案情简介

买方付某经中介公司居间介绍，欲购买卖方熊某所有的位于南山区纯水岸的房屋。经三方达成口头一致后，买方于2007年3月25日在中介拟好并盖章的《房屋买卖合同》上签字，其后，中介公司职员刘某携带该合同文本，于当天晚上飞往卖方出差办公的天津，要求卖方签署合同。卖方在阅读合同重要条款（总价款为560万元，首期款为370万元等）后，要求将中介公司已经填写的交房时间（2007年6月30日）改为2007年7月30日，刘某随即电询买方，买方表示同意，然后刘某在原来填写处作了修改并得到卖方对此的签字确认。

卖方在合同上签字后，刘某随即携带三份合同文本回到深圳。2007年3月27日，中介公司将合同文本一份交给卖方母亲。卖方母亲发现首期款已被更改为137万元，并立即告知卖方，其后，卖方还得知买方为中介公司职员，认为买方和中介公司故意隐瞒真实情况，心存欺诈，便无意履行被修改的合同。

2007年4月9日，买方和中介公司向卖方发出书面通知函，称买方早已于签署合同当天按照合同约定支付了定金，要求卖方按照合同要求的时间去指定银行办理资金监管手续，否则将根据合同申请仲裁，由卖方承担相关法律责任。

卖方向本律师咨询，经初步了解案情，本律师向卖方提出如下方案：

1、向买方和中介公司作出书面回复，称卖方认为合同尚存在重大问题，需要等待该问题解决后方能履行合同。如此，既赢得了时间，也不会落下不履行合同的把柄，为更加充分了解案情创造了机会。

2、基于合同是在双方分处两地先后签署、双方均无证据证明合同签署时间的先后以及在天津签署后，卖方并未持有一份合同的事实，可以主张事实如：中介填写合同内容，然后前往天津交卖方签署，再带回深圳交买方签署。

如此，买方单方对首期款更改的行为，构成了新要约，因此，合同尚未成立。此时，卖方享有不履行卖房义务的权利，更毋庸谈卖方违约的责任问题。

虽然如此，本律师仍然告知卖方，这种方案的成功率只有51%。因为从合同文本的记载来看，卖方不履行卖房义务将构成严重违约。但是卖方认为即便如此，他仍然想试一试，且这种方案相比较而言是最佳方案。因此，决定委托本律师代理应诉。

 

操作思路

基于本案的案情，如果不主张合同尚未成立，将难以避免双倍返还定金的法律责任。但要证明合同尚未成立，将必须证明：（1）合同签署地点分别为深圳和天津；（2）卖方在天津签署合同时，合同中尚有重要条款尚未达成；（3）买方单方对合同重要条款的设定和修改，未经得卖方同意。如此，方能证明合同不成立。

在上述要求下，第（1）项事实证明起来并不困难；第（2）项事实，需要对方证人证言予以支持，这一点尤其困难；第（3）项事实实际上是基于第（2）项事实而产生的。因此，第（2）项事实的证明就成为本案胜负的关键，为了获取第（2）项事实所要求的证人证言，必须提出我方认为是事实真相的合同签署时间和顺序，从而将买方诱入证明自己合同签署时间和顺序的陷阱中来。后来的庭审和裁决证明这种操作思路是很正确的。

 

庭审焦点

1、合同签署的时间和先后顺序；2、首期款更改的时间；3、首期款对卖方是否具有重要性。

焦点1 对于焦点1中的合同签署地点，我方举出了大量有关卖方当时在天津的证据（如高速公路费发票、招商银行异地消费记录等），对方对此并未否认，仲裁庭采纳了合同签署地点在深圳和天津两地的观点。

对于签署时间和顺序，由于双方各执一词，各自的证人证言也各执一词，互相矛盾，因此，仲裁庭对双方的证词互相矛盾的地方不予采信。

由于我方也没有充分有力的证据能证明本案合同事实为卖方签署在先，对方的证据也不能证明买方签署在先，且双方都以对方证人与对方有利益关系而质疑其证言的真实性。因此，仲裁庭只能根据合同上签署的时间和买方支付定金的时间相一致的情况来推断，认定买方签署在先。

焦点2 对于首期款的更改时间，我方认为是：370万元早已填写于合同上，并在卖方于天津签署合同后被更改的；买方则认为首期款一栏原来就是空白的，是中介公司刘某于2007年3月25日晚上赶回深圳后交由其下属杨某填写，杨某填写370万元后交给刘某，刘某认为错误，就直接将370万元改为143万元，该改动也得到了买方签字确认。

