房产律师靳双权代理的一起房产纠纷案件
内容简介：本案涉及农村宅基地多次转卖的情况，对于同一房屋经过多次买卖、转让的效力一般可以依据最后一手买受人的身份情况来确定。 案件情况：
李力在北京市顺义区有两套住房，其中一套为其老家的宅基地上的房屋，另一套是在城里买的商品房。李力一家现在都在城里居住，老家的房子一直空置，便想卖掉。正好同小区的吴峰，其父母从农村来到城市生活很不习惯，所以打算在北京的农村给老人买一套房子，二人一拍即合。2004年5月，李力与吴峰签订了一份《房屋买卖协议》，该协议约定李力将自家宅基地上的两间房屋以10万元的价格出售给吴峰，在收到全部款项后，李力将房屋交付吴峰，由吴峰的父母在此生活居住。协议签订后，吴峰依约支付了全部购房款，李力也将房屋及相关的集体土地使用权证、房产证等一并交付给吴峰。 吴峰本人是城镇户口，吴峰的父母虽然是农村户口，但却是外地的，因此，房屋购买后也一直未办理过户的相关手续。2009年，吴峰的父亲因突发心脏病去世，剩下吴峰母亲一人，其身体状况也欠佳，吴峰放心不下就将母亲接到城里居住。 农村的房屋一直闲置也不是办法，加上将来吴峰一家也不会去农村住恰巧村里有人想买房，于是在村委会的见证下，吴峰又将房屋以10万元的价格转卖给了村民蔡某，并将集体土地使用权证、土地证等手续交给了村里。村里将材料上报相关部门，给蔡某换发了新的集体土地使用权证并办理了房产证 2012年，该区域开始拆迁，李力一纸诉状将吴峰告上法庭，要求确认双方签订的买卖协议无效，后得知吴峰已经将房屋转卖给蔡某，李力又以吴峰和蔡某为被告提起诉讼，要求确认李力与吴峰、吴峰与蔡某签订的《房屋买卖协议》均无效。
案件审判过程：
我在梁磊的委托下作为其诉讼代理人，在该案起诉前，我到梁磊的家里做了现场勘验，发现开发商出售的房屋次卧房梁高度仅有1.73米,影响了房屋的正常使用，此所售房屋存在质量瑕庇。后，我方向对xx房地产公司提起了诉讼，要求法院判决我方所受损失二十万元。在庭审上我方陈述了事实经过，开发商 在销售时未对梁磊如实履行告知义务，因此应对其所售房屋承担瑕疵担保义务。具体理由如下： (一）房屋是否存在瑕疵 本案中，我方在证据交换时提供照片、录音等证据予以佐证我方观点，证明房梁高度低于正常人的身高，影响了日常使用。根据建设部发布的《住宅设计规范>,普通住宅中卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且面积不应大于室内使用面积的三分之一。因此，房屋存在瑕疵问题是不争的事实。 （二）开发商应对所售房屋承担瑕疵担保义务 所谓瑕庇担保义务，是指卖方所出售的标的物要符合法律规定和合同约定，且该义务并不因房屋交付而免除<合同法>的规定：“标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。”因此，购房人在使用过程中对房屋存在的问题仍可要求开发商予以解决。本案中，梁磊可以选择行使合同的解除权或要求经济赔偿。由于房地产市场不断走高，梁磊选择经济赔偿的诉求，更有利于维护自己的权益。 (三）确定赔偿损失的数额 本案中，双方当事人在合同中并没有约定赔偿损失的数额，应结合违约责任的范围确定。我方认为影响使用的面积为20余平方米，而开发商称仅有16平方米，对此，我方提供证据，来支持我方的主张。 对方在庭审中辩称，双方签订的合同并没有约定按样板房交房，房屋的交接应以合同为准，且次卧房梁高度1.73米并不影响梁磊使用。
案件审理结果：
北京市顺义区人民法院经过审理后，做出判决：驳回原告李力要求确认与被告吴峰签订的《房屋买卖协议》无效以及被告吴峰与被告蔡某签订的《房屋买卖协议》无效的全部诉讼请求； 李力不服一审判决，持原审意见上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经过审理后判决：驳回上诉，维持原判。
安居房地产律师靳双权解析：
对大多数由农村房屋买卖引发的纠纷，一般情况下原告都是一手出卖人，起诉要求确认房屋买卖协议无效。这时作为买受人就需要明确自己的身份。首先要看自己是否有资格进行购买，如果确实不具备集体组织成员的身份则买卖协议很有可能被认定无效。 我认为房屋买卖协议被认定无效，买卖双方均有过错，只是过错程度会有所不同。对于购房款及对房屋装修、添附发生的相关费用均可要求出卖人返还，同时，对于房屋升值的部分可以要求其按过错程度给予补偿。一般建议买受人在本诉中提出明确备反诉请求，或者另案起诉要求出卖人返还购房款并赔偿损失。 如果最后一手买受人符合我国法律的规定，最终通过迁户口或者其他方式，使自己成为集体经济组织中合法成员，那么房屋买卖协议最终很有可能被依法认定为有效，买受人不必担心房屋被收回的问题。在此，特别提醒大家，对于农村的宅基地一定要慎重购买，如果购房人不是集体经济组织的成员，则一定不要冒险。否则，很有可能若干年之后，买卖双方因为房屋拆迁补偿等相关问题而闹得不可开交，最终反而得不偿失。
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