房东离婚分割房产租客能否行使不安抗辩权

发布日期：2014-04-11 作者：110网律师

标签：继承纠纷家事法苑老人律师离婚纠纷杂谈

分类：离婚与财产纠纷

女房东与爱人协议离婚，约定出租的门面归男方所有，但未办理过户手续。租客以门面产权不明为由行使不安抗辩权，迟交租金。房东依约行使解除权，租客不服，诉至法院。法院最终认定，租客行使不安抗辩权的理由不成立，已构成违约，房东行使解除权于法有据。
2010年4月，李冰与成定文签订了一份租赁合同，合同约定李冰将位于渝北区龙山路的一间商铺出租给成定文使用，租期至2016年，租金每半年交纳一次，成定文应于下个半年租期开始前15天支付租金，否则，李冰有权解除合同、没收保证金等。
2012年10月18日，成定文最后一次交纳了2012年10月15日至2013年4月15日的租金。
2013年2月，李冰的前夫卫军向成定文出示了一张与李冰签订的离婚协议书，协议书载明李冰和卫军已于2011年11月协议离婚，涉案门面归卫军所有，据此，卫军称成文定应将租金交给其本人。
2013年4月15日，成定文向李冰及卫军表示自己已将租金备齐，将继续租用门面，但鉴于门面产权不明，无法确定应将租金交给谁。同日，李冰及卫军向成定文发出通知，告知因成定文存在违法转租、不交租金、物业费等情况，李冰及卫军要求解除合同，要求成定文自行搬走门面内货物，4月20日，成定文收到该通知。4月25日，李冰自行将门面内的货物搬出，并短信通知成定文。
之后，成定文向法院起诉要求李冰及卫军返还租金、保证金、赔偿损失等。
法院审理查明，涉案门面产权人为李冰，2011年11月，李冰与卫军自愿协议离婚，涉案门面分割归卫军所有，但未办理过户手续。
一审法院认为，李冰和成文定签订的租赁合同合法有效，根据租赁合同约定，成定文应提前15日交纳租金，虽然成定文认为因门面产权发生纠纷，自己是行使不安抗辩权，但根据双方的交易习惯，在李冰明确告知成定文仍按合同履行的情况下，成定文以产权不明为由延迟交纳租金的理由不能成立，其行为已构成违约，李冰有权解除合同。根据合同约定，在成定文违约的情况下，李冰有权不退还保证金。
至于成定文要求的损失赔偿等，因其未能提供相应证据，法院不予支持。
一审法院遂判决驳回成定文的诉讼请求。成定文不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。
重庆一中院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，于日前驳回了成定文的上诉请求。
（文中人物均系化名）

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