问题是，在双方证言均因利益关系而不被认定的情况下，仲裁庭只能推定370万元早已填写于合同首期款一栏，后于买方天津签署后被更改为134万元。

我方观点被采纳。

焦点3 对于首期款的重要性，买方坚持认为首期款对于卖方并不重要，因为房款总额是不变的，首期款只是总房款与银行放贷之间的差额，填写多少并无影响，因为有银行的贷款支持；我方坚持认为，首期款对于卖方具有很重大的意义，是卖方的风险所在。倘若银行的贷款不能发放，则首期款越大对卖方越有利，越小意味着卖方的风险越大。

我方关于首期款重要性的观点被仲裁庭采纳。

 

归纳来说，我方认为：2007年3月25日晚，卖方在天津签署合同时，对交房时间提出了更改要求，中介公司征询买方的意见后，将交房时间由2007年6月30日更改为2007年7月30日，并交由卖方签字确认。此时，卖方对交房时间的更改构成了对买方的新要约，虽然买方其后对其进行了签字确认构成了承诺，但中介对首期款进行的填写和更改经买方同意后，并未经卖方签字确认，从而构成了对卖方的另一项新要约，由于卖方最终未就此予以确认，因此，合同尚未成立。

 

裁决结果

最后仲裁庭认为：由于买方先签署合同，且没有证据证明370万元在卖方于天津签署合同时是空白的（因为所有的证言被不予采信），则卖方在天津签署合同后合同已经成立。合同并没有违反国家法律和社会公共利益，因此有效。

但是，由于首期款对于卖方而言具有重大的价值，买方擅自对首期款进行更改的行为，表明其将不按照370万元的首期款履行合同，从而构成了先期违约。在先期违约的情况下，卖方不履行合同的行为与卖方的在先违约行为构成了双方违约，这种情况不适用定金罚则，因此驳回了买方要求双倍返还定金的仲裁请求。

我方胜诉。

 

评析

虽然仲裁庭并没有支持合同不成立及合同无效的观点，这一裁决却是合情合理的。因为现有证据并不能支持合同不成立的观点，且庭审中出现的各方证人证言亦不能被轻易认可，否则会导致对方主张的事实成立的危险。

仲裁庭最终采纳了首期款对于卖方而言具有重大意义的观点，这一观点从根本上决定了案件的成败：正是因为首期款的重要性，所以买方对其进行的单方修改构成了重大违约，从而也就无法要求双倍返还定金。

 

代理词等法律文书

 

代  理  词

 

尊敬的仲裁员：

广东深天成律师事务所接受本案被申请仲裁人熊靓、徐维礼的委托，指派我担任其仲裁代理人。现根据庭审查明的本案事实和合同法的相关规定，发表如下代理意见。

为了便于分析，以下将申请仲裁人付萌简称为买方，将第一被申请仲裁人熊靓、徐维礼简称为卖方，将第二被申请仲裁人深圳市世联行房地产经纪有限公司简称为经纪方。

一、关于本案事实

1、本案合同签署的地点

本案合同是由买卖及经纪三方在分处两地（买方在深圳、卖方在天津）的情况下先后签署完成的。该事实有买卖双方和经纪方的共同确认，各方对此不存异议，在此不再赘述。

2、本案合同的签署顺序和时间

鉴于上述三方中经纪方和卖方在同一地点（天津）现场签署合同，而买方于2007年3月25日却不在天津与经纪方和卖方同时签署合同，因此本案合同的签署方式只能是下述方式中的其中一种：（1）买方先签署合同文本，由经纪方带往外地，经纪方与卖方共同签署；或者（2）卖方和经纪方签署后，再由经纪方转交买方签署。

（1）买方关于合同签署的顺序和时间的主张不能成立

买方主张：买方先签署合同文本，但将买卖双方当事人的抬头栏及首期款额度栏未填写；然后由经纪方刘雨微携合同文本至天津与卖方会签；待卖方签署合同文本后，经纪方刘雨微携合同文本返回深圳。经咨询银行后，杨万涛将首期款写成370万元，后被刘雨微改成134万元，该更改得到买方付萌的签字确认。其后，经纪方杨万涛将合同文本送交卖方。

