人是明确意识到且追求其行为所设定的民事权利义务效果的。合同法规定当事人订立合同，一般要经过要约、承诺阶段，在本案中，我们可以看到，父母在如何妥当将自己的房产处分给原告时，是经过了双方的考虑和协商的，具备要约和承诺这个过程。同时合同法要求当事人所订立合同的意思表示完整明确，即合同需具备的必要条款，如标的、价款、履行期限、违约责任等条款，在本案的协议中也载明了这些主要条款，能呈现出合同的实质内容，意图是明确的，能够得到履行。虽然签订的此协议，可能与通常的合同存在着不同，就是涉及家庭成员间的财产、房产的价值与付款金额不完全对价、合同形式上的不规范，如无违约责任等，但父母与原告签订此协议时，召集其余子女和亲戚见证协议并签字，也可以弥补这些合同瑕疵，毕竟这是双方的合意，是双方真实意思的表示。合同成立的本质是当事人关于债的关系而表达的意思取得一致，就意味着合同关系的存在。
因此根据审理查明的事实，此协议应为双方订立的合同，属于《合同法》调整的范围。《合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”原告张向北已按照协议付清了旧房拆迁款，生效条件已成就，因此，原告主张该房屋归原告所有及要求被告履行协助办理该房屋的过户手续的诉讼请求，符合法律规定，应当得到法院的支持。
