林某某、吴某于2012年5月17日签订一份房屋租赁协议，林某某将所有的一楼楼房出租给吴使用。双方约定：租赁期限自2002年5月17日止，每年租金人民币1万元，交付租金的时间为每年5月17日。出租方的责任为：(1)负责房屋基本设施完整;(2)不得无故终止合同;(3)负责交纳租赁房屋个人所得税。承租方的责任为：(1)保持房屋墙面完整，不得随意拆除;(2)及时缴纳房屋租金;(3)水电费自理。双方任何一方无故终止合同，应赔偿对方人民币2万元，吴某没有及时缴纳房租按违约处理。合同签订前，吴某已查看过房屋，并发现房屋存在渗漏现象。合同签订后，吴某接管了房屋并开起了诊所，其先后于2002年5月17日和2003年5月17日缴纳两年房租共计人民币2万元。其间，吴某曾要求林某某解决房屋渗漏问题，林某某主动从房租中让出500元人民币给吴某作为维修费，由于维修涉及楼上一些住户，吴某以房屋渗漏没有解决为由拒付到期房租1万元人民币，林某某多次索要未果，另查，吴某在租赁房屋期间，未与林某某协商，将该房屋结构进行了改动，将其中的一面墙壁打通改为门，做通道使用。
　　河南合同法律师网首席律师邹超律师指出本案的焦点：一是出租人未履行维修义务，承租人是否可以拒付租金;二是承租人未经出租人同意，擅自改变房屋结构是否构成根本违约，出租人是否有权解除合同，并要求恢复原状。
　　关于第一个问题，《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《合同法》第221条规定：“承租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相当减少租金或延长租期。”本案中，涉案案房屋存在漏水现象，因双方在租赁合同中并未约定维修义务的承担者，应当按照法律规定来确定，由出租人林某某承担维修义务。但是林某某并未履行维修义务，经吴某多次催告，仍未维修。在林某某仍拒绝维修的情况下，吴某应当自行维修，并向林某某要求减少租金或者延长租期，但吴某却采取拒付租金的方式进行抗辩，不符合法律规定。而且支付租金是承租人的法定义务，其在长达两年的时间里使用房屋，但未支付租金，显然已构成违约，在经出租人多次催要的情况下仍未支付。《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此，林某某要求解除合同，于法有据，应当得到法律支持。
　　关于第二个问题，涉及租赁物的使用问题，《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，为了方便，吴某在未经林某某同意的情况下擅自在墙上开出门洞，作为通道，改变了房屋结构，对房屋造成了损坏，吴某的上述行为显然符合上述法律规定，林某某有权依据上述规定，解除合同，要求恢复原状。
      
       邹超律师，河南鑫苑律师事务所专职律师、郑州大学经济法研究生毕业；.本律师以诚信稳健、高效务实、严谨务实的执业操守、一丝不苟的敬业精神；.践行第一位客户的第一次信赖和重托!
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