司法考试民法讲义：建筑物区分所有权
发布日期：2014-05-09 文章来源：互联网
（1）建筑物区分所有权的概念
所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
（2）建筑物区分所有的要件
基于物权客体的独立性原则，区分所有的特定部分，须具备一定的条件，才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有：
A、须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以被区分而与建筑物其他部分隔离。
B、须具有使用上的独立性，即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。
C、须在构造上具有共用的部分，即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分，如一住宅楼，各单元房的住户必须共用一个楼梯，必须共用一条通道等等。
（3）建筑物区分所有权的内容
A、专有部分的单独所有权。
专有部分是在一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同。但是，业主行使其专有部分的单独所有权受到下列限制：
a、业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
b、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
B、共有部分的共有权。
建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。
此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。
a、业主共有财产部分
（a）道路属于业主共有
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
（b）关于绿地的归属
（a）合同明确约定归个人所有的属于个人所有
（b）法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有
（c）其余的一律归全体业主共有
【重点法条】：《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
（c）关于车位的归属
（a）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
（b）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
但是无论如何，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然后才能对外出售、出租。
【重点法条】：《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
（d）其他归业主共有的财产
（a）凡是必须由业主共同使用的部分都应当归业主共同所有，如楼梯、过道、建筑物的外墙等；
（b）不是必须由业主共同使用的部分可以通过业主公约、出让合同等约定归业主共有。
b、共有部分的处分
共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
c、业主对共有部分的权利和义务
（a）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
（b）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。【历年真题】：2006-3-55
C、业主的管理权。
a、业主大会与业主委员会
（a）性质
业主大会是全体业主进行集体决策的自治性组织，全体业主均有权利参加并在业主大会上行使表决权。
业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间行使业主大会的部分职权和其他由业主大会授予的权利。
（b）必须由业主共同决定的事项
【重点法条】：《物权法》第74条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（c）业主对于业主大会决议的撤销诉权
【重点法条】：《物权法》第78条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
（d）业主大会与业主委员会的排除妨害请求权
【重点法条】：《物权法》第78条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
b、物业管理公司的选任
（a）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
（b）对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
（c）物业公司与业主之间的关系
（a）物业管理机构与业主之间是委托合同关系，因此委托合同关于委托人和受托人之间的权利义务关系适用于业主与物业管理机构之间。
（b）物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