上述主张是不能成立的。因为：

首先，买卖双方当事人的抬头栏及首期款数额栏未填写的陈述不能成立。因为：a在没有其他充分证据予以佐证的情况下，在买卖双方对此并未一致确认的情况下，仅凭买方证人杨万涛的一面之词，不能认定上述空白是否曾经真实存在。相反，根据现有的合同文本，只能推定各方签署合同前，所有条款均已填写完毕，只待签署，不能得出空白部分曾经存在的结论。

b设若上述重要的条款处于空白的情况下，根据常理，卖方在不能与交易对方面晤（买卖双方当时分处两地）也不知道买方姓名和首期款支付数额的情况下，作为一个正常人，是不愿且不会签署该合同的。

其次，对于上述填写完整的合同文本（指买卖双方的抬头和370万元首期款均已填写），本案中不可能出现买方先签的情况。因为：

a若买方于2007年3月25日上午先签署合同文本，其应当看到其姓名被错误书写为“付盟”的情况从而进行更改。如此，作为专业机构的经纪方将对自己错写客户姓名的情况印象深刻，从而不可能出现其在同一日再一次在《代收定金委托书》中错写“付盟”名字的可能性。

b根据经纪方的工作人员杨万涛证言，经纪方从业规范是：房产买卖合同中任何修改之处，经纪方必须督促买卖双方共同签字确认，以避免歧义，促使合同的有效。本案合同第十一条第1款的更改即体现了这一规范。但是抬头处买方姓名“付盟”之更改只有买方付萌的签字捺印确认，并无卖方的签字确认。这明显与经纪方的工作规范相违背。推言之，若买方在卖方签署合同之前先行更改了被经纪方错写的自己的姓名，则按照经纪方的规范，当合同被送交至卖方签署时，此处必有卖方的签字确认。但事实却与之相反。由此说明，在卖方于天津签署上述合同之前，买方并未对其姓名进行更改，该更改发生在卖方签署合同之后，进而说明，在卖方于天津签署上述合同之前，买方并未签署该合同。

（2）卖方关于合同的签署顺序和时间的主张依法能够成立

卖方主张：合同的签署时间和顺序为首先由经纪方杨万涛将合同文本填写完成（此时内容为首期款370万元，交楼时间为2007年6月30日等），经纪方刘雨微携合同于2007年3月25日到天津卖方处，卖方提出将交楼时间由2007年6月30日更改为2007年7月30日后签署了合同，经纪方亦签署了合同，后由经纪方将合同带回深圳交给买方，买方对交楼日期表示认可，但是对首期款项进行了更改后签字，并将更改后的合同经由经纪方转交卖方。

对于本案合同的签署顺序和时间，只有买方和卖方各自主张中的一种能够成为事实。经过前述分析，买方的主张不能成立，则卖方的主张能够成立。

综上，本案的事实为：买卖双方为了本案所涉房产买卖一事，共同委托经纪方居间撮合。经纪方将自己填写完整的合同文本携带至天津（卖方当时所在地）卖方在对交楼时间提出修改意见后签署了合同，然后将合同文本三份带回深圳交给买方，买方在对交楼时间进行确认后，对合同首期款支付数额这一重要条款单方更改并签名后，由经纪方工作人员杨万涛将其中一份合同交还卖方。

 

二、买方主张之事实的法律后果

即便买方上述主张能够成立，其法律后果仍然是：本案合同于2007年3月25日晚，在卖方和经纪方签署合同时尚未成立。其后，买方对首期款的更改构成了对卖方的新要约，最终合同仍未能成立。分析如下：

买方主张a：2007年3月25日，经纪方与卖方在天津签署合同时，经纪方刘雨微根据卖方要求，将交楼时间由2007年6月30日修改为2007年7月30日。

买方主张b：本案合同是在买卖双方当事人的抬头栏及首期款数额栏未填写的情况下由买方先行签署，然后由经纪方将合同带到天津交由卖方签署完成。

1、卖方在2007年3月25日于天津签署合同时，本案合同尚未成立。

（1）上述买方主张a的事实，在庭审时得到买卖及经纪三方的一致认可，应当作为本案的定案证据。

在上述买方主张a事实的基础上，即便买方先行签署合同，经纪方刘雨微将合同带往天津后，卖方对交楼日期进行更改的这种行为构成了卖方就交楼时间对买方的新的要约。这种情况下，卖方于2007年3月25日在天津签署合同时，本案合同尚未成立。 

