企业拆迁到底应该如何获得赔偿
企业拆迁到底应该如何获得赔偿?很多企业面临拆迁的网友或者当事人经常会追问我这个问题。我其实很想直接正面回答他们,但是实务操作的经验告诉我,这个问题的答案不是明确单一的,不能用简单的数字给他们误导。
方法/步骤
一、法律对于企业拆迁赔偿的相关规定。
实践中企业拆迁的赔偿是混乱的,是标准不一的,是信息不对称的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律,没有对于企业拆迁赔偿的特别规定,或许立法者更注重的是居民拆迁的补偿,这涉及到社会的稳定,但其实,企业拆迁面临的矛盾也很尖锐,不仅仅是被拆迁企业与拆迁人的矛盾,还包括被拆迁企业与土地或房屋所有人的矛盾,希望立法者能够对此予以重视。
二、实践中对于企业拆迁赔偿的相关操作。
实践中对于企业拆迁赔偿通常有两个部分,一部分是评估报告所列的损失,一部分是合情合理的协商赔偿。关于评估报告,通常会遇到几个问题,第一,评估范围是哪些,是否存在漏评;第二,评估标准如何确定,是否存在偏低;第三,无形资产是否可以列入评估等等。关于协商赔偿的数额,跟很多因素有关,企业的规模、拆迁项目性质、谈判的力度等等。
三、不同企业面临的不同情况有不同的处理方案。
1.经营房屋性质。有些企业是租赁办公用房,有的企业是自有产权办公用房,而有的企业的厂房是违章搭建的,这样,不同的情况可能面临不同的法律风险和不同的法律方案选择。
2.租赁合同剩余期限。有的企业租赁合同十多年,有的企业租赁合同马上到期,有的企业租赁合同已经超期,这样,不容的情况可能有不同的处理方案。
3.企业拆迁后无法弥补的损失。比如一些特别许可证、无形资产、人员解聘等等无法评估的损失。
4.历史遗留的一些问题。比如由于历史问题及当时法律的不完善而导致的无证建筑,厂房内员工的安置等问题,是参照有关法律相关规定给予解决的,必须通过谈判协商解决。