一是房屋主体结构质量不合格；
商品房主体结构质量不合格，或因质量问题严重影响正常居住使用的，房屋买受人可要求解除合同和赔偿损失。在商品房买卖合同中，交付质量合格的房屋是开发商依据法律规定或依据当事人约定而应承担的主要义务。《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279条作了基本相同的规定。如果主体结构质量不合格，买受人有权要求退房并赔偿损失。
二是房屋质量问题严重影响居住。
至于怎样才算严重影响居住，法律法规没有明确的规定和标准，司法实践中判决也有差异，因此业主如果以诉讼或仲裁方式要求退房，需要考虑到主张是否能被支持的法律风险。
对于房屋一般质量问题，业主可以要求开发商限期修复，如果开发商未能修复或拒绝修复，业主可以自行修复或委托他人修复，修复费用和业主因此发生的损失可以由开发商承担。
由于建筑质量问题错综复杂，其既可能是勘察、设计方面的原因，亦可能是施工方面的问题。故对正常交付使用后的房屋，如有质量异议，应申请工程质量监督单位进行重新核验，确属主体结构质量不合格方能要求退房。另外一种情况是，房屋主体结构质量是合格的，只是一般的质量问题，但修复后仍严重影响正常居住使用的，买受人也有权退房。
普通质量问题，可以要求保修
开发商对商品房的普通质量问题主要承担保修责任。例如屋面防水、电气管线、墙面落漆、裂缝等，都属于建筑物质量瑕疵问题，而不是影响居住安全的质量问题，根据规定，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。
关于质量的瑕疵标准及处理应根据公平合理原则予以确定。一般来说，可以修复的瑕疵问题，就应要求开发商或自行修复即可。可以通过修复处理而且买受人又没有非解除合同不可的特殊理由时，买受人不得主张退房或解除合同，否则构成权利滥用。当然，修复费用和修复期间造成的买受人的其他损失应由开发商承担。但是买受人有必要在收房验房时通过拍照、录像、文字记录等方式留下相关证据，作为日后协商赔偿问题的依据。