（2）根据买方主张b的上述陈述，卖方对存在部分空白的合同进行签署的行为，仅仅表示卖方对买方提出的上述空白部分以外的其他合同条款的认可。在合同的首期款支付额度这一重要问题上，买方既未提出要约，卖方自然不能进行承诺。因此，卖方于2007年3月25日在天津签署合同时，买卖双方尚未对合同的全部内容达成完全一致，此时合同尚未成立。

（3）退而言之，即便买方先签署合同，又即便买方在签署合同时已经将抬头处的“付盟”改为“付萌”，再即便买方在签署合同时已经将首期款370万元改成134万元。此时，由于卖方不但未对合同首期款的更改予以签字认可，更对交楼时间提出修改意见，在这种情况下，卖方在2007年3月25日于天津签署合同时，本案合同尚未成立。

综上，无论在哪种情况下，卖方在2007年3月25日于天津签署合同时，本案合同尚未成立。

2、买方以134万元作为首期款向卖方提出的要约并未获得卖方的完全同意，本案合同不成立。

在2007年3月25日卖方于天津签署合同时，本案合同尚未成立这一重要的基础上，经纪方刘雨微携合同返回深圳后，由杨万涛填写370万元首期款以及刘雨微更改为134万元后，买方签字并捺印的行为，依法应当认定为买方就134万元作为首期款之事宜向卖方提出要约。但是很明显，卖方对此并未予以完全同意，合同的重要条款——首期款支付额度——自始至终均未达成一致，因此，本案合同至今尚未成立。

退而言之，即便合同签署顺序为买方签署合同之前已经将抬头处的“付盟”改为“付萌”，且已经将首期款370万元改成134万元，然后再签署后交给经纪方带往天津待卖方签署。在这种情况下，正如二.1（3）之分析，2007年3月25日卖方在天津签署合同时，合同尚未成立。其后经纪方刘雨微将合同文本带回深圳交给买方付萌后，付萌对交楼时间予以认可并签字确认的行为，构成了买方对卖方关于新的交楼时间的承诺。此时买卖双方对合同的其他条款达成一致，但对于首期款数额一项仍未达成一致，因此，最终合同仍未成立。

综上所述，即便买方关于签署合同的时间和顺序的主张能够成立，依法也只能得出合同尚未成立的结论。

 

三、卖方主张之事实的法律后果

在卖方主张事实的基础上，卖方和经纪方在修改交楼时间后签署合同文本的行为构成了对买方的一项要约。其后，买方在对卖方提出的交楼时间签字确认的基础上，对本合同的首期款支付数额——即履行方式等作出的变更，是对卖方要约内容的实质性变更，从而构成新要约。在没有证据证明卖方对该新要约明确表示同意的情况下，此时合同依法尚未成立。

 

四、即便合同成立，因买方和经纪方共同违反回避义务，依法应当被认定无效。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第二十二条规定，“房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求回避。”

本案中，买方是经纪方的工作人员。对于因这一重要利害关系而产生的回避义务，买方明知或应知，却未要求回避；经纪方亦明知或应知，更未主动回避。二者的上述行为，不仅违反了上述法规的规定，侵害了卖方的公平交易权和知情权，更重要的是违反了民法和合同法的公平原则和诚实信用原则，依法应当被认定为无效。

因此，本案所涉合同即便成立，也因买方和经纪方违反法律规定的回避义务和公平诚信原则，侵害了卖方的公平交易权和知情权，依法应当被认定无效。

 

综上所述，本案合同是以卖方签署在先的顺序签署完成的，买方对首期款数额的单方更改构成了其对卖方的新要约，在卖方未表示同意的情况下，合同尚未成立；即便如买方所主张的合同签署顺序，也因交楼时间的更改和首期款数额最终未获卖方确认而导致合同依法尚未成立的结论；再退而言之，即便合同成立，也因买方和经纪方违反法律要求回避的禁止性规定，侵害相对方的合法权利而归于无效。总之，在任何一种签署方式下，本案合同依然未能成立，不具有法律效力。

 

尊敬的仲裁员，为了维护良好、诚信的市场交易秩序，遏制房地产中介的不法服务行为，维护善良公民的合法权益，本律师在此恳请仲裁庭采纳上述代理意见，确认本案所涉合同不成立，不具有法律效力，从而驳回申请人付萌对被申请人熊靓、徐维礼的仲裁请求。谢谢！

