商品房预售合同纠纷判决书案例
海南省定安县人民法院
民 事 判 决 书
(2014)定民初字第472号
原告周某，女，1954年2月13日出生，汉族，退休职工，住略，身份证号码：略。
委托代理人吴某，海南某律师。
被告定安某公司，住所地：略。
法定代表人李某，董事长。
委托代理人殷某，定安某公司职员。
原告周某与被告定安某公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理，依法组成合议庭，于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴丽珍，被告委托代理人殷宪为到庭参加诉讼。原告周风仙、被告法定代表人李献军未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告在2011年12月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买阳光椰风苑第J3座B单元1705号房，原告一次性付清277353元的购房款，被告于2012年5月1日前交房，若被告逾期交房，原告有权利解除合同，被告应于接到原告解除合同通知之日起一个月内退还全部购房款，并支付合同违约金等。本案中，原告按照合同约定付清了购房款，但被告未能在2012年5月1日前交房。原告多次催促，被告仍未履行合同义务。2012年12月7日，原告来到被告处查看原因，在查看原因五天的时间内原告均住在被告安排的招待所内。原告发现所购房屋顶严重漏雨，卧室墙大面积被泡湿。房屋多处存在装修质量问题。被告答应在交房前修复，并说会尽快交房，原告基于对被告的信任，便回云南等待消息，可一直到2013年春节过后都没有任何消息，故原告便打电话向有关人员提出退房、解除合同的要求。被告也当场爽快答应退房、退款，但因资金周转问题需要时间，让原告耐心等等。原告多次电话联系被告均无果。2013年10月10日，原告收到被告的交房群发短信，原告当即短信回复被告要求退房。但至今为止，原告仍未收到被告的退款。另，原告购房时在被告的要求及安排下与海口典润装饰工程有限公司签订了《房屋装修合同书》，并当场付清了50720元装修款，该合同约定《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，《房屋装修合同书》自动终止。综上，请求法院判决：1、确认解除原告与被告的《商品房买卖合同》;2、判令被告将277353元的购房款及50720元的装修款返还给原告，支付自2013年11月10日起暂至2014年6月10日止全款按银行贷款6.7%的利息，并支付合同违约金277元;3、判令被告承担原告因房屋纠纷从云南至海南的往返差旅费及误工费、律师费等合计20000元;4判令被告承担本案的诉讼费。
被告辩称，一、原告所购买的阳光椰风苑第J3座B单元1705房(下称1705房)已交付使用，本案不存在被告逾期交房的情形。被告出售给原告的1705号房系不带装修的毛坯房，装修由原告自行负责。2011年12月6日，原告与海口典润装饰工程有限公司(下称典润公司)签订《房屋装修合同书》，随后典润公司对1705号进行了装修。装修应以房屋占有为前提，装修也是房屋使用的体现，据此可推定2011年12月6日前被告已将1705号房转移给了原告占有、使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第6条规定：“对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定;没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。”1705号房既然于2011年12月6日前转移给原告占有，则可据此认定2011年12月6日前被告已将1705号房交付给原告使用，而双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年5月1日前，因此，本案不存在被告逾期交房的情形，原告以被告逾期交房为由诉请解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。二、装修款的返还与被告无关，也与本案无关。《房屋装修合同书》系原告与典润公司自愿所签，并非被告所要求及安排，装修费也由典润公司收取，被告并非《房屋装修合同书》的受托装修方，不应对装修质量瑕疵承担责任。如果原告认为房屋装修质量存在瑕疵，则应依据《房屋装修合同书》向作为受托装修方的典润公司主张权利。因此，返还房屋装修款系原告与典润公司之间基于《房屋装修合同书》而产生的另一法律关系，与被告无关，与本案无关，原告可另案起诉。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
本院对原、被告提交的证据综合认证如下：
原告提交七组证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告于2011年12月6日签订合同，约定原告购买被告1705号房，价款277353元，一次付清，被告于2012年5月1日前交房，若逾期交房，原告有权解除合同，被告于一个月内退还购房款，并支付违约金等;2、《房屋装修合同书》，拟证明原告与海口典润装饰工程有限公司签订了装修合同，约定《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止，《房屋装修合同书》自动终止;3、《收据》3张，拟证明原告的购房款、装修款已经交付;4、《电信通话详情单及短信记录》，拟证明2013年10月10日被告通知原告交房，原告在被告违约后主张退房、退款等;5、《律师函》、《快递单》，拟证明原告通过律师函的方式维权;6、《律师费发票》，拟证明原告为本案所支付的律师代理费;7、《销售广告》，拟证明被告当时销售的是精装房。原告的上述七组证据，经被告质证，对其真实性均没有异议，但认为装修款是代收，电话沟通时被告明确表示不同意退房，装修与被告无关，被告只是监督方，被告也销售精装房，但销售广告单并非针对原告。经审查，被告对以上证据的真实性均没有异议，证据内容真实，形式合法，且具有关联性，均可作为认定本案案件事实的依据。
