关于受托人与他人签订房产买卖合同纠纷之法律意见书
案件介绍:受托人接受他人委托后,以受托人自己名义签订了一份买卖合同,但在合同履行过程中,均是委托人以自己的名义履行合同权利义务,房产出卖方对委托人的履行行为均表示接受,包括与委托人一起到公证处办理签署授权担保公司担保公证书、一起到银行办理共同贷款申请书并签订相关文件,且授受委托人交付的首期款。现房产出卖方在合同履行过程中,以委托人不是合同主体而不履行合同,不退首期款。
现根据案件事实及证据,发表如下法律意见,希望能抛砖引玉。
一、原、被告双方于20年 月 日签订的《房地产买卖合同》合法有效,应该受到法律的保护。
原告王某、李某、李大某在准备共同购买房产的情况下,由于原告王某、李大某没有时间,故由原告李某与被告于20 年 月 日签订了《房地产买卖合同》,该合同约定所交易之物业为:****号房,房产编号为:*****,房款分 期付款等内容。
根据我国《民法通则》第65条规定:“民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可以用口头形式”。故根据以上法律规定,原告李某以共有人及委托代理人的身份与被告签订《房地产买卖合同》完全符合法律规定。
同时,就算原告李某当时没有代理权,根据我国《民法通则》第六十六条规定:“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任”,原告王某于2012年月日以户名为王某的农业银行账户向被告吴某转入万元(注:原告已向法院提交了银行转账证明,证明了转账时间为20年月日,户名为王某,转入户名为吴某,转款金额为万)。以上情况足以说明了,原告王某、李大某是完全承认原告李某以其共有人及代理人的身份签订合同的,并且被告是完全知道原告王某、李大某、李某是共有人及李某的代理身份。
原告与被告于2012年2月1日签订了《房地产买卖合同》,原告王某便于2012年2月2日与被告吴某到农业银业办理转款万手续,这一事实,难道无法证明原告王某、李大某对合同的认同,更能证明被告对原告李某、李大某、王某的合同主体身份的认可。因为被告有接受王某的万转款事实、有到公证处与原告王某、李大某及担保公司签署公证委托书、有到担保公司与原告王某、李大某共同签订担保申请书、有到银行与原告王某、李大某共同签订银行贷款手续,以上事实,足可以证明被告对原告合同当事人身份的认可。
二、一份合法有效的合同,在合同的履行过程中,是可以根据合同履行情况,发生合同变更或者权利义务转让。就算被告不承认原告追认及代理行为,原告与被告之间的行为完全可以符合合同的变更或者转让。
《合同法》第七十七条规定:“当事人协商一致,可以变更合同”。
《合同法》第七十九条规定:“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”。
《合同法》第八十八条规定:“当事人一方经过对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。
被告的下列事实行为:1、接受王某的万转款事实;2、到公证处与原告王某、李大某及担保公司签署公证委托书;3、到担保公司与原告王某、李大某共同签订担保申请书;4、到银行与原告王某、李大某共同签订银行贷款手续等行为,足可以证明被告知晓并同意对合同的变更或者转让。
三、被告主张没有与原告王某、李大某签订合同,并向法院申请调取了银行相关证据,可以看出,被告只是想达到收了万元后不认账的目的,天理不容。
第一、被告于2012年2月2日到农业银业接受了原告王某转款万事实,这一事实,说明了原告张利表在履行合同义务,且被告接受承认;第二、合同内容完全一致,没有任何的改变,合同主体并不是本案关键,且被告事实上均已接受了原告王某、李大某;第二、被告不承认与原告王某签订合同,但事实上,所有的交易及贷款手续均是被告与原告王某、李大某共同履行。
现被告想抢劫原告万元人民币,是一种合同诈骗,是不遵守合同的诚实信用原则,法院应以法理、情理,从整个案件的综合情况来考虑案件,而不能让不遵守诚实信用原则小人以毫无道理的借口而侥幸得逞。