律师解读被执行人只有一套房屋能否强制查封、拍卖
一、【案情简介】
邵XXXX向资XXXX借款30万元未还，资XXXX诉至法院，法院判决邵XXXX归还借款。判决生效后，邵XXXX仍未履行，资XXXX申请执行。在执行过程中，执行人员查询到被执行人邵XXXX有一套80平方米左右的房屋，未发现其有其他可供执行的财产。执行人员立即对该房屋予以查封，并将查封裁定书送达双方当事人。申请执行人资XXXX得知邵XXXX有房产，要求法院对查封的房产评估、拍卖。另查明，被执行人邵XXXX有一儿一女，均未成年，随邵XXXX生活。
二、【律师说法】
第一，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”邵XXXX向资XXXX借款，未以房屋设定抵押，因此，邵XXXX的房屋不是必须拍卖、变卖清偿债务的抵押物。
第二，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”根据上述法律规定，被执行人邵XXXX只有一套房屋，且有两未成年儿女需要抚养，其房屋面积也不大，因此，在执行过程中，应保留邵XXXX和其所扶养家属的居住需要。
第三，法院已经对邵XXXX的房屋进行查封，邵XXXX无法对其财产进行处置，从一定程度上保障了资XXXX的权益。另外，从司法人文关怀及保障当事人必要的生活必需品来看，应该保留被执行人及其所扶养的家属的必要生活必需品，保证人有所居。
综上所述，邵XXXX向资XXXX借款时未以房屋抵押，房屋面积不大，且邵XXXX有两未成年子女需要扶养，应保留邵XXXX和其所扶养家属的居住需要，因此，不能进行拍卖。
三、律师展开分析
1、法律从来没有规定被执行人只有一套住房时不可以强制执行，而只是规定对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时又规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
注意，这里从来都没有说“只有一套”而都是说“必需的”，只有一套和必需是有很大区别的，只有一套不一定是必需的。
2、什么是被执行人及其抚养的家属所必需的居住房屋?
认定被执行人“生活所必需”的居住房屋，应结合房屋的面积、地理位置、价值、被执行人的生活所需等多种因素综合考虑。法律未明确规定被执行人“生活所必需居住房屋”的具体标准，由此给司法实践带来了一定的混乱。
司法实践中一般是这样掌握的：
a、是否有能力租赁房屋居住?
在具体的处理过程中，我们可通过采取房屋置换的方式予以执行，诸如以大换小、以市区换郊区、以高价房换低价房等方式；对不具备置换条件的，可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋居住的方式予以执行。
任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的情况下，现居住的房屋就不是必需的住房;
b、如果没有收入来源不能租赁房屋居住，那么还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应，(该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。)被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋。
另外，如果被执行人的房屋设定了抵押，则不考虑是否必需的问题。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”注意，这里已经没有再提到“必需”的问题，只是同时又规定，对已经设定抵押的被执行人居住的房屋，在六个月内不得强制迁出。就是说给被执行人六个月的宽限期，过了六个月的宽限期，可以强制迁出。