被告提交二组证据，即《商品房买卖合同》和《房屋装修合同书》，拟证明被告出卖的是毛坯房及被告只是装修工程的监管方。经原告质证，对其三性均没有异议，但对其证明内容有异议，认为原告买的是精装房，装修合同是为了配合被告才签订的。经审查，二份合同内容与原告提供的一致，认证意见与原告证据认证意见一致。
根据原、被告的陈述意见和本院所采信的证据，查明以下事实：
原、被告于2011年12月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买阳光椰风苑第J3座B单元1705号房，原告一次性付清购房款277353元，被告于2012年5月1日前交房，若被告逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应于接到原告解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人所购商品房总价款的0.01%向买受人支付违约金等，合同还就其他事项进行约定。当天，原告又与海口典润装饰工程有限公司签订《房屋装修合同书》，合同约定：原告所购房屋由原告委托海口典润装饰工程有限公司进行装修，装修工程款总价50720元，装修工程款不计入总房款，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后一次性付款，被告作为监管方负责装修工程的实施进度及质量监督事宜，本协议自原告所购买房屋的《商品房买卖合同》生效时生效，《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止。合同签订后，原告于当天向被告缴交购房定金10000元，同月30日原告向被告缴交购房款267353元，向海口典润装饰工程有限公司缴交装修款50720元，以上三笔款项的经手人均为被告员工张忠梅。2012年12月原告到被告处看房，但因装修质量问题双方未办理交房。2013年10月10日，被告向包括原告在内的购房者群发短信，告知原告“毛坯早已完成，现装修工程已完工，欢迎J1、J3各位业主前来海南验房入住。”原告收到被告交房短信后当即电话与被告沟通，要求退房退款，但被告不同意。2014年5月12日，海南威盾律师事务所根据原告的委托，向被告发出《律师函》，要求被告在七日内将购房款、装修款、违约金及利息付清。被告收到律师函后未予理睬，原告于2014年6月25日向本院提起诉讼。
本院认为，本案争议的焦点是：合同是否已经解除，被告是否应当返还原告购房款、装修款及其他费用。《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案涉案房地产，被告未有证据证明已经验收合格，依法尚不具备交付的条件，即使被告于2013年10月10日发短信给原告可交房，但因违反上述法律的强制性规定，也不得交付。合同约定的交房期限是2012年5月1日前，因此被告已经构成违约，被告主张关于2012年12月6日前已经将房屋转移给原告占有、使用的抗辩意见，没有事实根据，本院不予采纳。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第九十六条规定：“合同自通知到达对方时解除。”根据《商品房买卖合同》第九条关于逾期超过90日后买受人有权解除合同的约定，原告于2013年10月10日收到被告交房短信后当即向被告提出退房，因此，依据《合同法》的上述规定，《商品房买卖合同》于同日基于原告提出退房的请求已经解除。《商品房买卖合同》第九条约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人所购商品房总价款的0.01%向买受人支付违约金。因此，被告应当向原告退还购房款277353元。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”双方约定违约金为总价款的0.01%(27.7元，原告误计算为277元)，明显低于原告的损失(银行利息)，原告请求计算利息，亦合理，应以中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率计算利息，弥补其遭受的损失，理由充分，应予支持，但另请求支付合同违约金不予支持。《房屋装修合同书》第六条约定，《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止。装修款系被告工作人员张忠梅在收取购房款时一并收取，被告没有证据证明系代收，且未能交房的责任在于被告，因此，被告应当退还装修款50720元给原告，但合同未对违约责任进行约定，原告请求计算利息，没有依据，不予支持。原告请求被告承担往返差旅费、误工费，没有提供证据证明其实际损失额，请求律师代理费没有法律依据，因此，原告该项诉讼请求本院不予支持。
综上，原告请求确认《商品房买卖合同》予以解除、返还购房款和装修款有事实和法律依据，应予支持，但请求往返差旅费、误工费、律师费没有依据，不予支持;被告主张房屋已经交付不应返还购房款及装修款，理由不成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、确认原告周某与被告定安某公司于2011年12月6日签订的《商品房买卖合同》，于2013年10月10日予以解除;
二、被告定安某公司于本判决生效之日起十日内返还原告周某购房款277353元、装修款50720元，其中购房款277353元的利息按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，自2013年11月11日起至还清该欠款之日止;
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6525元，由原告周某负担392元，被告定安某公司负担6133元，限于本判决生效之日起十日内向本院缴交。案件受理费原告已全部预交，应退还原告6133元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 潘正亮
人民陪审员 陈崇武
人民陪审员 林 薇
二〇一四年九月五日
书 记 员 杨美莲
