农村集体土地上房屋买卖是否有效？
原告诉称：原告系杭州四季青玉皇村民，在杭州市闸口轿子巷建有房屋一座，其中主房开间落地136.86平方米，进深建筑197.92平方米。1993年9月5日原告将其中宅基47.01平方米，天井22.5平方米卖给被告，被告支付人民币30000元。由于原告的房屋系农村集体土地所建，而被告非村集体成员，属于法律禁止转让的范畴。原告要求确认原被告1993年9月5日签订的《卖房契约》无效，被告依无效合同取得的杭州市轿子巷77号房屋（宅基面积47.01平方米，天井22.5平方米）返还原告，原告返还被告人民币30000元，并承担本案诉讼费。被告辩称：1993年9月5日，原、被告签订的《卖房契约》是原告的私有住房，并非其所诉称的“宅基”。《卖房契约》是在原告有多余住处，双方意思表示真实一致的情况下达成的，被告已经履行包含付清房款的所有义务。原告至今仍处于住房宽裕的情况。诉争房产已经过较大修建、目前价值与当时价值相差巨大，即使返还也应当根据现在市价评估确定。且四季青玉皇村民早已撤村建居，讼争房产已经不再是农村集体土地，成为国有土地，原告实际上也是居民。原、被告签订、履行《卖房契约》15年来没有纠纷，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不应当认定为无效。原告在诉状中所称的房产和卖房契约的房产不是同一处。故原告的诉请缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。审理中原告向本院提交下列书面证据材料：1、杭州市拱墅区派出所出具的户籍证明，证明被告在购房当时和现在都非玉皇村集体成员；2、四季青乡政府房屋产权权证和集体土地建设使用证，证明原告房屋的性质；3、卖房契约，证明双方1993年签订契约的行为；4、玉皇村股份经济合作社及江干区土管局的证明，证明房屋的产权是农村集体土地。5、拆迁办出具的告拆迁农户通知书，证明（1）安置政策还是以集体经济组织成员为准，非集体组织成员不能享受；（2）证明讼争的房屋现在价格747元／平方米。被告向本院提交下列书面证据材料：1、收款凭据，证明被告根据与原告订立的《卖房契约》，早已按约将买房款全部支付原告；2、法院判决书，证明原、被告房屋买卖仅涉及地上物，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对此类诉讼审判实践中也依法作有效认定。3、暂住证登记，证明被告原来是农村村民，不是居民。4、派出所与玉皇山社区居委会共同出具的证明，证明原、被告居住的房屋不是同一处，证明原告递交的土地使用证、产权证和本案无关。5、照片四张，证明是两处房屋，不是一处。6、比准价格告示，证明当地是价格是10851元／平方米。7、光盘，证明房屋已经修缮、改造。经庭审质证，本院对原被告提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1真实性没有异议，认为只能证明02年被告从农村迁入成为居民，被告现在是居民，应当说明买房时候被告确实是农村户口。本院对该证据的真实性予以确认，但认为该证据仅能证明被告现在的身份是城市居民，不能证明签订购房合同时为城市居民。被告对原告提交的证据2有异议，认为产权证号码是169号，但是讼争房屋是77号。该证书第一页就进行涂改，整本有三处进行涂改，证据因为涂改就失去合法性。土地证面积与建房面积不符，且土地证和房产证不能一一对应。本院认为产权证号码并不代表门牌号码，就诉争房屋的门牌问题及发证问题已向有关单位询问，认为原告在玉皇村仅一处房产，门牌号码不一致系发证机关的问题，故被告的质证意见缺乏相应依据，对证据2予以确认。被告对原告提交的证据3卖房契约无异议，本院对该证据予以确认。被告对原告提交的证据4真实性、关联性、合法性均有异议，证明的出证单位不是颁发土地证、房产证单位，无权作出证明。且村合作社和原告有关，不能认定。本院认为诉争房屋坐落于本市玉皇村，该村虽已撤村建居，但宅基地的集体土地性质并未发生变化，对该证据予以确认。被告对原告提交的证据5有异议，认为没有单位盖章，不具有合法性，无法审查真实性，不能证明原告的证明目的。本院认为该证据与本案无关联，不予确认。原告对被告提交的证据1没有异议。本院予以确认。原告对被告提交的证据2真实性没有异议，但认为该判决书以取得了产权证为佐证。本院认为法院判决书不能证明与本案有直接关联，对此证据不予确认。原告对被告提交的证据3认为可以证明被告是江苏农户而不是玉皇村农户。本院对该证据予以认可，从该证据可以认定被告原为江苏省武进县湟里镇湟里村的村民。原告对被告提交的证据4及证据7认为取得形式有异议，不能证明被告的房子不是原告的，有偷换概念的意思。本院认为该证据系公安机关和社区共同出具，原告虽有异议，但未出示相关证据，故对其真实性予以确认，但认为被告居住的房子即使是单门独户，也不能证明原告诉争的房屋非被告居住的房屋，对被告提交该两份证据意在证明的内容不予认定。原告对被告提交的证据5认为和本案无关。本院认为被告在本院向其释明若合同无效后被告所享有的权利时，被告明确表示另案主张，故诉争房屋所在地块的价格与本案无关联，对该证据不予确认。