商品房预售合同纠纷案是否适用专属管辖，元芳你怎么看？
案情简介：2010年初，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称预售合同）。预售合同约定：原告购买被告开发的位于河北省涞水县的某处房屋（以下简称某房屋）；被告应在2010年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用；若逾期超过60日后，原告有权解除合同，若原告解除合同，被告应当自原告解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款2%向原告支付违约金。附件四合同补充协议约定：原告于2010年3月13日向被告支付定金20000元整；于2010年3月20日前向被告支付首付款150000元整（不含定金）；于2010年3月27日向被告支付剩余首付款157025（不含定金）；本合同其余款项，即320000元整办理银行贷款，原告在接到被告通知后15日内办理完成贷款手续；办理完成贷款手续后方可办理入住手续。
预售合同签订后，原告严格按照预售合同约定如期支付定金、首付款共计人民币327025元整，并于2010年5月14日与被告、中国农业银行股份有限公司涞水县支行签订《个人购房担保借款合同》，办理完毕贷款手续，并开始按月偿还贷款。时至今日已三年有余，被告仍未按照预售合同约定交付房屋，甚至尚未开工建设，原告曾多次询问被告迟延交房原因并催告被告继续履行合同，被告相关负责人从不给予正面回复，毫无诚信可言，无奈之下，原告于2014年9月26日委托北京太古律师事务所赵娜律师向被告发送《律师函》，通知被告解除预售合同，协商合同解除后续事宜，但至今被告未作出任何回复。
根据预售合同第九条约定，被告逾期交房的行为已构成根本违约，原告有权解除合同；根据合同法相关规定，原告亦有权解除合同。故诉至北京市丰台区人民法院，请求依法确认合同已经解除，并判令被告返还全部购房款、承担违约责任，支付违约金及因违约给原告造成的利息损失、房屋差价损失（以有资格的房地产评估机构评定的房屋现值与合同价款之间的差额计算）和租金损失（按照逾期交付房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定）等。
审理过程：被告在答辩期内向北京市丰台区人民法院提交管辖权异议申请书，认为本案应移送至不动产所在地，即河北省涞水县人民法院审理。
裁定结果：经北京市丰台区人民法院审查认为，对于涉及不动产的案件，要区分案件性质，分别对待。涉及不动产物权权属的纠纷应适用专属管辖。不涉及物权权属的纠纷不应适用专属管辖的规定。本案系商品房预售合同纠纷，从原告的诉讼请求来看，其解决的是合同解除及违约的问题，应适用一般合同纠纷管辖的规定。因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖，被告的住所地为北京市丰台区科技园富丰路，故丰台区人民法院对本案有管辖权，故被告的管辖权异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。
律师评析:商品房预售合同属于买卖合同的一种，因合同纠纷提起的诉讼应适用合同纠纷的地域管辖规定。具体理由如下：
首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第33条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”何为“不动产纠纷”？目前相关法律均没有对“不动产纠纷”进行明确定义和详细解释。涉及不动产的案件从性质上可以分为两类：一类是涉及不动产的权属纠纷，另一类是涉及不动产的合同纠纷。涉及不动产权属纠纷的案件，主要是因不动产的所有权、使用权、占用等发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因通行、通风、采光等相邻关系发生争议而引起的诉讼等，应适用专属管辖，由不动产所在地法院管辖。而涉及不动产的合同纠纷案件应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第23条的规定，由被告住所地或合同履行地法院管辖。在司法实践中，因商品房买卖合同纠纷的标的物是不动产就将该类合同纠纷归入不动产纠纷并适用专属管辖，这与商品房买卖合同的性质是相违背的。
其次，商品房预售合同性质上是买卖合同的一种，由此发生的纠纷属于合同纠纷，只是其买卖的标的物商品房属于不动产，而不是动产。买卖合同工纠纷的管辖应当适用合同纠纷的地域管辖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第23条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。本案被告住所地在北京市丰台区，故而北京市丰台区人民法院有管辖权。
最后，在以前的审判实践中，建设工程施工合同纠纷曾被认为是一种典型的不动产纠纷，适用不动产专属管辖。为明确该问题，最高人民法院《建设工程施工合同解释》第24条规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。”依据该规定，建设工程施工合同纠纷适用的是合同纠纷的地域管辖，由合同履行地或者被告住所地人民法院管辖。该规定可以作为审理商品房买卖合同纠纷管辖问题的重要参考。
赵娜律师简介：黑龙江大学学士，中国人民大学法律硕士，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷、婚姻家庭纠纷专业律师。具有丰富的办案实战经验，其凭借敏锐的法律思维、坚实的法律基础、丰富的实战经验，为广大客户提供了优质高效的法律服务。
免费咨询热线：13601293418 房与法苑婚姻家庭律师网：www.zhnls.com 房与法苑房产律师网：www.fang422.com 互动博客：//blog.sina.com.cn/znlawyer