                            被申请人熊靓、徐维礼的代理人

                            广东深天成律师事务所 郑绪华律师

2007年7月10日

 

 

 

 

 

补  充  代  理  词

 

尊敬的仲裁员：

广东深天成律师事务所郑绪华律师作为本案第一被申请人熊靓、徐维礼的代理人，经过了本案仲裁庭的两次庭审。现根据两次庭审查明的本案事实，在原代理词的基础上，发表如下补充代理意见。

一、第一被申请人（卖方）的证人谢志涛的证言证明了本案合同是在先卖方后买方（申请人）的签署顺序下签署完成的。在这种情况下，买方对首期款支付数额进行更改后签字的行为，构成了买方对卖方的新要约，在卖方对此项更改未表示同意的情况下，合同尚未成立。

二、虽然第一被申请人对申请人的证人杨万涛和证人刘雨微的证言并不认可，但是即便上述证言被仲裁庭采纳，也只能得出合同不成立的结论。

    即便如杨万涛和刘雨微的证言所述，本案合同的签署顺序为：①买方签字（首期款空置，深圳）——②中介——③卖方签字（首期款空置，交楼日期更改并签字，天津）——④中介（填写、更改首期款数额，深圳）——⑤买方（对更改后的交楼日期签字，对首期款签字确认，深圳）——⑥卖方（未对首期款签字确认）。

在前述情况下，由于买卖双方是在分处两地的情况下签署本案合同的，因此①应为买方对卖方的要约， ③对①所述的交楼时间提出修改意见，构成了卖方对买方的反要约而非承诺，⑤虽然买方同意了卖方提出的交楼时间的更改，但是却提出新的首期款数额，从而构成了买方对卖方的新要约，⑥卖方未对首期款予以确认，合同不成立。

三、首期款的数额对于第一被申请人（卖方）具有重大的商业意义和法律意义，需要买卖双方协商确定；未经买卖双方认可首期款数额，买卖合同支付条款不能达成。

合同第七条【B】项第1条约定：“首期款（不含定金）      元，买方以下述第a种方式支付。首期款金额根据银行承诺发放之按揭贷款金额确定。”

在上述条款里，有两个各自独立的语句。其中后一句是确定首期款数额的原则或方法，而前一句则是按照该原则或方法由买卖双方协商确定具体的首期款数额。也就是说，虽然首期款可以按照总房款减去定金和银行承诺发放之按揭贷款金额后的余额确定，但是买卖双方仍然可以协商确定比前述余额更高或更低的数额作为首期款，这完全取决于买卖双方对交易风险的评估和控制、对商业银行按揭贷款发放与否的信赖以及双方协商的其它情形。

再者，如果因为后一句确定了首期款数额的计算原则或方法，就认为前述首期款空白处的数额可有可无，就会实质上剥夺了买卖双方对合同重要条款进行协商的法律权利，造成以格式条款取代双方协商条款的严重的、不具有法律效力的法律后果。

因此，首期款数额无论对于卖方还是买方，都是具有重大利益的合同条件，不能因格式条款或原则性条款的存在而否定协商确定首期款数额的合理性和重要性。

四、本案依法可以认定的事实

根据各方举证和质证，双方均认可的事实为：买卖双方在分处深圳和天津两地的情况下签署了本案合同。卖方在天津签署合同时，对经纪方填写的交楼日期提出更改，后经纪方将合同带回深圳交买方，买方对更改的交楼日期签字确认。

至于合同首期款条款是否空置，哪方先签署合同等，双方各执一词，无从认定。

在上述可以确认的事实基础上，本案事实只存在下列两种差异：1、卖方主张：首期款数额为370万，且填写于卖方签署之前，更改于卖方签署之后；2、买方主张：首期款数额填写、更改于卖方签署之后。然而上述无论哪一种情形，本案合同均不能成立。

 

综上，本案中，即使第一被申请人未能充分有力地证明本案合同是按照先卖方后买方的顺序签署的，也就是说，即便第一被申请人未能充分、排他地证明合同不能成立的事实存在，但是申请人（买方）不仅不能证明合同已经合法成立，相反，其证据却正好证明了如本补充代理词第二部分所述的合同不成立的结论。换言之，在双方确认的证据所证明的事实基础上，无论存在何种情形，本案合同均未能成立。因此，恳请仲裁庭在对本案各项证据进行合理审查和采信的基础上，裁决本案合同不成立。