原告对被告提交的证据6认为是经过装修，但不能证明经过改建。本院对该证据的真实性予以认可，但认为诉争房屋是否经过装修与本案的诉讼请求无关，该证据与本案无关联。根据上述有效证据的认定及双方当事人的认定，本院对本案事实认定如下：1993年原告为杭州玉皇村村民，被告为江苏武进县湟里镇湟里村的村民。1992年10月20日原告取得杭州市江干区土地管理局颁发的轿子巷79号，地号10－7－400，用地面积49.01平方米的集体土地建设用地使用证。1993年9月1日原告取得了杭州市江干区四季青乡人民政府核发的房屋产权证，载明“房屋坐落玉皇村轿子巷居民区75号，户主姓名钟锦屏，人数6，主房楼房3间，开间落地98.96平方米，进深建筑197.92，辅助用房1间，开间落地4.5平方米。进深建筑1.7”。1996年9月1日杭州市四季青镇人民政府对原告的建房变更记录予以核准，载明“房屋坐落玉皇村轿子巷居民区77号，户主姓名钟锦屏，主房楼房3间，开间落地138.86平方米，平房1间4×5进深建筑197.92，辅助用房1间，开间落地7.65平方米”。1993年9月5日原、被告就原告拥有的坐落于杭州市轿子巷77号楼房一座，宅基面积49.01平方米（东西宽4.7米，南北长8.8米）天井一座（面积22.5平方米，东西宽5米，南北长4.5米）的房屋签订卖房契约一份，约定1、原告将上述房屋所有权、土地使用权卖给被告，被告支付原告30000元，一次付清；原告将房屋所有权证、土地使用权证交由被告收存。买卖成立，永无反悔；2、暂不办理过户和公证手续（待政策允许，双方应及时补办手续，一切费用由被告负责）；3、有关房地产各项费用由被告负责支付；4、如国家征用房屋，赔偿费、分配公房归被告所有。手续由原告办理，不收手续费用；5、如被告需转卖或出租房屋，在同等条件下，原告有优先权；6、被告翻修、装潢房屋及天井营造厨房、卫生间及今后一切相关事宜，由原告负责办理各种手续；7、如有房屋、宅基等产权和宅基使用权争议纠纷概由原告自行处理，被告不予承认。合同签订后，原告将房屋及房屋所有权证、土地使用权证交由被告，被告将合同约定的房款30000元支付原告。至此被告入住购得轿子巷77号房内。之后由于办证需要被告将房屋所有权证、土地使用权证交还原告。现玉皇村已撤村建居，原告的身份已转换为城市居民，被告的身份也转换为杭州城市居民。诉争房屋被列入拆迁范围，现土地性质仍为集体土地。2008年1月17日原告向本院提起诉讼，要求确认原被告1993年9月5日签订的《卖房契约》无效，被告依无效合同取得的杭州市轿子巷77号房屋（宅基面积47.01平方米，天井22.5平方米）返还原告，原告返还被告人民币30000元，并承担本案诉讼费。由于双方对房屋买卖契约的效力问题意见不一，调解不成。审理中本院曾向被告释明：若合同无效，有可能导致恢复原状的法律后果，根据合同法第五十八条，被告是否就合同无效致其损害提出损害赔偿的反诉主张。被告明确表示等判决下来后，如合同无效，另行主张。本院认为，原告持有杭州市江干区四季青镇人民政府核发的房屋产权证，该土地性质为集体土地，隶属于集体经济组织。原、被告签订的购房契约不仅包括地上建筑物，还包含建筑物下相应的宅基地。而根据相关政策，农村宅基地的使用权的主体是农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，该农村集体组织之外的人员不能申请并取得宅基地使用权，宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权转卖。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联。故本案原告取得杭州市江干区四季青镇人民政府核发的房屋产权证与其原为玉皇村的成员身份有关。本案被告在购买诉争房屋时实为江苏的农民，非玉皇村的村民，其与原告签订买房契约中的标的物土地性质为集体土地，该土地性质的房屋买卖属于我国禁止流转范围，双方签订的买房合同违反国家的相关政策，合同无效。被告认为本案涉及的标的物与原被告合同中约定非同一物，但未提交相关证据。据本院核实，原告在玉皇村仅一处房产，门牌号码的标号不同实为地名发生变化之故，故被告的异议不予采信。基于双方签订的契约第二条约定暂不办理过户和公证手续（待政策允许，双方应及时补办手续，一切费用由?告负责），可推定原告在签约时已意识到出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，现原告以违法出售房屋主张合同无效，被告对于买受人信赖利益损失的赔偿（包括修缮或改造）可另案主张。原告的诉请符合法律规定，应予确认。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告钟锦屏与被告吴平会于1993年9月5日签订的《卖房契约》无效。二、被告吴平会于本判决生效之日起三月内将杭州市轿子巷77号房屋（宅基面积47.01平方米，天井22.5平方米）返还原告钟锦屏，原告钟锦屏返还被告吴平会人民币30000元。
